連租房都要加槓桿的時代，後背突然一陣發涼

來自專欄笨虎聊金融77 人贊了文章

一、

昨天下午笨虎捉急出門見人，文章中有一部分內容十分欠妥就發了出來。

長租公寓引入金融分期產品模式，在房源成本端和收益端的確都更加穩健，租賃業務本身有著很好的現金流表現。

但是，對於金融分期產品的收入運用這塊兒，笨虎之前只考慮到了自如、蛋殼、新派這種獲得了雄厚資本支持的大品牌。

卻沒有考慮到很多野雞中介，可能在蒙蔽用戶的情況下，直接和劣質網貸平台合作。並在缺乏監管的情況下濫用資金，導致資金鏈斷裂而倒閉，從而把房東和租客都置於非常危險的境地之中。

昨天，杭州就有一個叫鼎家的長租公寓出事了。這就是一家沒有雄厚資本背景的野雞中介，而它直接和高利的金融分期平台51返唄合作，在租客不知情的情況下為租客提供租房貸款，直接打入杭州鼎家的賬戶，租客再慢慢還錢。

通過51返唄這種平台借錢的成本是極高的，借來的錢怎麼用卻完全沒有監管；推測杭州鼎家為了維持資金流入，投資了一些高風險的資產，終於導致暴雷。

所以對長租公寓品牌的選擇十分重要。背景和資本實力雄厚的長租公寓，可以拿到成本比較低的資金（6%左右），對資金的運作能力也要強得多。

比如，像某家這種，就不排除讓沉澱的資金再繞道進入樓市，在房屋租賃和中介市場兩頭吃，除非系統性風險發生，絕對能賺的盆滿缽滿。

二、

即便是系統性風險爆發了，租賃市場受到的衝擊也要比做房產中介小的多。

如下圖所見，在1990年代日本房價崩盤以後，房租（每榻榻米）的瘋漲雖然停滯了幾年，但總體依然在穩步上漲，並沒有遭遇巨大衝擊。

原因誠如笨虎一直以來的觀點：房屋更像是買漲不買跌的金融產品，越跌越沒人買、越跌租房的人反而會越多。

笨虎推測，這也就是為什麼鏈家這些房產中介在積極布局住房租賃市場的重要原因吧。

在資金合理運用的前提下，長租公寓這種模式的風險其實是轉嫁給了金融市場：如會分期這類的住房租賃分期貸款提供者、和金融市場上的投資者。

住房分期貸款，其實算的上是優質資產。即便租金真的有所下降，為了搬到租金更低的房子就選擇斷供變成老賴的人恐怕也是極少的。

所以租房市場很難出現次貸危機中房價下跌-房貸斷供-房屋被拍賣-房價進一步下跌-更多房貸斷供這樣的滾雪球效應。

既然是優質資產，想買的人自然不會少。除了傳統金融機構以外，P2P也不會缺席。在很多租房分期公司的投資方中，都能找到網貸機構的身影。

比如房司令的CEF輪融資中都有玖富的身影，今年1月完成的5億元F輪融資更是玖富獨一家投的。而會分期的四輪投資機構中，也能看到銀客網和京東金融的名字。

但今年上半年，貨幣政策不斷收緊，網貸機構獲取資金的成本也水漲船高；進入6月，許多平台開始暴雷，整個行業資金大面積流出。

這直接推升了租房分期公司的資金成本，它們手頭的資金開始緊張。資金不足怎麼辦？價高者得唄。於是，房租也開始猛漲。

所以這輪房租急漲，除了之前笨虎提到的供需關係趨緊以外，還和金融市場密不可分。

而這個結果，本質上是租房加槓桿帶來的。

寫到這裡，笨虎突然後背一陣發涼。不知不覺中，我們進入了連租房都要加槓桿的時代。

而當這種基本的生活需求消費都要加槓桿的時候，往往就意味著居民部門的槓桿已經被加到了極致。

接下來的消費，還怎麼升級呢？

在房屋租賃領域，我們不妨看看帝國主義們都是怎麼做的：

美國：補貼私人機構興建出租給低收入家庭的廉租房。

英國：以房養房，由政府投資建造公共住房以低於市價出售，再用出售公共住房的收入來修繕或興建公租住房。

德國：對租金控制制定了法規，房屋租金必須以相似地段、相似房屋前三年內的租金為基準，同時規定年漲幅上限，超過20%可以告法庭，超過50%可被判入獄。

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