20年後，北京房價真的會達到20萬/平么？

來自專欄劉全戰略研究中心

北京房價真的會漲到均價20萬/平么？大多數人覺得現在北京均價6萬的房價已經是高不可攀，如果你告訴他房價會漲到20萬，他一定會覺得你瘋了。

可是20年後北京的房價會是多少，主觀感受和個人好惡都沒法幫助我們去得出正確結論，我們要做的是運用經濟學思維以及數據去分析它。

從需求的角度來看，北京的房子夠用嘛

據鏈家官網數據，共統計北京小區數量10465個，房屋總數為688.2萬套。這個數據肯定是不全的，總有一些小區，因為各種原因是鏈家網沒有收錄的，所以總數在這個基礎上還要上浮，750萬是一個比較合理的估計。北京市的常住人口，官方數字是2170萬，這是一個很保守的數字。看起來每套房住一家三口，房子已經夠用了？真相遠遠沒那麼簡單。

首先家庭規模越來越小，2000年第五次人口普查時，北京家庭規模為2.91人/家庭戶，到2010年第六次人口普查時，北京家庭規模為2.45人/家庭戶，到了2018年，家庭規模只會繼續縮小，北京現有家庭戶超過700萬戶，也就是說，現有住宅剛剛夠滿足家庭戶使用。那還有400萬獨身人群的居住需求怎麼解決？

答案只有合住，現在五環內已無立錐之地，每個房子都住滿了人，2居室住2戶5個人，3居室住3戶人家7、8個人，是再普遍不過的現象。據測算，北京市現有常住人口的住房需求至少在900萬套，現在有150萬套的需求被壓抑，等待釋放。

其次，北京還有400萬以上的流動人口，這些人可能沒有購房需求，但卻實實在在要和常住人口搶著租房子的，北京的租房需求有多旺盛？去年年底一場大火，官方開始嚴查安全隱患，不允許隔斷房出租，結果1個月內，房租應聲而漲15-20%。那些被趕出來的人，在寒冷的冬天裡，背著行李找房子的感覺，沒有經歷過的人沒法感同身受。

有些人會問，雖然現在需求有缺口，但是畢竟官方已經保證未來幾年會有大量的住房入市，這難道不會對現有的供需關係產生衝擊么？這正是我下一條要說的——

從供給角度看，北京新蓋的房子抵得過需求的增長么？

北京未來會蓋多少房子？官方規劃是5年內建150萬套，這剛剛好滿足北京現有的常住人口需求，可是北京市人口還要增長，官方計劃2020年北京市常住人口控制在2300萬以內，我們假設官方所有的目標都會實現，仍然新增了130萬人口，這些人，都需要住房。

而新增人口甚至還不是住房需求增長的主要來源，就現有2170萬人口來說，每年內部增長的住房需求就是一個驚人的數字。這些需求來源於以下幾個方面：

? 老人越來越長壽

北京市人口的平均壽命已經達到了82.03歲，20年後，達到90歲輕而易舉，一個人，30歲買了房子，要住到90歲，老兩口就算走了一個，剩一個依然要住房，這期間不用提他兒子、他孫子都該買房了，房子空不出來，後面的人還想買，房子當然不夠用。

這年頭很多不知道是無良還是無腦的媒體喜歡鼓吹人口老齡化，說年輕人越來越少，房子沒人要了，我都一臉懵逼，人老了就不該住房了么？現實是，人老了不但要住房，由於自身購買力較強，還喜歡全國各地到處買。

? 年輕人的獨居需求

現在的年輕人，已經越來越不願意和父母一起住了，差異巨大的價值觀，使年輕人畢業就要買房獨居，根本不需要等到結婚，根據相關調查統計，50%的年輕人不願意與父母住在一起，如果結婚後，這個數字會上升到80%。以後所謂的一家三口，可能只適用於孩子未成年的時候了。

? 不斷攀升的離婚率

北京市2017年的離婚率已經高達39%，位居全國第一。夫妻離婚了自然不會繼續住在一起，而且離婚的夫妻大部分在30-40歲之間，屬於既有意願又有能力購房的人群，這也進一步促進了住房需求的增長。在未來，離婚率會越來越高，這一趨勢目前來看無法逆轉。

可怕的是，以上的三點跟社會進步息息相關，越發達的地區這個趨勢就越明顯，不斷湧現的住房需求，5年150萬套房子是無法滿足的。

北京房價太貴？真相可能是你太窮

北京房價貴么？當然不便宜。但這個價格是否不合理呢？我們來看看數據，北京市2017年新建商品房均價達到659萬/套，五環內均價達到1200萬/套，這麼誇張的價格，一定沒什麼人買吧？現實讓人絕望，2017年北京市新建商品房新增供應48517套，成交52128套，什麼概念？不但新建的商品房全賣出去，而且供不應求，連帶著以往的庫存都賣了很多。現在的情況是，窮人看買房的人像瘋子，有錢人看窮人像傻子。

官方的政策，會對房價有多大的抑制作用？

還有人寄希望於官方的政策調控，可以把房價控制住在自己夠得著的範圍里。有些人問，國家建了那麼多租賃住房，難道不會對房價產生影響么？這個問題特別有意思，房子不管是用來租還是用來賣，你蓋起來之後都是那麼多房子，住的也都是那麼多人，租賃房跟商品房相比，既沒有多增加供給，也沒有多釋放需求，反而因為市面上流通的商品房變少了，有進一步刺激房價上漲的可能。

這個道理官方當然明白，那為什麼還要這麼做呢？因為要讓那些買不起房的人認命，這一輩子買不起，就租一輩子算了，窮人，就要一輩子和窮人住在一起。

官方還有其他的一些政策，比如購房資質、限制貸款、限制開發商定價，都不是從根本上解決問題的辦法。就好比一個葫蘆在水缸里，跟著水往上漲，官方一看，葫蘆漲得太快了，伸手把它按下去了，可是葫蘆按下去了，水漲的就更快了，非常簡單的道理。

如果20年後房價真的到達20萬，我們買的起么？

最後一條說一個樂觀的消息，其實也是大家最關心的消息，房價到了20萬，我們還買的起么？答案是，從數據來看，也許可以。我們來看北京市歷年平均工資：

從表中我們可以看出，近22年來北京市人均工資的平均漲幅為12.2%，近10年平均漲幅為9.8%，近5年平均漲幅為10.1%，可以看出工資的漲幅是很穩定的。我們取漲幅最低值9.8%來算一下20年以後北京市的人均工資是多少？

每年659077元，也就是說如果工資保持過去20年的增長速度到2038年，北京市人均工資將達到66萬元，年薪66萬能不能買得起20萬/平的房子？至少比現在房價均價6萬而人均工資10萬要有希望的多。

最後說個彩蛋，房價近十年漲了多少呢？翻了6倍，所以，大家要擔心的不是房價能不能到20萬的問題，而是房價會不會漲到100萬。