難倒98%的人：離婚案件房產增值部分究竟如何計算？

來自專欄婚姻那些事兒

作者介紹：陳鑒豪律師，廣東天穗律師事務所婚姻家事委員會副主任，廣州王幼柏律師團隊副主任律師，廣州市婦女聯合會法律援助律師，廣州電視台經濟與法頻道法律欄目特約評論律師，廣東電視台《律師說》嘉賓點評律師，專攻婚姻家事、財富傳承與刑辯領域。

《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》頒布以來，對於第十條規定的夫妻共同還貸相對應增值部分的計算方式從未停止過爭論。

目前為止，眾說紛紜，莫衷一是。在司法實踐中，對於房產增值的計算方式，不同的法院也作出大相徑庭的判決。離婚案件中的房產增值部分究竟如何計算，與配偶一方獲取的房屋補償款密切相關。有人認為，房產增值部分就是房產現有的市場價值減去當時房產購置價，是否是這樣呢？我們先來看看具體的法律規定：

《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十條規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。《婚姻法》第三十九條第一款規定，離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。

條文內容篇幅很長，讀完一圈下來，很多人都發出同樣的感慨，直言看不懂，就算看懂了，也不知道怎樣計算，法律真是高深莫測啊。

於是，現實中很多人會跑來諮詢律師，我老公在婚前以按揭方式購買了一套房產，登記在其名下，婚後由我倆共同還貸，現因感情破裂，準備起訴離婚，我能分得房產補償款嗎？如果可以分到，到底有多少補償款？

依據前述法律規定，分得房產補償款是毫無疑問的，但對於如何計算夫妻共同還貸相對應增值部分，即使是翻遍了所有法條，都沒有具體的計算公式。結合本人多年的婚姻家事實戰經驗，具體到司法實踐操作中，形成了以下常見的四種計算方式：

計算方式一：

夫妻婚後共同還貸部分（含婚後償還的本金和利息）÷實際購房款（房屋購買價+離婚時已還全部利息）×離婚時房屋市場價=夫妻共同還貸相對應增值部分。

上述公式的計算原理在於，夫妻共同還貸部分除以房屋實際總房款（即購房合同總價與已償還銀行利息之和），再乘以離婚時市場價，即為夫妻共同還貸所佔據的增值金額。最高人民法院民一庭、湖北省高院、深圳市中院持上述意見。

採取此種計算公式，計算出的增值金額也是最大的，對於不能取得房產所有權的一方顯然更公平，對於接受補償款的一方顯然會更為有利。

計算方式二：

夫妻婚後共同還貸部分（含婚後償還的本金和利息）÷實際購房款（房屋購買價+離婚時已還全部利息）×（離婚時房屋市場價－結婚時房屋市場價=夫妻共同還貸相對應增值部分。

比較公式一、二，兩者不同之處在於，公式二是以雙方結婚及離婚的時間節點計算房屋增值金額。

此種計算公式有利於支付補償款的一方。若房產早在結婚前幾年購置，即購房時間與結婚時間相差較遠，房產大部分增值源自於婚前，採用此種公式計算夫妻共同還貸相對應增值部分顯然更公平合理，部分法院持上述意見。

計算方式三：

夫妻婚後共同還貸部分（含婚後償還的本金和利息）÷（首付款+婚前還貸本息+婚後共同還貸本息+尚欠償還的貸款本息）×（離婚時房屋市場價－結婚時房屋市場價）=夫妻共同還貸相對應增值部分。

廣州市、區兩級法院持上述意見。

此種計算公式有利於支付補償款的一方。

計算方式四：

夫妻婚後共同還貸本金÷房屋購買價×（離婚時房屋市場價－結婚時房屋市場價）=夫妻共同還貸相對應增值部分。

此種計算方式單純以房產價值作為計算基礎，沒有將銀行還貸部分納入房產價值當中。目前仍有一部分法院持上述意見。

結語：

由於計算的基礎不一致，所得出的結論也截然不同。作為專業的婚姻家事律師，應該根據案件的具體情況，為當事人選擇適合的、有利的計算方式，在計算補償問題的時候，也不能單獨只考量還貸部分，還應當將一方為此所喪失的最佳購房機會、雙方結婚時間長短、為家庭貢獻大小、資金出資大小、感情破裂的原因等多個因素綜合判斷。

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