這十年我在上海買房的教訓與心得

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我在上海只有一張房票，所以對於我來說如果想要住的更好，只有通過賣掉自己的房子然後再買的方式達成

所以我的買房之路都會稍微比較艱辛一點，就是必須要先賣掉自己的房子，然後再去買中意的房子

所以導致我在上海買房的節奏都非常的碎，之前說過我的習慣是一年買一套房子，那到了最近幾年，基本上是一年上海一年外地的節奏

差不多這十年每2-3年都會買賣一次房子

因為這麼高頻的買賣，中間的過程很多心得感受甚至教訓想和大家分享

01

我第一套房子是在2009年時候買的，在周浦，那時候其實我剛好入行一年

08年不知道各位有沒有知道房地產發生了一個特別厲害的事情，我是08年上半年入的行。剛好在經歷那個金融危機，很多房子都在往下打折。

然後在下半年時候，剛好國家的4萬億政策出來之後，猛了一下樓市就快速反彈，徹底反彈，彈得特別特別猛。

其實就是在這個波動期里，周浦的房子第一次拿出來賣，單價7000

那時候你問我敢不敢買，說實話，不敢買，雖然說自己是做房地產這行，但是講真沒見過樓市這麼震蕩的，所以那個時候我選擇了很多人都會有的態度：等一等

4萬億猛，沒想到的是4萬億會這麼的猛，隔了一年之後，周浦同一個項目拿出來賣第二批了，一年前7000，第二批要1.3萬

那時候你問我買沒買，事實告訴你後面我買了，1.3萬元的單價，這個房子交房之後我住了2年不到的時間我就賣了，賣出去的價格2.5萬，到手

當然，寫到這裡很多人會覺得我當初應該是眼神如炬，具備專業的樓市判斷以及堅定的市場分析才會在這樣的波動下依然理性的出手

但是事實告訴各位，屁理性分析都沒有，我買這套房子是因為，當我到了售樓處之後，發現800套房子2000個人在排隊搶購，根本沒有給你思考的時間，你聽到最多的話就是

「買不買，不買下一位」

就是在這樣的壓迫式氛圍里，我買了這個小區，而且是最好哪一棟最高的樓層，換句話來說就是這批次里最貴的房子，單價1.47萬

買完之後我被我同事笑話了半天，自己也懊悔了半天，一直做專業分析的我，怎麼自己買房的時候卻選了性價比這麼不高的

但是很快3個月後我就不懊悔了，因為已經有人願意加價問我要不要轉讓房子，被我拒絕了

這是我第一次買房，沒什麼大道理，就是買的比較早，在2009年

後面的幾次置換時間也可以和大家分享下，其中一次的置換在2015年的3月，剛好330政策出來，我置換的房子依然可以申請到3成的首付，也就是大家所謂市場最好的時候置換了

最近一次置換，可能大家也知道，就是前一陣子，2個月前完成了，上海樓市的艱難，遠超出我的想像（點擊藍字可以查閱當時我買房過程）

簡而言之，最近一次在市場最差的時候。

所以對我來說，我在市場最好的時候，最差的時候，甚至波動很強烈的時候都換過房子。

對我來說，如果是自己住的，任何時候買房都是最好時候買房，這不是一句空話，因為大部分人以為市場波動會選擇糾結以及錯過

但是歷史告訴我們，儘早做決定買房可能勝過一切

什麼時候買房，買什麼房子，都沒有買房來得更重要

02

來說說我周浦買的房子

怎麼來形容周浦的遠啊，我記得印象深刻，那時候連地鐵都沒有，有一輛公交車叫451經過小區附近，有一個方向，車牌上會寫著叫去南匯，另外一個方向，他會寫的去上海

可見這個項目離上海市中心會有多遠的距離

但是為什麼還是買周浦呢，你說當初沒點想法其實也不可能的，多少有一點點依據，但是依據確實不多，當時買房的我只堅定一點

各位記不記得浦東跟南匯大合併，2009年的時候，浦東把南彙整塊區域合併了，然後周浦是南匯里最靠近市中心的位置，所以我就買了

就是這句話一直驅動著這個區域的價值一直往上走

所以後面我買房的邏輯變得越來越簡單，說實話也沒有特別多的大道理

後來置換的時候我其實就遵循一個路子：第一個一定要去浦西，第二個儘可能往西邊走

為什麼，其實我發現一個很有趣的現象：上海所有的開發商，都選擇把自己的總部放在西邊

我盤算了一下，差不多80%的開發商都是這麼乾的。各位知道，做房地產的這些都精的跟猴一樣啊，他們自己在哪裡賣房子其實不奇怪，但是他們選擇在哪裡買物業作為自己的老巢，這個挺有意思

自己花錢買的，一定是自己最看好的

你可以理解為地產商對大虹橋的看好，但是如果需要具體的依據解釋會很複雜，也會引來一些杠精的辯駁，我只能說我作為一個地產從業者，選擇信這些開發商的選擇

包括2015年的這次置換以及2018年的置換都是這個邏輯

幾次的置換一些反饋可以和大家說下：

第一工作效率提升的比較多，可能是做地產的原因，出差比較方便以及在上海談一些業務也會比較方便

第二西區的商業落地速度比想像中要快很多，我就不說我住哪裡了，只能說的是伴隨著商業的提升價格的變現也變得異常明顯

第三西區的商品房這幾年的提升比例要高於其他區域的，這裡你可以理解為以前的基數低，也可以理解未來的潛力大

所以總而言之對於我買房，地段這個維度，也沒有什麼特別大的道理，就是認準一個最核心的利好，然後剔除其他干擾儘快買房

03

在高峰期我換過房，低峰期我也換過房，但是換房的時候我經歷了一點，就是越換越好。

任何一次換房，都是非常痛苦的過程，但是換好之後就海闊天空了

我記得09年買第一房子的時候我工資是3500，房貸是4100，我感覺我崩潰了。我還要問我媽借2000塊錢，500貼房貸，1500談戀愛，其實那個時候我的壓力太大了。

現在回過頭來看，其實都沒什麼，因為工作也好，能力也好，都是一直提升的，而且收入也越來越高。

對於自住來說，我希望各位不管在哪個城市，想要換幾次房子，都要堅定地越換越好，換到越好的資源，越大的戶型，越舒適的生活環境

為什麼要越換越大，因為這關乎你對上海這個城市的理解

城市這個維度是非常非常重要的，在上海這個城市買房基本上是可以打消一萬個顧慮。

為什麼？房子是這個城市的股票，一個城市在往上漲的話，其實房子它就會越來越漲。

可能會有人會說，如果經濟下行了，那一線城市還是會保持堅挺的狀態嗎？我們舉個小例子，全世界房價最貴那個城市是哪個城市？

其實並不是倫敦、紐約，也並不是吉隆坡、東京。全世界房子最貴的城市是莫斯科。

整個俄羅斯經濟在下行，但是俄羅斯裡面好城市只有那麼一個，造成了大量的年輕人都湧向了莫斯科，所以導致莫斯科的擁堵程度是全世界最嚴重的

莫斯科的房價也是最高的，這就是一線城市的虹吸效應。當整個國家經濟往上走的時候，它會崛起，經濟不行了，他會吸掉周邊的勞動力

所以當你明白一個國家最強勢城市他房價所承載的意義的時候，對於在上海買房這件事你就不需要糾結

在你房票有限的前提下，越買越大一定是沒有錯的選擇

04

所以我買房心態總結起來其實有幾個：

第一個，態度的問題

如果你對於房子還處於糾結的心態，那麼其實你不適合買房。

對於我來說，剛買第一套房，也是這種心態，考慮比較糾結，但是當我真正因為買房得利之後，我特別想跟所有人分享。關於買房態度的事情，是我們認定的資產保值方向

所以態度是我們首先給自己樹立的，關於買房，我們最先要有的是心態。如果沒有這個心態，買房過程還是很痛苦的。

第二個，時機的問題

我覺得今年是一個特別好的時機，今年是控制下最好的時機。目前整個市場都處在相對冷靜的狀態，對於買房人，可以有時間冷靜思考，挑一套適合自己的好房子。

第三個，城市的問題

我看好一線城市，看好二線城市的掘起，看好城鎮化。但是一定存在有水份的城市，最重要的，能夠選准城市的話，是比較重要的。

滿足這三點你買房就有了70分。我買房不追求每一次都一定要回報率比任何人都高，其實，能夠跑贏大勢就非常滿足了。

其實跑贏大勢，之後我們再做這兩點就是可以到90分了，一個是價格，一個是運氣

房子信息不對稱是很厲害的，所以很多時候我們沒有這個機會去抓住好房子，所以還要有一個眼光來選的。

孫宏斌說過一句話，聽上去是一句廢話，但是我覺得特別正確：只要價格低一切都不是問題。

是的，任何問題只有價格高才會有問題。

所以只有價格低中間的輾轉的機會就多，所以價格+運氣這兩點再吃準的話，對我來說就中了90分了，這些是我總結關於買房的一些基本的先後順序和邏輯。

05

以上就是我回顧上海30年發展，結合這些年親身經歷後，想跟大家說的

選對價值主軸，擺正心態，選準時機和城市，基本上就不會有大差錯。希望對每一個想要買房的人有一些基本的幫助。

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