蘇州，一個沒有市中心的城市

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作為一個房地產市場投資個體，我去過大部分主流的一二線城市，也用了買房這種入股方式去參與了一些城市的成長。

但作為生活個體，註定是要和一個城市一起真正榮辱與共的成長，而這個城市我的選擇是：

蘇 州

篇幅有點長，因為在一個追求流量曝光的年代裡，這個低調的城市能說東西有點多。

01

如何從本質上定義一座城市，那就是城市核心基本面—市中心。

但蘇州從這個角度來說，是神奇的。

因為蘇州，沒有市中心。

其實一點也不奇怪。

外地人對蘇州主流認知的市中心—姑蘇古城區。

給外地朋友印象是：一個和無高樓的縣城城建無異幾乎的市區。

對這樣一個現狀，我想講一個不算短的故事。

02

一切源自一個城市的底層選擇。

我們先來下認識蘇州名義上市中心也就是大致圖中紅圈的範圍。

姑蘇古城區，一座2500年從未改變地址的還依舊保持水陸並行格局的歷史古城。

在1986年，蘇州出台了改革開放後第一個總規—《蘇州歷史文化名城保護規劃》，這時距浦東開發還有7年。再然後2003年出台了新規，蘇州古城範圍建築限高不得超過北寺塔，也就是24米。

在那樣條條大路通羅馬一切為建設讓路的年代裡，蘇州選了最讓人看不懂的那條，可以說深遠的影響了蘇州未來的城市格局。

喜歡就會放肆，但是愛就是克制，城市亦是如此。

本質上，這就是蘇州市中心對地產渴望的剋制。剋制的結果，是市中心2500年的姑蘇古城總體得以留存。

姑蘇古城平江圖，2500年未變格局

但是這樣很難長大的城區，註定難以承載市中心全部職能。

03

所以蘇州同時也非常明確了自己城市發展思路。

簡答概括來說就是「一核四城」，保護古城，四周擴張。

我笑侃他們為金老爺子筆下之「五絕」。

這樣的格局下的蘇州樓市顯得頗有意思。

就真正切入一線市場調研來看，2018年上半年，蘇州每個版塊幾乎都經歷過了漲幅，

但卻顯得冷熱不均。需要說明的是蘇州新房限價一直非常嚴格，所以主要漲幅體現在了二手房上。

一起來看下這「四城」吧。

04

東商—蘇州工業園區，俗稱園區，一個很有欺騙性的名字。

事實上，如果剔除姑蘇區豪宅化的因素，園區已經是無可爭議的房價高地。

克而瑞蘇州7月各區均價

這個和新家坡合作的特殊項目始於1994年，開始之初就徹底貫徹「規劃大於市長」，當下幾乎完全實現24年前的規劃設計圖。

規劃中有一項是關於城市內澇，24年前的園區也處於水田窪地，平均低陷50公分。

園區的解決方案是：近80平方公里的園區地基填平並抬高70公分，僅填土一項...近30億。

那年蘇州GDP為720億。

1998年蘇南百年洪災，園區無礙。

所以當圍繞著金雞湖，各種星字頭學校崛起，誠品，新光，奧體新一代商業和地標東方之門和國金中心即將落位。

113萬方綜合商業直接冠名蘇州中心，園區水到渠成，打響了蘇州樓市上漲的第一槍。

園區呈現了蘇州最現代和國際化的一面。或者說，CBD+外企+高新技術產業的中心職能被園區當然不讓的承擔了。

落位到地產上，一套園區好房都可以稱得上蘇州這隻股票中很優質的資產包。在相當多的年輕人心中，園區和金雞湖的「洋蘇州」已經是他們的市中心了。

所以園區也真正在二手房市場上可以有價有市接近新房成交著。在上一輪改善潮中，園區的優質地段學區好項目都經歷了大多8~10k的真實成交漲幅，個別優質項目漲幅15k也不奇怪。

但園區就一定是絕對的中心嗎？目前還是難說。

1）位置偏東。

2）園區快沒地了，兩個結果：整體成長放緩&越發稀缺。

3）園區發育同時，其他區位也在經歷了蛻變。

05

據說園區當年選東面有個很任性的理由，保持蘇州東西美感....

西面則是西科-蘇州高新區，俗稱新區。

和園區新加坡式規劃不同，進入新區你將感受到一種典型的中國式開發區的氛圍，更嘈雜更煙火，也更像中國城市。

而且新區孵化多年的科技城在大量高新產業不斷加持下也開始初見雛形。

加上上新區山水並行的生態，落位到房產，核心區獅山街周邊擁有毫不遜色園區的房價，漲幅也和園區近乎相當，約7k~9k，科技城也有2萬5左右的均價了。

但是新區資源在獅山周邊集中度較高，板塊整體均價和漲幅較園區不及。

無論商業產業還是教育生活，都自成體系的新區和園區一起承擔了市中心部分職能。

園區，姑蘇，新區三者構成蘇州發展和房價黃金軸線。

但是好像有點不一樣了。

06

南居—太湖新城，別稱蘇州灣。

作為南部吳中和吳江區合力重點打造的太湖新城，也是蘇州近年來的擴張的要事。

除了直奔金雞湖為目標的高起點規劃外。

作為面積最大的兩個區，依託太湖有山有水生態景觀，開始走一條差異化的宜居路線。由於還處於開發階段，整體漲幅不大，約2k~3k左右。

在這樣個灣區盛行和越來越看重太湖開發的形勢下，均價2萬左右的這裡應該是蘇州最富想像力的未來。

同樣在崛起的還有北交—相城高鐵新城。相城，擁有一個沒有機場城市的最大流量入口—蘇州北站。

加上滬寧高速蘇州出口，蘇嘉杭高速出口，相城本質上是蘇州交通流量走廊。

由於建區晚，可開發土地相當充裕，圍繞高鐵北站，造出了一座商業，學區配套齊全的高鐵新城。

藉助高鐵，地鐵，中環，高速，能最高效的達到蘇州各區，上海甚至全國。

某種程度上，這裡承擔蘇州對外形象的職能。

所以即便相城離古城區較遠遠也是中環外的地段，房價漲幅也約5k超過相城平均約3k水平，均價2萬4左右也是相城房價新高峰了。

向南還與相城傳統中心和平江新城（姑蘇區北）一起構建北部CBD組團。

相城在剛需中日漸崛起。

07

所以蘇州對待市中心的底層邏輯就是：

東商=園區金雞湖CBD&各類科技產業園

+

西科=新區獅山CBD&生態科技城

+

北鐵=相城CBD&高鐵新城&平江新城

「中核」古城區就像中心塌陷的沙漏，形成蘇州獨特的沙漏形城市格局。

那個長不大市中心真的不行了嗎？

先從一個城市的骨架—地鐵上看，地鐵依然是以古城區為核心點進行規劃。

而且四城的地鐵資源幾乎端平，隨著地鐵的鋪開延伸，地段的價值被最大程度的拉平。

教育上，幾乎沉澱了蘇州所有的百年老校，比如第十中學、蘇大本部。而古城低密度和旅遊商業依然有他獨到的味道。隨便走走都是一段歷史時光。

心中的江南，大概就是蘇州的剋制留給後人最大財富吧。

這樣的規劃還形成了我心中的最美天際線（下圖為巴黎天際線）。

為了防止一味保護下的凋零，蘇州還在保護基礎上不斷迭代升級古城區。

但說到底，古城還是無法拓展的，所以新房將不可避免的豪宅化了。

反饋到市場上就是越來越多府系院系，基本3萬5起步。

或者稀缺是不可避免的，反饋到土地市場，最高地王還是姑蘇。

而較老的存量二手房則開始分化，有學區地鐵地段加持的依然搶手，相反則是略有漲幅，但換手不易。

一句話總結就是，古城還是那個中心，但是蘇州已經處處是中心。

08

那麼一個多中心的格局到底給我們這些城市個體帶來了什麼。

最直接反饋在房價上，就是很難出現絕對的波峰。

不會出現斷崖式的房價和資源的水位差，甚至環X貧困帶，某種意義上最大程度稀釋類似環線中心城市帶來的環線階級感。換句話說，多中心驅動城市，無論你買哪個區域，只要項目和區域內地段本身是OK的，都稱不上錯。

作為生活和工作的個體，最直觀的感受，就是在每個區域的生活工作既可以互相協作又能獨立運作。

首先，每個區域都能提供相當體量的CBD和產業機會。也避免資源過度聚積帶來的租房供應不均問題。在頭疼的學區房上，蘇州的多核驅動，奇葩把教育資源也幾乎做平了。

很難出現同等能級城市從10萬到1萬學區房不等的水位差，最好和最差的，咬咬牙也是有希望的。

連吃喝玩樂這種事情，都神奇能做到均衡。

這是個選擇板塊可以上升到選擇生活的方式的城市，因為本質上蘇州已經變成5種不同生活方式的城市組團。這某種程度上還能提升宜居感。

EIU剛發布2018年全球宜居城市排行榜，蘇州位大陸宜居第一城，也算某種程度的肯定吧。

09

所謂的城市房價就如股票一般

蘇州幾乎在嚴格調控下走出類似股票中最健康的慢牛行情。時至目前，蘇州在經歷板塊輪動拉伸後又一次進入平穩盤整期。

只要基本面長期是發展的，價格終究會回歸價值。對當下而言，內生需求不斷增長下供應加強是最亟待的現實。對未來而言，留出了更多的時間。

6年前，我在蘇州規劃館的沙盤前待了一個下午，

然後堅定的做了一個決定，定居蘇州

個體對城市而言無比渺小

但蘇州大概是一個讓你最不容易後悔的選擇。