土地發展的意義在哪裡？

「我們不難體會土地發展不單只在於收回一個哥爾夫球場土地或全力發展新界東北。我們已錯過了很多有利特區的發展機會，我們不應再輕易地把今天的機會短視為一些小修小補的短暫措施。我們應該堅持香港仍是東方之珠；我們有追求夢想的權利，為何不急起直追？」

文

| 資深大律師、香港行政會議成員    湯家驊

相信沒多少人不認同，除了政改爭議外，土地發展可說是特區近年來最受關注的課題。從某角度而言，後者的複雜性和重要性與政改相比亦不遑多讓。不大了解香港的人可能會感奇怪：為何香港已發展地區只佔整體面積25%，而郊野公園與自然戶外卻佔了整體面積40%？儘管如此，我們仍是難以擺脫「石屎森林」城市和區內人均居住空間最少之惡名；究竟問題出在哪裡？

回顧歷史，我們在殖民地時代似乎對居住問題較為重視。從六十年代到七十年代，我們目睹屯門、沙田、荃灣等新市鎮的出現。緊接著的，還有大埔、元朗、粉嶺、上水、青衣、將軍澳、天水圍和馬鞍山。便是到了回歸前夕，殖民地政府仍在計劃開發北大嶼山、東涌和大環等地區。那些年我們亦從沒停止以填海為提供土地之重要來源。直至回歸前為止，填海得來的土地超過60平方公里，即佔已發展地區的四分之一。這些都是我們在殖民地時代之努力。

不幸地，雖然我們在回歸後有更高度的自治權、更開放的政府、和更民主的制度，我們在發展居住建設方面卻漸漸緩慢下來，直至曾蔭權年代開始停建公營房屋。當年政府的無為不是我們唯一的問題。以東北發展規劃為例，正式規劃由2008年開始，2012年提交立法會，但十年後，我們仍未完全解決收地問題。從這角度看，難怪有人質疑填海比收地更有效率。

那麼問題在哪裡？有人說這是一個更開放、更民主和更多元化社會的表徵。殖民地時代沒有立法會「拉布」，沒有那麼多司法覆核，沒有那麼多抗議，更沒有一個問責政府。今天每項政策、每個建議均被立法會、傳媒和公眾抽絲剝繭、挑毛揀刺。沒錯，你可以說這是一個現代開明社會的代價，但我們是否只能袖手旁觀？

在土地發展問題上

提出「廣闊願景」的重要性

在一個開放、民主和多元化的社會中，市民著重關注個人利益和權利實屬無可厚非。不是說這是錯誤的，相反，這是市民的權利。但正因如此，我們更需要一套以整體利益為前題，更聚焦、更具說服力的房屋政策；我們需要一個眾人皆見的願景、一個共同目標；我們要給市民一個希望，令他們見到雨過便能天晴，社會的整體利益與他們的個人利益是相等的、是無分先後的。這便是為何我的智庫「民主思路」倡議在這「土地大辯論」的諮詢過程中，提出一個廣闊願景之重要性。

我們要看得闊些、遠些。我們的目標不應只局限於建造公營房屋。公營房屋確是非常重要，我們有責任確保所有人能居有其所；但香港是我家，我們應有更宏觀的願景和目標。除了要有足夠的公營房屋外，我們更需要改善人均居住空間、我們更需要適切和完整的社區配套。我們不希望在城市規劃方面建立公屋區或二等市民社區。我們認為完善的社區發展應該公私營房屋並重，兩者皆能共享舒適和充足的社區設施，例如醫院、學校、公園、圖書館及其他文娛及文化設施等；我們需要社區與社區之間有完善、便捷的交通系統。換言之，我們希望有更優質的生活質素。這算是苛求嗎？

為何香港已發展地區只佔整體面積25%，而郊野公園與自然戶外卻佔了整體面積40%？儘管如此，我們仍是難以擺脫「石屎森林」城市和區內人均居住空間最少之惡名（圖：香港特區政府新聞處）

我們還需要顧及特區之經濟發展和身處國家體制下的位置。單是公營房屋不能令香港成為國際都會。健康持續的經濟發展才是成功之訣。我們要思考為何最近不少國際投資者和企業選擇新加坡，而非香港。為何我們的商廈租金令不少投資者卻步，變相妨礙了我們的年輕人在一個國際營商環境下增進他們的商業知識和技術。我們要思考如何能在「一帶一路」與「大灣區」這些宏觀經濟規劃下分享成果。簡單而言，我們需要土地不單只是為了興建公營房屋，我們也需要土地來改善生活質素和發展經濟。

唯一的答案便是填海

從這兩宏觀角度看，毫無疑問，我們需要大幅「處女地」，唯一的答案便是填海。法例規定我們不能在維多利亞港填海，所以別無選擇地，我們需要考慮哪一處海域更能滿足以上所言之共同目標。

有人說，填海需時太久、太昂貴，或離開工作地點太遠了。我們且看看這些質疑是否有足夠理據。以機場第三跑道為例，機管局四年間成功填海650公頃。當然，填海後其他基建設施亦需時，但明顯地，不一定比發展新界東北需要更長時間。機管局填海而得650公頃土地，共用了約600億元；以此推算，填海費用即大約為1,000元一呎，加上其他基建費用，我們估算也只需3,000至4,000元一呎便可建造一幅「熟地」。對於今天屢創新高的樓宇價格而言，這可說是極為便宜。

至於交通，也不是最大問題，因為我們談的是一個新的都會，新的經濟活動中心。假如我們取址於東大嶼山海域，這新的經濟中心將更能發揮港珠澳大橋和機場的潛在優勢。我們更能輕易融入「大灣區」發展，所以離傳統市區較遠也不應是一個太大問題。

從這角度看，我們不難體會土地發展不單只在於收回一個哥爾夫球場土地或全力發展新界東北。我們已錯過了很多有利特區的發展機會，我們不應再輕易地把今天的機會短視為一些小修小補的短暫措施。我們應該堅持香港仍是東方之珠；我們有追求夢想的權利，為何不急起直追？

（小標題為編者所擬）

本文發表於《紫荊》雜誌 2018年9月號

責編：李幸、莫潔瑩

編輯：胡越、趙珊