麻涌華陽湖畔商住地為何沒人搶？答案在這裡

東莞8月土拍已落幕，作為「收官之戰」的麻涌華陽湖畔8.6萬平商住地僅經兩輪報價，便被雲南城投接近底價收入囊中了。多方條件優質的地塊居然沒人搶，這出乎很多人的意料。

掌柜實地勘察時發現，地塊位於興南路與西環路交匯處，沿興南路約1.4公里接駁廣深沿江高速，沿西環路約2.8公里接通廣麻大道，交通便利。且該地塊兩面臨河，所臨河流與華陽湖屬同一水系，生態資源豐富，地塊本身條件並不差。而且，有當地居民告訴房掌柜，早在拍地前已有很多房企前來勘察過地塊，可見宗地本身是比較受關注的。

但為何拍賣時，出現幾乎「無人要」的局面？近段時間，全國頻頻傳出土地流拍信息，這又是什麼市場信號？我們不妨從麻涌地塊自身條件出發找答案。

地塊條件嚴苛 「限制」開發商入場

高總價，品牌房企的遊戲

根據東莞公共資源交易網上公布的掛牌拍賣要求，麻涌地塊起拍價為88280萬元，增價幅度為1000萬元。8.8億起拍，如此「大手筆」的玩法，非品牌房企「玩不起」。僅此一條件就已使很多開發商拿不到「入場券」。

自持商業10年，偏愛經營性房企

此外，地塊要求商業建面≤30%、住宅建面≤70%，這個商業比例在普遍要求佔比5%的東莞是很突出的，尤其是如今東莞商業地產形式並不樂觀，宗地周邊商業、居住氛圍也不明顯。

況且地塊還要求商業部分需要自持10年，這對很多開發商而言是極為「苛刻」的，對資金周轉速度要求較高的開發商而言並不是明智的選擇，反而更契合經營性房企的運作方式。

新開發區，居住、商業氛圍缺乏

除了上述2點外，地塊所在區域的經濟、居住氛圍或是致使開發商出手謹慎的原因之一。

地塊位於華陽工業區，雖然周邊大部分廠房已被拆除，但工業氣息依然濃厚，整體經濟發展水平較低，周遭商業寥寥，1公里內配套也稀少。商業基礎薄弱，居住氛圍尚未形成，需要連片開發才能有較好的發展。

起拍總價高、商業自持要求高、區域居住氛圍欠缺......一道道門檻下來，開發商望而卻步也屬正常。從硬性條件分析，地塊則更像是為雲南城投量身定做。

早在2015年，雲南城投就贏獲得華陽湖濕地片區50年的經營權，預計投資200億打造水鄉文化旅遊小鎮。地塊就位於華陽湖旁邊，自持商業10年、8.8億起拍價對它而言並不是難題。

東莞土地市場漸趨理性

其實不止麻涌這宗土地「遇冷」，在東莞8月這波供應潮中，開發商報價都比較謹慎，除了鳳崗地塊外，其餘地塊都未觸發最高限價、未進入競自持階段。這次土拍盛宴的地價、參與競拍房企均不及往年的熱度。

合富研究院高級分析師李興旺告訴房掌柜，近兩年東莞樓市調控政策頻繁，這讓開發商意識到市場正在發生變化，拿地更加理性謹慎。另一方面，今年上半年開始，東莞土拍出現新模式，除了限價競自持外，還增加了配建項目。新模式增加了開發難度，很多房企都在摸索盈利前景，對土地會變得比較「挑剔」，還有些房企為了分攤風險採取合作開發的方式拿地。

東莞房地產協會秘書長陳駿良也曾指出，綜合看近期開發商拿地表現，屬於比較理性的，手上已有項目或土地儲備的，出價都比較謹慎，當然位置、地段比較好的優質地塊，成交激烈一點也正常。

「在大灣區規划下，大部分房企依然看好東莞後市，房企拿地積極性是不變的，只是拿地策略會趨於保守，下半年東莞土拍市場也不會太熱，但整體成交地價還是比較高的，很考驗房企的開發操盤能力。」，對於東莞土地市場的未來走向李興旺如此說道。

與土地市場回歸理性相對，政策嚴調下的東莞近幾年旺季行情也不是很明顯。越來越嚴的政策打亂了「金九銀十」的節奏，很多開發商都在觀望。李興旺預測今年9月東莞樓市供應量應該會比8月多，但與去年同期相比會大幅減少，市場供需回落。

全國土地流拍高峰期

事實上，土地市場的變化不僅僅發生在東莞，2018年以來，全國各地頻頻有土地流拍消息傳出。據中原地產統計，2018年前7個月，全國土地流拍數量高達796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗，已刷新了2014年的流拍紀錄。

於是，部分地產從業人員不淡定了，是樓市的新周期要開始了嗎？

有分析認為，2014年的土地流拍主要是因為市場銷售低迷導致開放商拿地能力與意願減弱；這一次房產銷售相對穩定，流拍增加主要是房企基於利潤率及去槓桿下的理性選擇。

對此，你怎麼看？