資本加持下的長租公寓，跑偏了嗎？

「漲租事件」尚未平息，「破產事件」再次把長租公寓推上了風口浪尖。

最近長租公寓真是一波三折，事件起源於杭州一家名為鼎家網路科技有限公司(以下簡稱鼎家)的長租公寓公司宣布，因經營不善導致資金鏈斷裂，已停止運營，導致眾多的租客權益受損。

專家表示，發展租賃市場是建立房地產長效機制的重要組成部分，但是租賃市場過度金融化也帶來了一系列問題，值得警惕，並申請有關部門積極介入、加強監管。

8月20日，鼎家突然宣布破產，並被安排進入破產清算程序，之所以此次事件影響較大，是由於鼎家在公寓運營中採用了激進的「金融遊戲」。據了解，鼎家在跟租客簽訂租房合同時，會推薦租客使用愛租哪、美窩、365分期、愛上街等分期支付app，在未告知租客會產生借貸關係的情況下，租客通過app一次性把租金付給了鼎家。導致鼎家破產後，租客不僅拿不回押金，還要每月向這些app還款，與此同時，房東卻未收到鼎家應給的租金。

既然租客付了租金，那麼本該轉交房東的租金去了哪？有分析認為，鼎家的商業模式簡單說就是利用租客的信用，向網路金融機構套取大量幾乎零成本的擴張資金，除了鼎家外，很多中介機構都在利用這種方式加快企業資金的回籠。

「此次曝光出的杭州長租公寓項目破產現象，說明很多長租公寓一旦涉足金融業務，基本上就會出現很多新的問題。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴經濟日報記者，此類租賃業務相當於中間加入了一層消費貸業務，租客表面上是每個月付租金，但其實是每個月在還此類網貸。如果業務操作穩定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導致房東不願意出租了，這個時候租客就會很被動。

鼎家的「爆雷」看起來只是個例，但隨著越來越多的玩家和資本進入長租公寓市場，類似的風險正在急劇放大。近年來，萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業龍頭開發商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進入長租公寓領域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌湧現；互聯網巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進軍住房租賃市場。數據顯示，截至2018年3月，全國範圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。

8月17日，北京市住建委聯合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源、不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源。

繼北京對租賃市場調控力度全面收緊後，天津、南京等多地也開始跟進。

專家表示，涉及長租公寓的金融相關監管有著相對的獨特性，金融管理部門和互聯網管理部門應該積極介入，對於長租公寓本身的監管更為重要，應重點關注資金使用合規性。

長租公寓市場要快速發展離不開金融的支持，無論是集中式公寓還是分散式公寓，如果需要快速發展壯大無不需要金融支持。而金融本身作為一種工具，要關注其可能帶來的風險性，但過於誇大其風險性亦不可取。

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