為了研究北京房租上漲這事兒，我把自己當成租客

北京房租上漲這事兒最近鬧的是沸沸揚揚，號稱6天暴漲15%。按說這跟遠在上海的我沒啥關係，只是今天跟以前同事吃飯，聽他說要調去北京，找了一下房子，離公司（北三環）距離5站地鐵的一室戶，租金要到6000，裝修還特別破。

咋的？租賃市場這是真要起飛？我趕緊打開手機看了下自己上海小區的租金，中環邊上的老公房，裝修不錯的一室戶，還是3500塊錢左右。我就納悶了，同是一線城市，北京跟上海就真的差這麼大嗎？本著理工科學子的研究精神，我把自己當成一個普通租客，在網路上找起房子來。

發現問題

不查不知道，一查真奇妙。首先要明確，房租，它肯定不會每年都一個價，漲價是必然的。事實情況是，租金每年都是在漲的。

漲沒問題，問題在於漲多少。按照經驗，每年5~10%大概是一個人們能夠接受的合理數值。漲5%可以理解，房東想跑贏通脹嘛！至於到10%的情況，一般是原本租金的基數比較低，隨著人們生活水平的提高，2000漲到2200，3000漲到3300，也不是不能接受。

那為啥偏偏在8月份大家覺得房租上漲是個問題了呢？肯定是因為漲的太多了唄。

來看看各種消息。

漲幅高達20%，比我們能接受的上線10%高10多個點，這一下子就捅開了馬蜂窩。

不過如果你把所有漲價數據交叉印證一下，或者加加減減就能發現，不但同一個月北京房租上漲率各種不一樣，一會兒是2.9%一會兒是4.3%；8月同比上漲也是要麼15.5%，要麼20.2%，實在是不知道應該相信誰。

咱們還是自己求證吧。以下數據來自中國房價網（中國房地產業協會主辦）。

可以看到，自2016年底以來，北京的房屋單位租金的確經歷了一波上漲，可是斜率（增速）並沒有明顯超過歷史水平，難以證實當前北京出現「房租暴漲」的判斷。

自2016年底以來，北京總租金有所上揚，不過17年全年的總租金上升趨勢明顯快於18年。達到短期高點後，18年以來總租金倒是有所震蕩回落。

最後，北京可供租賃房屋的出租掛牌供給量自2017年以來總體呈現下行趨勢， 18年的供給量遠小於前些年的水平。從數據角度來看，供給量的減少恐怕是當前北京房租提升的重要原因之一。

到這裡，這事兒已經差不多清晰了。事實是，漲是真漲了，但是也沒到媒體宣揚那麼嚴重的程度。

媒體端，追熱點，出新聞，不管統計口徑如何，反正只要有噱頭，找個切入點一分析，總能有所立論；

中介端，因為供應量的減少，正好趕上長租公寓租金爆雷，趕緊製造一波恐慌，趁機漲價，順便甩鍋；

租戶端，被這些真真假假的消息嚇得雲里霧裡，瘋狂轉發，以期弱勢群體的聲音能被聽到，槍口卻對錯了方向。

分析問題

到這裡一定有人會問了，網上那麼多事例，租金大幅度上漲是事實啊！對，大部分事例肯定都是真的，確實有房子價格一夜之間漲幅巨大，但這樣的房子到底有多少，背後是不是有人操縱，就需要研究了。

租賃市場上的房源來源，大致有4類：長租公寓，中介，房東，二房東。公租房就不算了，政府行為暫不計入。

很多人認為，長租公寓囤房，是抬升房租的罪魁禍首，我以地產3年的從業者身份告訴你，這純屬扯淡。地產開發行業里現金流和回款是多麼重要，首年出租率那是有硬指標考核的，能儘早租出去都樂死了，還囤房。

再明確一點，長租公寓和中介，是完全不同的兩類人。長租公寓的房租天然就比正常房子高，因為他收來房東的房子，要重新裝修，統一運營管理並提供服務，從這個東西誕生的那一天起，房租就比住宅高。12萬間的長租公寓對於北京350萬間租賃用房來說，只佔3.4%，你嫌它貴，不租就行了，去租剩下那338萬間就好了啊。

看到有些新聞我真的是醉了，

談話到底是住建委談的還是房地產中介協會談的？您能搞清楚再發新聞嗎？概念都弄錯的平台，以後可以不用看了。承諾不漲租金，基準線在哪？跟房東散租一個價，這是做生意還是做慈善？

自如，蛋殼，魔方公寓這種，他們是自己運營房屋的租賃方，不是中介，不是中介，不是中介！中介是運用信息不對稱，給房東和房客牽線搭橋，賺取中介費的機構，而中介費，一般就是一個月的房租。

北京2016年有機構做過統計，通過中介公司租房的人佔比64.9%;習慣通過熟人介紹租房的佔比24.3%;通過傳統互聯網平台或APP租房的人僅佔比6.47%;另有其他途徑租房，佔比4.23%。

65%的人通過中介租房，佔了絕對大頭，而信息不對稱就是中介的命，散布消息，讓人們習慣和接受房租上漲的事實。他們和部分房東才是房租暴漲的既得利益者。

提起北京的中介，大概是全國最壞沒有之一。認識的人里就沒有誰在北京租房沒被中介坑過的，小到出租在售、違建、隔斷房間或不能交付房間；故意隱瞞重要事項或者設置合同陷阱，以拆遷、拆隔斷、房東收房、被兼并等理由違約收房，大到對租客進行暴力、辱罵或者撬門、讀鎖、扔行李等侵犯性行為，還出現過為了掙房客一個月押金，聯合社會閑散人等，給租戶房間里放蟑螂，蜈蚣，老鼠，偷租戶的東西，逼得租戶不得不違約退房的操作，奇葩程度簡直讓人難以置信。

一邊跟租客說著「愛租不租，不租沒房了，這已經很便宜了」一邊和房東說「房租現在都漲了，咱們不漲不划算，肯定能租出去」。左右一起忽悠，自己才能賺錢。一個中介經常服務於好幾家平台，個別漲價事例瞬間就能傳遍中介圈，再添油加醋的渲染一番，才是這波北京房租漲價消息的主要推手。

為什麼這波我不站薅底層羊毛的陰謀論呢。因為目前長租公寓太少，形不成氣候，而房租上漲的紅利主要還是被中介機構和房東吃掉了，沒有備案的房源，稅收收不到，這事兒還沒發展到那一步。供求關係發生了變化，市場自會自我調節，但是其中多了一些利欲熏心的黑手攪弄風雲，大概就是80%的真相。

解決問題

北京中介的亂現象由來已久，甚至網上還出現了這樣的攻略：

看著都感覺想笑，中介們混成這樣真是可悲，讓人唯恐避之不及啊。想當初在上海租房，中介不僅迅速幫著找到符合要求的房子，還幫著搬東西，修了水龍頭，跑租賃備案，辦各種證明。雖是個例，但是在北京大概遇不上吧。

說到這，我打開了豆瓣北京租房小組（寫到這，太像軟文了，但事實是我真是不知道哪裡能避開中介找到真實的信息），看看這片相對純潔的地方怎麼樣。雖然已經有一些中介開始在裡面發帖，不過是房主還是中介還相當好分辨。一頁有大概50多條租房信息，

我翻了3頁逐條點開看了一下，大概結論如下：

6環外單間（近地鐵），2000以下，1500上下的居多

4~5環之間的2~3居室合租，帶衛生間的主卧，3500元左右~

次卧，1600~2700元不等~都是靠地鐵站的

鑒於北京租房80%以上都是合租的，整租信息較少，地段都在5環左右，兩到三居室價格在5800~6500之間~

看完這些，感覺雖然整體比上海價格高，但是並非難以接受，更沒有出現暴漲的情況。畢業前三年用不到3000塊的價格合租過渡一下，反正我這樣子的窮人還是能接受的。

豆瓣租房小組的註冊人員在70~100萬之間，大部分都是轉租或者合租找室友的，也有很多都是租過房子沒有退出，但看完之後，好像離那些房租暴漲，長租公寓爆雷的新聞遠了許多。

網上的世界和現實生活是完全不同的兩個世界，說起來豆瓣租房是不是應該給我廣告費，不過它本身是個不盈利的平台，就算了吧。我也在上面找過室友，轉租過房子，北京的朋友們可以參考一下。

最終總是希望，年輕人可以少些束縛和枷鎖。願意來一線城市，對城市和個人來說都是好事兒，工作打拚已經夠辛苦的了，別再讓房租成為壓垮駱駝的最後一根稻草。