租了這麼多年的房，到底是誰漲了你的房租？

來自專欄租房這點事

最近國內租房真的很火呀，網上很多文章都在探討北京租金上漲的問題，那麼，事情真的像有些文章說的那麼簡單嗎？房租真的是房東要漲的嗎？其實你真的錯過了房東了。追其根本，租金的漲幅是與整體的租賃市場有關係。

今天，小居（異鄉好居）以國內租賃市場進行剖析，採用數據說明國內租賃的人群、租金、以及促進租賃市場的因素，希望可以幫屏幕前的你更加了解國內租房。

國內租賃市場分析

人群

據統計顯示，2018年7月份，在北京的普租交易中，70後客戶、80後客戶、90後客戶及其它年齡段客戶的佔比依次為23.3%、38.7%、27.9%、10.1%，環比6月份的漲跌幅度分別為3.7%、1.2%、-4.2%、-0.7%。其中佔比最大的仍是80後，其次為90後。

在租客群體方面，90後正逐步取代80後成為市場主力。首先，在普租市場上，90後佔比不斷提高，二者的差距正在逐步縮小；其次，在公寓運營市場上，90後的佔比已經超過四成，近乎五成，佔比早已超過80後。

90後群體在租賃市場呈現多種特徵。一是多元化，他們思維活躍，追求個性，對服務品質要求高，對服務內容要求廣；二是流動性大，當前一、二線城市之間的差異在縮小，很多90後在「北上廣深」更主要的是租房，買房、創業則更願意回老家或二、三線城市，所以未來一線城市的租賃會更活躍，二線城市的買賣可能會更活躍。

我們以上海作為案例(此數據為上海2018年2月的市民調查結果)

在受訪的5084個家庭中，以租房形式居住的比例為35.35%，而購買商品房的比例低於租房群體，佔比只有27.73%。也就是說本地人對於房產的持有率低於外地人的租房率！

我們都知道上海的房價一直是家庭開銷最大的一塊，所以在上海工作和生活的外來朋友，在暫時還沒有辦法購買房屋的時候，最好的選擇就是租房，或合租來減輕生活的壓力。

因此這也是一線城市的租賃市場更活躍的原因，同時租房市場佔用很大的市場份額。

租金

租金以租房類型而定。租房類型可分為整租和單間兩種，根據平米不同、位置、朝向、樓層等諸多考慮因素，價格差距也很大。

因為租房現象主要集中在一二線城市，我們採用以目前熱門城市北京為例：

根據圖（1）和圖（2）分析得出:當面積達到8平米時，均價可達到最高值。例如：北京郵電大學附近的一間9平米的單間，都能租到2600元! 相比之下，60-100平這個區間平均租金比較便宜。100平以上，小區和裝修都相對高端，所以均價高。如果租單間，15平米是性價比最高的；而對於整租，65平是性價比最高的（依據圖（3）數據）。現實中，大多數年輕人主觀認知都是整租太貴，租不起，卻沒有意識到是性價比最高的租房類型。

目前租賃市場處於上升趨勢，租金也會有所漲幅，對於北京來說，漲幅應該不會很大，但是如果你是租的小平米的單間，那是十分不值得的，所以小居建議大家，租房時候最好選擇性價比高的地方，而不是僅以位置、或者價格等單一因素考慮，如果整租，也可以考慮將單間租給別的租客。

促進租房市場因素

房源短缺—中介間接哄台房價

相信大家已經看到關於自如和貝殼爭一套房的事件。其實，這樣的事情在國內中介市場是屢見不鮮的。中介往往為了獲取第一手房源拼盡全力，哪怕把報價超出了本房應該有價值，眉頭都不會皺。因為在這個供不應求的市場，好的房源已經成為公司的立之根本，而在爭取房源的同時，也間接的哄抬了市場價格。

供不應求—租房者一房難求

國內更多的年輕人都會選擇背井離鄉在一二線城市奮鬥，由於城市生活人口大幅度增加，導致租賃市場供不應求，房租自然漲幅。

年輕人在選擇房源的時候，都會選擇距離單位較近的公寓，或者交通比較便利的位置，然而這兩者兼得的房源在一二線城市都是比較稀缺的，且價格較貴，即便是地下室，也遭多人瘋搶，直接導致房租上漲。

近期，北上廣深等人口密集城市紛紛開展租賃市場整頓，打擊清理「膠囊房」。因此，這些城市合租需求由此更為旺盛，間接導致了房租上漲。

不動產登記條例帶高房租

據了解，歷年春節過後往往會出現外來民工返城、已工作人群變換工作、在校大學生求職等幾波高峰疊加，是租房需求最旺盛的季節之一。

但從2015年3月開始，《不動產登記暫行條例》正式實施，業內人士分析認為，隨著不動產登記的開始，許多人對房價下降有了更高的期望，於是暫緩買房甚至持幣觀望，租房的人群也就增多，房租價格隨之上漲。

「不動產統一登記制度的實施將會有更多人拋售二手房，市場上房源將減少，於是出現單方面提高房租的情況。」如果徵收房產稅，持有房產的成本必然增加，房東為保證其利潤，便會將增加的成本轉嫁給租戶，房租也就應聲而漲。