倒閉、爆料、加槓桿，長租公寓模式背後的「資本狂歡」

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文 | 風間海色

來源 | 創業邦

對長租公寓的創始人來說，這個初秋很難熬。

8月23日，在原我愛我家副總裁胡景暉爆料+辭職事件之後的第五天，作為長租公寓市場的龍頭，「自如」發表了一份堅決配合政府調查的聲明，回應此前被調查的消息，稱將深度自查、堅決整改。

整改什麼呢？自如沒說。

剛剛的消息是，據《中國房地產報》報道，長租公寓公司「杭州鼎家」宣布破產，約有4000戶租客受損，涉及的網貸平台有6家。

今天刷屏的另一篇文章來自公眾號「紫竹張先生」，文中提到了「租金貸模式」，即中介利用房客的信用來套利的方式。

長租公寓的商業模式，愈發撲朔迷離。

潘石屹在新一期潘談會上提到北京公寓的租金價格在漲，翻一番，再翻一番，都還是虧的。

但誰會去白白做一個永遠都在虧本的生意呢？

胡景暉就曾公開表示，我愛我家旗下長租公寓品牌「相寓」是賺錢的，龍湖、世聯行等已經切入長租公寓市場的房企也曾在接受採訪時表示，未來自己投資的長租公寓品牌將能達到12%的利潤率。

創業邦試圖通過真實用戶的爆料，來淺析長租公寓的商業模式：長租公寓究竟是怎樣一種生意？

「巧」生意：長租公寓的「網貸平台」

「杭州鼎家」不是第一次出現資金鏈斷裂的公司。

據不完全統計，2017年到2018年5月，至少有6家長租公寓出問題。以2018年3月資金鏈斷裂的「愛公寓」為例，租客被清退，相應個人徵信也受到了嚴重影響。

「長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。」——在胡景暉說出這句話的時候，很多人其實還根本摸不到頭腦：長租公寓也能爆倉？怎麼爆？

有人解釋了房屋租賃的ABS（Asset-backed Securities，即資產證券化）為何物：

一位券商從業者是這樣為邦哥解釋的：

以2年租房合約，押一付一，月租金3000元來計算：

• 租客租房時，除了合約，還會被默認簽署一個內嵌的，與銀行/第三方機構的「現金貸」合同；
• 銀行/第三方機構會將2年共計7.2萬元租金全部打到公寓方賬上；
• 租客每個月交房租與「服務費」，實際上是為自己「還貸」，還銀行的現金貸；
• 公寓方拿著一次性到賬的7.2萬元，一部分分月打給房東作為租金，剩餘繼繼續在市面上拿房。

這就相當於租客毫不知情就簽了分期貸款合同。很少有人會提醒租客這其中的風險：一旦房子有問題或者需要轉租、退租，會不會有麻煩？

更嚴重的是，一旦公寓房因大規模拿房出現了資金鏈斷裂，破產或者跑路，那麼租客身上還背著「合同」，還需要繼續還款。

如果出現大規模無法還款的情況，將引發系統性風險——這就是胡景暉所說的「長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害」。

這使人想起了什麼？美國金融危機的「房屋次級貸款」。

目前市面上，自如的專享分期付，蛋殼的押一付一等付款方式，都有類似的內嵌「現金貸」合同。有創始人在接受媒體採訪時透露，與這些金融平台達成的合作，是長租公寓極其重要的資金來源之一。

那麼，租客是否知道，自己每個月都在向金融公司支付利息呢？

邦哥在查閱了自如、蛋殼等相關合同後發現，合同內並無支付利息的相關內容。但這部分利息，很可能隱藏在了這些長租公寓的「服務費」之中。而且，通常在選擇分期、或者押一付一這類付款方式時，公寓方給出的服務費標準，會相比半年付、年付高出一些。

當然了，高出的這部分服務費是否真的用於付息，我們不得而知。

網曝蛋殼公寓租房合同

「好」生意：自由抬價、「調配」房客

如果你在網上發布房屋出租的信息，最先找來的往往不是租客，而是聞風而動的中介。

以房東「老羅」為例，蛋殼公寓在談及收房價格時，很乾脆地提出了「加價」方案，甚至可以以高於市價超過15%的價格與他簽約5年。

首先，長租公寓可以整套拿房，分戶出租。

如果從房東手裡拿到的價格是8500元/月，高於市價約10%。做了隔斷改造後共計4戶，租金從2700元/月-3400元/月不等。只要4個房間全部出租出去，自如每個月可以拿到12,250元的租金，依然足以覆蓋成本。

然後，這些長租公寓支付給房東的並不是全年12個月的房租，而是每年支付10個月或11個月，剩下時間作為空置期。因此空置期越短，自如就賺得越多。

再次，自如、蛋殼等長租公寓宣稱不收取中介費，但卻收取房租的8%-10%作為服務費，實際計算後可能比傳統中介的中介費更貴。據一些長租公寓的「管家」透露，其實相應服務的成本很低，因此是一個不小的利潤點。

這樣的模式下，主動權就握在了長租公寓手中。

在房東老羅之後，邦哥又走訪了租客小高。

2016年的續約期，「管家」聲稱合約到期，房東選擇不再續約，要她搬家。然而小高搬離後卻發現，該房間以高於她原來房租800元的價格被重新出租。

2017第二套房子也到了續約期，管家一漲就是900元。小高自認無法承受而搬家。但在與曾經的室友交流時卻得知，最終續約時房租僅僅上漲了150元。

這便能解釋長租公寓的模式了：租金越高，提成越高，促使管家「趕走舊租戶」。在深入採訪了房東、租客，以及最基層的從業者之後，邦哥發現，長租公寓雖然有很明確的一些利潤點，但毛利的確不高。紅璞公寓總經理甘偉就曾公開表示，公寓的底租成本佔總成本的55%~60%，租金差為1.6~1.7倍，還需每年攤銷15%~20%的裝修成本，以及人工等成本，「除非房租大幅上漲，否則的確很難盈利」。

如果進一步考慮最初「拿房」的錢是來自於銀行貸款，那麼以4.9%的銀行基準利率來計算，長租公寓的利潤率的確會進一步下降。

但是回到一系列爆料的背後，長租公寓正在成為金融產品的附屬。

寫在最後

長租公寓這些背後的操作，用更「經濟學」一點的話說，是在對產業加槓桿、進行金融化。從這個角度來說，長租公寓與P2P、區塊鏈、共享單車的處境，確實有一些共通之處。

而另一方面，因為是房地產這個與所有國民息息相關的產業，其所能造成的金融風險，乃至社會風險，都遠遠高於其他更前沿垂直的產業。

自如今日表態的「堅決整改」，只是一個開始。中國租售比的過高，或許不是因為「租金還低」，而是因為「房價過高」，市場仍然需要規範，才能有健康、可持續的發展。

潘石屹說，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做，燒錢創業是一條不歸路。

但如果在做企業的路上一味逐利，鋌而走險，前方恐怕也是一條不歸路。