到底是誰抬高了你的房租

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撰文 | 張帆

出品 | 浪潮工作室

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白居易剛上京城的時候，別人看了他的名字就開玩笑說，「長安米貴，居大不易」。1200多年過去了，這點倒是一點沒變，在大城市租房就是貴，沒人能當「白居易」。

買不起房早就是年輕人的共識了，大不了租房嘛，大家都是這麼相互勸慰的。但你有沒有想過，有一天可能連租房都租不起了。

大家都覺得，租房貴是因為人多。比如2018年初，有報道稱「春節後租房人數漲3倍，租金上漲3%至10%」。但是貴也得有個譜吧。辛辛苦苦賺的錢，一半都要給房東，真的只怪人多嗎？

人沒變多，房租卻漲了

房租漲了這個事情不假。據房天下租房網的數據，到2018年3月，全國17個城市房租價格整體上升，年均上漲8%-15%，一線城市像北京漲幅25.9%，上海漲幅19.5%。但原因是人變多了嗎？好像不是。

如果跟上一年相比，這兩個城市的人口不是變多了，反而減少了。2017年末，北京城鎮常住人口比上年末少了3萬人，上海外來常住人口比上年末減少了7.52萬人。前瞻研究院的分析也顯示，2015年到2017年，北京的租房市場需求實際在下降，它預測2018年上海市的租房需求會小幅下降。

那房租有沒有可能是被「炒上去」的呢？比如像某些文章說的，來了投機商，故意抬高房租的價格，導致租不起房。

要弄清楚這個問題，得看租房跟買房之間有什麼不同。根據城市經濟學的理論，影響房價的因素除了它的成本，比如土地價格、建築成本之外，還有人們對它未來價值的預測。房地產價格波動的大部分原因，就是對未來租金變化的預期不同。所以房子除了實際價值，還有人們的期待價值，因此可能出現價格虛高的情況。

但租房不一樣，租來的房子就是一個消費品，一個小區房價高人們還願意買，是因為相信它能升值，但如果租價高，人們就會換個地方租房。因此，影響租房價格最大的因素是空置率，也就是市場上房子的存量。在美國休斯頓，當空置率超過11%時，房租就會整體下降，反之則上升。

所以，即便有公司租下了城市裡的部分房子裝修升級，也不會將整個地區的租價抬高，如果存量足夠，人們總能找到更便宜的房子。

那很顯然，房租升高的直接原因就是房子不夠了，為什麼會不夠？從近年來看，房源減少的主要原因是對棚戶區、群租房的改造。比如在上海張江地區，用八個月的時間就將1036套群租房降到了16套，而這樣的整治行動各大城市都在進行。

同時，新增租賃房源也在下降。2012年、2014年和2015年，住宅用地總量大幅減少，分別減少11.5、28.1和20.9%。鏈家研究院數據顯示，從2017年8月到2018年2月，鏈家平台租賃新增供給僅為2017年高峰的50%，租賃客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

前面是講房租這一年為什麼上漲，但不是說房租一上漲城市就出問題，因為城市化、人口增多都會使房租上漲。但既然人口沒增多，房租上漲就有問題，而要看房租是否合理，常用的辦法就是看租金收入比。

根據58同城的住房市場報告，2018年第一季度，北京以人均月租金價格2514元領跑全國，但2017年北京市的人均可支配收入也只有57230元，按照這個數字，房租要佔去收入的50%以上。

國際通常認可的房租收入比通常在30%以內，超過這個數值，生活的壓力就會增大、品質則相應下降，但上海易居房地產研究院2017年的報告顯示，北京、深圳、三亞、上海四個城市的房租收入比就已經高於45%。顯然，對於一線城市的租房客來說，這些已經成了常態。

我們的房子只賣不租

但如果說，房租暴漲只是在近兩年在多重因素影響下才發生的偶然現象，其實也並不客觀。事實上，中國長期的房產政策決定了，出現這樣的困局只是早晚的事。

全國人口普查（2010年）數據顯示，中國約有25.8%的城市居民通過租住住房解決住房問題，但2010年後房價漲幅遠高於工資增幅。同時，租售比也在不斷擴大，2017年，房價漲幅比租金漲幅高出36%。

北京、上海的租房市場調查顯示，2013至2017年，居民的首次購房平均年齡從30歲推遲到35歲。可以明確的是，未來越來越多的人都會選擇租房。

但租房市場的供給量卻嚴重不足，鏈家研究院的報告顯示，目前中國租賃房屋只有4600萬套，來應對1.6億租賃人口。

如果跟其他各大城市對比可以發現，中國一線城市可租賃的房屋佔比都很低，而且遠小於租賃人口比。而且從租房市場上來看，中小戶型、中低價位的出租房供應量明顯不足，卻有大量的商品房空置。

所以，該問的問題不是為什麼人這麼多，而是為什麼可以租的房子這麼少？

從房產市場的發展來看，近10年來，中國住房制度改革主要措施是出售存量公房和新建住房，從土地批准、政策福利到金融制度，都更偏向於商品房而不是租房。中國的城市住房自有率達到80%以上，個別城市達到90%，結果一邊是大量商品住房空置，一邊是很多居民既無能力買房，也無處租房。

這一方面是因為，政府靠房產稅收和土地銷售獲得收入，而房地產市場的增長是中國經濟增長的重要來源。各地收入佔比雖有不同，但地產始終是最要一環，比如重慶的土地銷售收入常年占政府一般收入的25%以上。

另一方面，由於中國的金融發展還不成熟，尤其是信貸和股票市場，所以房地產始終有作為理財產品的功能。不管是建房還是買房，都更容易貸到貸款。2016年，四大城市的住房抵押貸款總量增長了22%，佔GDP的近25%。

但相比之下，對於租房市場的關注就少了很多。中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，中國的房地產企業租金回報率普遍很低。數據顯示，2016年中國一線城市的租金回報率分別是北京1.37%，深圳1.38%，上海1.48%，廣州1.69%。

同時，租房市場要繳納的稅種有房產稅、增值稅、企業所得稅，其中房產稅占租的12%，增值稅抵扣後需要繳納5%~6%，整體稅率接近17%~18%。

在管理上，政府也一直沒有給租房更多的保障，很多管理環節無法可依。中國現行的《商品房租賃管理辦法》制定的目的更注重與社會治安管理相配合，租房客始終處在弱勢地位，權利難以保障。在一項關於北京市租房的調研中，77.4%的被訪市民擔心出租人隨意提價或提前收回房子。

租住同權現在看來仍遙不可及，租住者不能獲得與自購住房者同等的配套制度性權利，如在戶籍管理、子女入托入學、醫療衛生服務、就業保障等方面均遭受不同程度歧視。在這種情況下，租房市場的發展必然有阻礙。

早就沒有了落腳之地

很多人可能是今年才感受到了租房的困難，但其實，對於更底層的人來說，這場艱難求生的遊戲早就開始了。

2007年，加拿大記者道格·桑德斯 (Doug Saunders)走訪了全球二十多個國家和地區，他發現，當農村人口想要到城市發展時，都會先在城市邊緣找一個地方落腳，他稱之為「落腳城市」（Arrival City），在這裡，人們能以較低的價格居住生活，積累進城的資本，或者把鄉下的家人接過來。比如，重慶的六公里就是其中一個。

桑德斯說，讓他們在城市立足最好的方式就是投資這些落腳城市，讓他們能更有保障地生活。但事實卻是，這些真正願意容納異鄉人的地方，卻在不斷地被整改或取締。

中國給出的另一套辦法是修建保障性住房。根據國家統計局的數據，2017年全國城鎮棚戶區住房改造開工609萬套，棚戶區改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套。

與此同時，政府表示，住房保障方式將從「以售為主」逐步向「租售並舉、以租為主」轉型調整，公共租賃房將成為保障性住房建設的重點之一。

但其實，這些住房保障跟大多數來到一線工作的外地人都無緣，甚至不是因為資源不足，而是在設立之初就決定了外來人口無法享受。因為被政府保障的門檻之一，就是要有本地戶籍。但在中國的一線城市，獲得戶口比找到工作難太多了。

以上海市為例，在2015年底，常住人口中至少有972.3萬人沒有本地戶籍，他們幾乎都不能獲得住房保障。2017年，進城農民工中購買保障性住房和租賃公租房的不足3%。而在上海嘉定，只有0.8%的農民工租賃公租房或廉租房。當市場漲價時，他們更難以承受價格的變化，更無法在城市落腳生存。

實際上，這原本不是什麼無解的問題，發展住房保障或者開放住房市場，總有一個能應對。比如德國會實行房租指導價制度，相關機構對住房進行評估、制定租金水平表，如果房租過高，房客可以起訴要求降價。美國則是用了另一套方法，通過租房的市場化、稅收優惠等，鼓勵開發商配備低價公共住房，提高租房的數量。

中國的情況是，一邊控制著住房市場和土地，嚴格的土地政策使房價猛漲，人們不得不選擇租房。另一邊又沒有完善租房系統，租房價格、住房權利都沒有保障。人們夾在中間無法動彈，最終只能選擇離開大城市。

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