長租公寓城中村如何做拿房投資測算？附真實案例

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作者簡介；

1,從0開始，創造兩個青年長租公寓品牌，庭苑公寓（14家），庭苑萬家（7家）21家長租公寓分店，通過自創的農民房運營法則，「5p公寓選址法」（見公寓次世代運營板塊專欄）完成前期市場調研，投資測算，產品定位，成本管理，參與硬裝解構設計，工程把控，中期營銷方案的制定和銷售出房的全局把控，後期通過整合內外部政府，企業等資源完成社區運營等整個品牌閉環的全流程運營，新項目平均出租時間32天，老項目平均入住率96.8%，回本周期34個月，續租率74%，關鍵指標名列深圳大型品牌公寓前三之列。

2，通過搭建品牌戰略目標，公司架構，數據+團隊的運營體系通過運營數據分析調整領導銷售部門，運營部門，售後部門，設計部門協調參與到公司的品牌建設。

3，用獨特的企業文化（工作中加入趣味+崗位換上高大上的稱呼+橫向發展）吸引90後人才，放棄傳統說教，改為員工自主學習喜歡的課題拒絕洗腦讓員工愛上培訓從而加強駐店店長和運營人員的的崗位技能培訓和管理技能培訓，包括蘑菇租房saas收租系統的培訓，智能門鎖雲丁系統的培訓，智能路由器網關的培訓，售後服務等培訓。

4，將管理思想逐步改為體驗的思想進行轉變，領導市場部同供應商的合作溝通，包括電信光纖寬頻公司，聯通光纖寬頻公司，華為路由器的方案設計，雲丁門鎖合作，建設銀行租金分期業務合作，當地派出所，網格管理，街道辦，消防，查違等部門合作等

5，設計部門的招聘，團隊組建，前期硬裝設計後後期軟裝的主題風格的討論，策劃，溝通，帶領設計部分通過設計來解決租客和房東的痛點。

6，公寓內部管人，管房，管錢三個工作重心的流程的梳理和標準化。

7，設定運營部門，保潔，安保部門和14個高端庭苑公寓和7個中端庭苑萬家公寓分店的工資績效。

8，兩年間運營各類公寓線上線下活動36場（線上20場，線下16場），線下活動平均到場率66%，線上活動參與率平均達到56%，包含入住禮，入住趴體，生日祝福，職業關懷，節日驚喜小禮品，燒烤聚會，桌游，特定主題聚餐等，解決公寓不同時期的運營痛點。

9，推進新加盟的公寓項目的落實，主抓前期調研，設計。

10，溝通風投vc，當地街道辦，網格辦，消防，與深高速股份有限公司達成戰略合作協議。

11，甄選符合公寓標註的優質供應商，引進華為聯通公司定製網路化套餐，同雲丁智能門鎖達成戰略合作，同宜家公司達成企業級服務。

12，人才梯隊的組建，培養各個部門的總監，根據新進項目挑選合適的人才，通過不斷地學習然後通過別人拿到預定結果。

13，打造個人IP加強品牌曝光

公寓次世代專欄作家（運營板塊）

邁點網專欄作家（酒店板塊）

蘑菇大講堂分享嘉賓

廣東省公寓協會深圳分會會員單位

14，學習學習再學習，混沌大學在線學習課時全國排名第一，得到APP的VIP用戶，京東閱讀VIP用戶，樊登讀書會會員，Kindle的鐵粉，只有不斷學習才能帶領團隊前進

曾今在民營企業做公寓的時候，曾今2個月內同時開了3個分店，一年開了將近30個店，有點店還沒開業就租了60%,開業一個星期全部租完，民營企業做公寓是賺錢的，我目前在上市公司做公寓，為了教會總部項目組的十個人學會看CAD圖紙，10個人電腦安裝CAD軟體就花了80萬正版軟體費（一個軟體一年的版權費8萬/人），曾今項目簽約了，簽約價格是周邊二房東拿房價格的2倍以上，光開工就白白浪費等了2個月，因為要等工建部門招標，設計圖紙要招設計院蓋章，所以上市公司做公寓是不賺錢的。

2015年初進入長租公寓行業，2016年長租公寓持續升溫，2017年親自創立品牌試水做公寓，2018年長租公寓市場進入高潮，回看自己這三年的公寓發展歷程，可以說是在城中村一路摸爬滾打走出來的，前面基本上都是亂拳打死師傅，不斷試錯，不斷修正的過程，直到最近幾個月，才慢慢積累起來一些集中式公寓的運營理論。總結下來就是一個項目的成功或者失敗，70%取決於前期的項目篩選、定位和籌建管理。

福永、松崗長租公寓項目可行性研究報告

目 錄

一、項目背景 1

二、項目合作方及合作模式 3

三、福永長租公寓項目分析 7

四、松崗長租公寓項目分析 17

五、本項目實施的意義 27

六、風險及應對措施 28

七、結論 31

一、項目背景

2017年10月，中國共產黨第十九次全國代表大會在北京隆重召開，會上明確提出要加強住房保障體系建設，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

深圳市作為全國十二個住房租賃試點城市之一，積極響應國家政策，相繼出台了《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（深府辦規〔2017〕6號）、《深圳市住房租賃試點工作方案》（徵求意見稿），從商改住、稅收優惠等方面給予了較大的政策支持，鼓勵國有企業、房地產開發企業、經紀公司、物業管理企業或其他市場主體轉型為專業化住房租賃企業，要求在「十三五」期間，國有住房租賃企業通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低於10萬套房源。2018年6月5日，深圳市政府印發了《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》，引領全國「二次房改」浪潮，意見明確表示深圳將構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，通過市場商品住房、人才安居型商品房、租賃房等三大類，滿足不同人群的居住需求。到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。可以預見，租售並舉是順應時代的產物，是未來住房市場的「風口」。

公司下屬全資子公司深圳某某某公寓管理有限公司（以下簡稱「投資公司」）投資公司審時度勢，把握時代發展機遇，積極開展了長租公寓產業（「專業化住房租賃」的行業稱呼）的調研工作並編製了長租公寓的產業研究報告（詳見附件1）。從公司發展戰略分析，長租公寓是經營性基礎設施的一個細分領域，滿足公司基礎設施投資建設的戰略定位。從政策方面分析，國家及地方政策為行業發展提供良好的外部支持。從市場需求分析，深圳市龐大的流動人口及較低的自有住房率催生了約2000億元/年的租賃產業規模，而長租公寓產業目前市場規模僅165億元/年，長租公寓產業具有較大的市場空缺。從行業競爭分析，行業尚未形成寡頭，處於爭奪物業和品牌塑造階段，當前是切入市場的最佳時機。從投資回報率分析，輕資產模式的長租公寓可獲得合理的投資回報率，為公司帶來持續穩定的現金流；重資產的長租公寓雖不能帶來豐厚的回報率，但卻可能帶來豐厚的資產增值。

目前深圳市支持傳統住房、商業用房、城中村、廠房宿舍改造為長租公寓，其中城中村占深圳市住房面積的一半以上，是日前市場爭奪的重點方向。鑒於投資公司沒有在運營的長租公寓項目以及缺乏物業資源獲取渠道，目前物業獲取主要通過項目合作的方式展開。

二、項目合作方及合作模式

此處省略200字

三、福永長租公寓項目分析

1.項目概況

1.1項目名稱

福永長租公寓項目

1.2項目地址

福永長租公寓項目位於深圳市**區**街道**社區**路**號，臨11號地鐵線**站**出口220米，步行距離5分鐘，距離寶安大道150米，步行距離4分鐘，交通通達性較好。該物業屬於城中村個人物業，根據廣東**律師事務所出具的法律意見書（詳見附件2）以及該項目提供的相關證明資料（詳見附件3），該物業符合《深圳市人大常委會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》及試點實施辦法對深圳市歷史遺留違法建築臨時使用的相關規定，該物業有權對外出租。本項目建築面積約23000平米，共13層，其中一樓為商鋪。

1.3項目內容

本項目的內容主要包括改造、銷售、運營三部分，其中改造工程包括拆除現有牆體、水電線路敷設、排污管道敷設、地磚、新建牆體、批灰油漆、安裝衛浴五金等硬裝，配置床、沙發、茶几、衣櫃、書桌、窗帘、空調、熱水器、燈具等軟裝。銷售是指將改造好的公寓統一對外銷售。運營包括對公寓提供保潔、維修、活動策劃、收租、空房的二次銷售等服務。

2.項目區位分析

福永長租公寓項目毗鄰空港新城，空港新城位於松福大道以西、福洲大道以北、茅洲河以南，包括啟動區、半島區和離島區三部分，規劃承載就業人口約46萬人。

全球最大的會展中心-深圳國際會展中心落戶空港新城，其中一期工程包括18個標準展廳、1個超大展廳、2個登錄大廳和10棟配套建築，項目規模相當於6個鳥巢，一期將於2019年3月試運營投入使用。深圳國際會展中心建成後將成為集展覽、會議、旅遊、購物、服務於一體的綜合會展類建築群，將成為深圳與世界相會的「世界最大會客廳」。

空港新城、國際會展中心建成後新增的龐大就業人口、商務出行人員將有利於該區域及周邊區域的長短租公寓市場。

3. 項目客群分析

福永長租公寓項目均位於11號線地鐵沿線，11號線是國內目前國內一次性建成線路最長，速度最快的地鐵，運營時速為65公里/小時，最高時速達到120公里/小時。乘坐11號地鐵線，福永到南山區只需要20分鐘，到福田區僅需要半小時。

同時福永項目毗鄰空港新城，空港新城新增的就業人群將利好該區域的租賃市場。

因此福永長租公寓項目的客群定位為福田、南山白領上班人群以及空港新城新增就業白領。

4.投資測算分析

4.1基本假設

4.1.1現有商務條款

根據福永長租項目的租賃合同得知該項目租期為15年，租金為80萬元/月(每兩年上漲幅度為10%），押金為500萬元（租約到期後退回），免租期為2個月，項目獲取過程中的傭金為80萬元，項目獲取後的清場費用約60萬元。

4.1.2項目資金來源

假設貸款利率為4.5%。

4.1.3其他假設性條件

（1）房間數量

該項目可以改造為約860套。

（2）出租價格、出租率

通過對周邊市場租金及出租率調研，形成以下結果：

根據調研結果，假設福永長租公寓的出租價格一房一廳按照2150元/月，單房按照1780元/月測算，平均每間收取的租金為1960元/月，管理費按照200元/月/間收取，假設租金自第三年起每年上漲幅度為5%，出租率按照前三年85%、第四至六年90%、第七年至第十五95%測算。

（1）項目改造費

項目改造費包括設計、監理、裝修工程，具體費用明細如下：

表2：項目改造費用明細

項目費用備註1.設計100萬市場調研2.監理10萬市場調研3.裝修工程 3.1房間4萬元/間 3.1.1硬裝3萬/間 3.1.2軟裝0.5萬/間 3.1.3家電0.5萬元/間 3.2翻新費用0.3萬元/間每三年翻新一次3.3公共區域100萬元面積為500平米3.4諮詢費100萬元

（2）項目銷售費用

本次測算中的銷售費用按照房屋租賃中介收費標準即收取半個月租金。

（3）運營費用

①運營管理人員架構

根據本項目規模，計劃配置1名店長、4名管家、1個維修工、2名清潔阿姨、2個保安。店長負責本項目改造後的運營管理工作以及對外協調工作；管家協助店長管理本項目；維修工主要為項目的水、電等提供簡單維修，家電、電梯等的維保工作由相應的供應商提供服務。

②主要成本開銷

主要成本開銷為人員薪水、二次銷售費、辦公消耗、維修耗材、業務招待等，具體如下：

一、人員薪水

人員

工資（元/月）

人數

小計（元）

店長

9000

1

9000

管家

6000

4

24000

維修工

6000

1

6000

保安

4000

2

8000

清潔阿姨

4000

2

8000

二、其他運營管理成本

（1）辦公消耗，包括電話、網路、辦公及損耗

30000

（2）維修費用

3000

（3）業務招待費用

2000

（4）二次銷售費（每間空房獲客成本500元，考慮5%的換房率）

20000

本項目每月的運營成本為11萬元/月，根據上述測算， 每月的租金及管理費收入為**萬元，每月運營成本約佔收入的比例為8.2%。

根據調研，樂乎公寓的代運營的收費標準為200元/間（約為租金加管理費的8%），庭苑公寓的代運營的收費標準為租金加管理費的10%。本次運營成本按照租金加管理費的10%收取。

（4）商鋪面積、租金

目前一樓商鋪面積共計**平米，租金約為**萬元/月，每平米租金為**元/平米，由於公共區域會佔用**平米，剩餘可出租商鋪面積為**平米，按照原來的租金水準，假設一樓商鋪出租率為100%，每個月可收取的租金為**萬元/月，假設租金從第二年開始每年上漲幅度為5%。

（5）建設工期及銷售期

通過對施工單位調研，假設該項目的建設工期約7個月，銷售期為2個月。

（8）收取租客押金

租客入住前需「兩押一付」，支付兩個月租金的押金，並在退租時獲得退還。

4.2投資測算分析

4.2.1現金流預測

基於以上對項目整體測算的基本假設，福永長租公寓項目自有資金現金流預測如下：

表3：福永長租公寓項目自有資金現金流量表預測表（單位：萬元）

福永長租公寓項目預計總支出約**萬元（含物業獲取及改造、物業運營、稅金及融資發生的利息支出），物業出租及押金返還收入約**萬元，項目累計凈現金流約**萬元。

4.2.2資金缺口及籌措

項目的資金需求發生在項目改造期，累積資金需求上限約**萬元，部分使用合資公司註冊資本金（約**萬元），不足部分擬通過由投資公司向合資公司提供**萬元股東借款的方式籌措。待改造完成進入運營期後，通過收取租客租金及管理費可以實現現金流平衡，無需股東提供借款。

4.2.3財務評價指標

本項目計算期為2018年-2032年，按照前述假設及預期全投資現金流（項目全投資現金流量表詳見附件5），福永長租公寓項目全投資內部收益率為1017%，自有資金內部收益率為21.68%。

4.2.4預計盈利情況

按照前述假設，福永長租公寓項目盈利情況如下表（項目損益表見附件6）：

4.2.5敏感性分析

目前物業的獲取成本已經確定，在現有出租率假定下，影響項目收益率較大的因素主要為項目的出租租金、出租率，具體如下：

租金敏感性分析

（出租率按照原有測算條件，裝修成本、銷售成本等在可控制範圍內）

租金（元/月/間）1760 1860 1900 1960 2060 2160全投資IRR6.58%9.14%10.15%11.64%13.79%15.88%

結論：隨著租金的上升，項目的收益率上升，每當租金增加

100元/月/間，項目的全投資內部收益率會上升約2%。

出租率敏感性分析

（租金、裝修成本等按照原有測算條件，假設項目全周期出租率恆定）

出租率75%80%85%87%90%95%

全投資IRR2.61%5.78%8.87%10.08%11.72%14.28%

結論：隨著出租率上升，項目收益率上升，每當出租率增加5%，項目的全投資內部收益率會上升約3%。

這個拿房的策劃方案一共分為5個核心，我也計劃分5期內容來講：

第一篇、前期準備階段的科學定位Position(定位)；

第二篇、如何制定價格（Price），通過「定位理論之父」美國人特勞特先生的觀點，精準定價以及差異化服務來脫穎而出；

第三篇、如何利用大數據和自媒體等新型(Place）渠道來實現，不是讓租客向我們「買」，而是讓租客替我們「賣」；

第四篇、如何根據人房比和公寓配套配置符合租客需求的運營人員（People）；

第五篇、如何通過1個黃金公式，6個定價原則，8個心理學銷售方案，14個招租渠道快速出租的Promotion（營銷）方案。

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