蔡為民：「資本暴炒房租」再不規範將釀災難！（上）

最近關於「房租上漲」的議題甚囂塵上，尤其某知名房屋中介機構副總裁一番「資本進入炒作長租公寓」的論述，惹來辭退之禍（這只是導火線），也使誰是「暴炒房租」的幕後推手，更具指向性。而對尚未擁有自己住房的人群來說，更殘酷的現實是：你買不起可能也租不起房！

「互聯網+」使「二房東」業務騰飛

在我看來，這正是此番「房租上漲」會釀成風波並引起社會如此強烈關注的重要原因。尤其是話音剛落，市場便驚傳「長租公寓」的各種「爆雷」，更使開展相關業務的房屋中介公司被推上「風口浪尖」。

其實「房屋包租代管」是一個相當古老的行業，也就是俗稱的「二房東」，以往中大型房屋中介業基本不屑為之，嫌它「欺上（房東）瞞下（房客）」，又僅賺取中間「微薄」價差太費勁。時至如今則完全不同，透過「信息不對稱」的優勢及「插上互聯網的翅膀」，再配合資本的「野蠻助力」，使它瞬間飛的更高，並以驚人的速度成長。

「鏈家自如」便是最佳範例。2016年中時，其管理的公寓數僅25W套，兩年後飆升至70W套，這不能不歸功於「互聯網+信息掌握+資本進駐」之三合一的效果，且三者缺一不可。

坊間許多說法認為是「資本炒完房價後，接著炒房租」，我倒不這麼看，畢竟透過專業機構打理出租關聯事宜（裝修、收租、管理、維護……），在國外已行之有年，佔比整體租賃市場已達25%以上，而國外目前僅7%上下，說明成長空間巨大，尤其是它完全符合互聯網企業「說故事圈錢」的特質，更使資本（熱錢)趨之如騖。

「輕資產」運營，融資成本等於「0」

因此，如果樓市仍處榮景，只怕「房屋包租代管」行業會更加彭勃發展，而且大家可能會覺得更加的「理所當然」，因為「房價上漲之後，必然帶動房租的調升」，何況當前一線城市的房租報酬率多在1.2～1.5%之間徘徊，有些甚至連1%都不到，確實是「低的可憐」。當然這又與房價畸高且持續看漲，使購房者關心的是房價變動而毫不在意租金回報，有密切關係。

既然資本現在進入租房市場未必是最好的時機，那麼為何仍有巨量資金大舉進入？原因錯綜複雜，可以說的是，首先它是「輕資產」運營，管理數萬或數十萬套房源，但沒有一套是自己的，不像「共享單車」要自己製造海量單車投入市場，「夭折率」還高的驚人；那怕是「滴滴打車」也有車輛補充與駕駛人員缺乏的困擾，各種令主事者頭疼不已的民刑事糾紛與訴訟，就更不在話下；而「美團」、「餓了么」做的再好，客戶忠誠與穩定度都值得懷疑，人力投入極其龐大，明擺著是「苦力活」，且賺的都是每單3元、5元的「零散錢」。

極易導致壟斷與消費者定價權丟失

「房屋包租代管」則完全不同，房源穩定度高，通常一簽三五年，「黏性」十足，且殺房東價（要求裝修免租期三個月，每年扣一個月房租做服務費...）、拉抬房租（隔斷切割分租創利），更讓人「膽顫心驚」的是無息「流轉租金」、「價差押金」在手，融資成本等於零，而使其具備「金融屬性」，才是「房屋包租代管」行業的「終極殺器」（非正規的「黑心中介」以網貸挪用房租，不在此列）。雖有按時交房租的壓力，但房源管理數量大到一定程度之後，不僅能形成壟斷效應、具備定價話語權，同時也能形成「盈利閉環」效果。

再以「鏈家自如」為例，它現在手中握有70萬套以上房源，也可以說擁有100萬人以上的「鐵粉」，還有什麼商機不能掌握？這些租客那怕一個月只買一瓶礦泉水，其銷售便可能超過100萬瓶，而所有民生必需品的販賣，完全可以比照辦理。

這正是互聯網估值浮誇與充滿想像力空間之所在，也是資本瘋狂進入租房市場的原始動機，哪怕其實租客可能一個月下來什麼都沒買。（下期待續）

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