北京房租上漲背後的資本邏輯：政策應儘快約束炒房租

文  恆大研究院 夏磊

當下，作為一種更有彈性、更響應政策號召的方式，租房住正成為越來越多人的選擇。

各個群體對租賃需求各不相同。高收入群體，雖具備買房實力，由於換工作，或是子女上學，都需要就近租房。中等收入群體，以應屆畢業生、自由職業者、外來務工人員等新市民人群為主，是租賃市場的主要需求群體，基數和增量最大。有住房困難的低收入群體，亟需最基本的住房保障。

這三類群體，有一個共同的訴求，就是租期穩定、租金合理。

房價是經濟問題，房租是社會問題。

房價上漲影響經濟穩定，而房租上漲在悄無聲息間，損害著人們的生活品質、消費意願，給一個城市的競爭力埋下了隱患。

房租上漲比房價更可怕。

北京房租為何上漲？

表面上看，是供給減少，有安全隱患的簡易房被拆掉、禁止群租；需求卻增加了，每年北京新增就業群體要租房，大批帶著「北京夢」的年輕人來到這個城市。供需缺口導致房租上漲，是簡明的經濟學邏輯。

不過這次房租上漲，還有不同。

在政策風口驅動下，長租公寓的參與方，有很強的搶佔賽道和市場份額衝動。

當前，很多長租公寓運營，都是「二房東模式」。

在巨大的房源競爭壓力下，激進的拓展房源、搶佔市場。

某公寓創始人曾表示，公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用於公司在全國範圍內的擴張，甚至不計成本。如此激進的房源獲取方式，必然推升全市場房租價格。而

各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇「融資-獲取項目-再融資-再獲取項目」的以規模為導向的加槓桿發展模式。大規模融資，激進搶佔房源，不惜一切代價搶佔市場份額，爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉到賺錢模式，房租上漲是必然結果。

而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。

「一旦資本選定了誰，往後只會在其上不斷加註，後來者是沒有活路的，怎麼都融不到錢。」一位創始者曾如此感慨。「燒錢」燒出了行業壁壘，燒出了行業定價權，資金實力不夠雄厚的公司要麼無法入場，要麼最終只能旁觀。

與爭搶房源、房租上漲相伴而生的，是運營機構的經營風險。在激進擴展期囤積的房源，底租可能過高，麵粉與麵包價格形成倒掛。在巨大的房源競爭壓力下，甚至可能有的運營機構，前期盡調準備不完善，長期租賃下有產權瑕疵的房子，在投入運營之後，面臨產權變更、租約更改的情況，給租戶的利益造成極大損失。從外部性上看，一家機構的經營風險也會傳染給競爭對手，將自身的運營風險傳染給同業機構。經營管理不善、融資成本偏高的租賃機構很可能沒有足夠的現金流來覆蓋成本，構成實質性違約。最終留下租賃市場的一地雞毛。

在「房子是用來住的，不是用來炒的」指引下，不僅要防止炒房子，更要避免炒房租。

租賃市場的規範需要法律、制度規範，更需要監管的強介入，

對資本要有約束，政策的導向是民生。而不是在資本的叢林中，資本為王，市場在公共產品供給領域有時是失靈的。