碧桂園森林城市一日驚魂——買的房不給住了怎麼辦

09-01

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=========免責聲明==========

雖然我律所里有馬來西亞律師，雖然馬來西亞作為英聯邦國家法律和新加坡、英國法律長得很像，但是我相信大家都知道我並沒有馬來西亞的律師執業資格。因此，以下關於馬來西亞法律的分析純屬學術討論，我對觀點以及結論正確與否不做保證。有具體法律問題請諮詢馬來西亞律師。

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2018年8月27日，上午正發郵件呢，突然就被碧桂園那傳說中的毗Bu鄰Suan新加坡的森林城市刷屏了。

新浪的新聞如下：

馬來西亞總理：碧桂園森林城市項目不得向外國人銷售?

finance.sina.com.cn

我看過路透社的英文報道，報道表述基本一致。

長話短說就是，馬來西亞總理馬哈蒂爾在電視訪談時表示：將不會給那些購買森林城市的外國人發放簽證，對森林城市持反對意見是因為這是一所為外國人建造、而非是為馬來西亞人建造的城市，大多數馬來西亞人是買不起這些公寓的。

=========強行插入的新聞分割線=========

剛才正在查資料，突然瞥見碧桂園於事發大概3小時以後發的洗地文：

碧桂園：馬哈蒂爾從未表示不向外國人銷售?

finance.sina.com.cn

關於洗地這件事情，已經有進一步的新聞評論：

馬哈迪宣布「『森林城市』不能賣給外國人」碧桂園：你當初不是這樣告訴我老闆的！?

www.redants.sg

其中文中提到：結果馬來西亞政府的聲明沒等來，馬來西亞媒體發布的馬哈迪的發布會視頻倒是傳來了，坐實了馬哈迪的說法。

我去找了原版的視頻。視頻中記者和馬哈蒂爾都講的英文，原話如下：

記者：Its about the Forest City project in Johor. Does the government have a position on ...whether you would like to review the project or allow it to continue as it is?

翻譯：這是關於柔佛州的森林城市項目。政府是否持有一個明確的立場...你（政府）是否會重新評估整個項目還是讓這個項目按照現在的狀態繼續呢？

馬哈蒂爾：Well, one thing is certain. That city that is going to be built, cannot be sold to foreigners. They cannot be sold to foreigners. So we are not going to give a ...visas for people to come and live here. Our objection is because it was built for foreigners, not built for Malaysians. Most Malaysians are unable to buy those flats.

翻譯：有一件事是可以肯定的。那個將會建起的城市不能賣給外國人。不能賣給外國人。所以我們不會給這些人發籤證讓他們到這裡來生活在這裡。我們反對是因為這是給外國人建的，不是給馬來西亞人建的。大多數馬來西亞人沒辦法購買這些住宅單位。

這地洗不洗得了，各位自己判斷。

==========分割線結束，談正經事===========

對於大部分的看客，可能這件事並不會對你的生活造成任何情況。但是對於已經簽署了購房協議的人們來說，心裡就會有一個大大的疑問：我們的房子怎麼辦？已經付的預付款怎麼辦？

==========先講法律=========

首先，不管你在哪裡，房子在馬來西亞柔佛州，那麼你們的合同適用馬來西亞法律。請不要用中國法理解，會錯的很離譜。

第二，為大家介紹一個普通法中一個叫做Frustration的概念。Frustration作為一個英文單詞通常的意思是「挫折、挫敗」。但是在普通法的合同法里，Frustration翻譯為合同的「落空」，指合同因為不能履行而終止。

馬來西亞有一部分成文的《合同法》。馬來西亞《合同法》第57條第2款對「合同落空」的情形做了以下規定：當合同因為無法執行，或者因為承諾人無法避免的情形導致合同成為非法合同，則合同自無法執行之日或非法之日起成為無效合同。

對於可以形成「合同落空」的事件需要滿足一下幾個要求：

事件必須發生在合同訂立以後。沒有形成合同自然就不會有合同落空。
合同承諾人無法阻止該事件的發生。如果是合同方導致或者放任發生的事件，則不能成為合同落空的理由。
該事件必須根本上改變合同義務。根據馬來西亞的判例法，如果發生了一件事只是讓合同履行變得困難而不是不可能，這件事就不能算從根本上改變合同義務，也就無法滿足」合同落空」的條件。

合同被認定落空以後，合同就成為無效合同了。無效合同的意思是：從今天開始，你不欠我錢了，我也不欠你東西了。然而這樣多不公平呀？我給了你錢，你應該給我東西現在不用給了，那麼我的錢不是打水漂？大家確實都認為這樣不公平。經過判例法的發展並成文化以後，馬來西亞在《民法法》第15條明確規定，如果合同落空成為無效合同了，那麼根據合同已經付出的金錢有可能要回；根據合同已經提供的服務有可能需要支付相應的費用。請注意這裡是可能而不是肯定，最終的結果取決於法官在具體案件中怎麼評價「公平」這兩個字。

===========碧桂園今天這事情到底怎麼算?===========

首先，馬哈蒂爾的話並不是法律。以後怎麼搞還不知道的。大家還是等著看以後的新聞吧。

第二，假設馬哈蒂爾是認真的（手動微笑臉）我們並不知道馬來西亞到底準備禁止中國人買森林城市的房子呢，還是只是不向非馬來西亞籍業主發放長期居留簽證。如果是前者塊就有可能會適用「合同落空」原則。如果是後者就有點難講了。

第三，假設合同真的落空，那麼理論上業主可以嘗試依法向森林城市開發商討要已經繳付的房款，但是森林城市也會嘗試依法拒絕業主的請求。最後結果會是什麼樣子，可能每個案子都不一樣，需要結合個案的相關事實才能做出具體的分析。

據不可靠消息，今年年底很多森林城市的房子就要陸續開始交付了。那麼問題來了：如果你買了一間房子能看能賣不能住，你介意么？