聽說農民有100萬億宅基地市值，讓我激動的三天沒睡著覺！

來自專欄農地圈13 人贊了文章

一、農村宅基地改革的珍瓏棋局：等待破局人

農村宅基地改革涉及五個相關方，中央政府、地方政府、村集體、村民、用地企業。每個利益相關方訴求不同。

中央政府：背負讓農民過上小康生活的義務，手握規則制定權，堪稱護局定盤星：和而不破。

地方政府：背著地方GDP，希望從土地獲得最大化收益。

用地企業：地塊越靠市中心越好，價格越低越好，競爭對手越少越好（醒醒，該起床了）。

村集體：宅基地所有權代表人，更多代表政府利益，宅基地上利益訴求不多

村民：宅基地使用權人，既不願失去宅基地使用權，又希望能通過宅基地獲取收入

、

二、上嘴唇一碰下嘴唇：100萬億的宅基地市值，還讓不讓農民睡覺了？

2014年，中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立說到：全國農村宅基地佔多少，17萬平方公里和2.55億畝，按照重慶市目前的轉讓價格，一畝地平均20萬元。東部、中部地區宅基地都是占的好地，轉讓價格遠遠高於重慶20萬一畝，同志們，我算了一個賬，說起來嚇人，2.55億畝乘20萬，51萬億元，什麼規模？相當於現在我們銀行城鄉居民儲蓄總額還要多。

4年過後的2018年，鄭理事長看了土改試點金寨縣後又有了新說法：如果按照金寨的價格來計算，全國農村宅基地潛在的市場價值超過100萬億元。以農村土地為抵押，打造融資平台，未來撬動幾十萬億元銀行貸款和社會投資下鄉，投入到農業現代化、新農村建設、農民工市民化和特色小鎮建設上來，必將激發巨大新動能，迅速改變城鄉差距拉大的狀況。

誰再說房價漲的快小心我跟他急，我堅決支持鄭理事長主抓農村宅基地改革，要什麼工業反哺農業啊，搞什麼扶貧攻堅啊，坐在寶馬車上要什麼自行車啊！

這是誠心不讓全國農民睡覺啊！反正我看了這100萬億，大致算了下，6億農民每個人光宅基地資產就能16萬，6口之家就是妥妥的百萬富翁啊，還種什麼地啊，一把梭，贏了會場嫩模，輸了大不了再去耕地里幹活！

哦，對了，根據國家統計局的數據測算，2013年全國農村宅基地面積大約為973億平方米，為1.46億畝。不知道多出來的一億畝是怎麼出來的？難不成是又收復失地了？

2012 年我國農村居民家庭住房平均單位價值 689.1 元/平方米，全國農村住房面積 234.34 億平方米，佔地總價值為 15.98 萬億元。

三、挖它祖墳：土地增減掛鉤的迷魂陣

國土資源部2008年出台的「城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法」。這項制度規定，可以通過將農村建設用地的減少與城市建設用地的增加相掛鉤，主要是通過拆農民房子，將農村宅基地復墾為耕地，從而形成相應的新增城市建設用地指標。

重要提示：城鄉建設用地增減掛鉤政策的出台背景，就是上有耕地保護的尚方寶劍，下有土地用途管制這把屠龍刀，城市為了發展而無地可施背景下而不得已出台的耕地佔補平衡政策。

很多專家算出來的農村宅基地動不動大幾十、上百萬億，其依據就是根據土地增減掛鉤政策。

專家哪裡算錯了？

賀雪峰很明確的指出：為保護耕地，國家採取了偏緊的城市建設用地供給，就造成了地方政府建設用地指標的稀缺。稀缺產生價值，城市建設指標就因此具有了價值。正是在這一背景下面，增減掛鉤制度通過將農民宅基地復墾為耕地來減少農村建設用地，以增加城市建設用地指標，從而獲得因為指標稀缺產生的價值。問題是，這個指標稀缺是國家計劃的產物，並非真正的市場稀缺，且這只是指標的稀缺而非土地的稀缺。

就好比你給你家狗帶了個金項圈，結果本來值100塊錢的狗，加了金項圈後就能值5萬。於是專家一算，全國有1億隻狗，所以全國的狗的總市值是5萬億。

有種你拿出1個億的金項圈來先？

有種你把1.46億畝宅基地都變成稀缺的建設用地指標？

城市的增加掛鉤政策以及以此為基礎衍生變化的一系列所謂的創新政策，說白了都是財富的轉移機制而非財富的生產機制。建設用地掛鉤指標，就是城市土地財富的分配權。

這得益於耕地保護政策、用地指標的計劃分配，這個指標可有可無，可多可少，可有給甘肅也可以給新疆。

四、正解：那農村宅基地還有沒有戲？兩種可能！

當然，這也不是說農村宅基就完全沒有增值機會。畢竟有用途管制和城鄉用地制度差別擺在那裡

有兩種可能性：

1、突破城鄉建設用地限制，建立全國統一的城鄉建設用地市場，這樣農村宅基地的升值，取決於能在多大程度上突破現有的政策限制，農什麼地?入誰的市?同哪個權?（不理解的參考以前文章）

2、基於目前的土地增減掛鉤、耕地佔補平衡政策繼續延伸，一種是行政化主導，以補償和置換流轉宅基地的形式，二是從融資抵押角度以市場化機制參與市場資源配置的宅基地流轉方式，設計三權流轉模式解決農地抵押困境。