ABS來了，自如PK魔方，到底誰更佔優？

08-30

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長租公寓融資如火如荼，金融創新層出不窮！

昨日，長租公寓領導品牌自如成功發行租房市場首單房屋租金分期類ABS產品——「中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃「，該計劃將於近期在上海證券交易所掛牌。

該單ABS產品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構，期限兩年，首期發行規模5億元，本專項計劃優先順序票面利率5.39%，其中優先順序獲得AAA信用評級，佔比90%。參與本次發行的主要中介機構包括外貿信託、中誠信評級、大成律師事務所、立信會計師事務所、中證信用等。

金融人士傑夫認為，長租公寓處於成長初期，公開市場財務透明度有待提升，通過發行租金受益權ABS融資，有助於拓寬融資渠道。自如在做租房分期的債權，從下端租客應付賬款入手，其實把租房分期構成一個債權的形勢，做成類似信用卡分期的形勢，進行資產證券化。

而就在今年1月，魔方公寓發布了長租公寓第一個ABS產品—魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃，募集資金3.5億。

同樣是ABS，這兩家發行的產品到底有什麼差異？

第一，底層資產不同。魔方是租賃收益權，自如是租金分期應收款。魔方的租賃收益權只是預期收益權，從會計上無法對應為應收賬款，如果期間發生大規模的租客變動，會最終影響到最終收益權。魔方ABS打包了4014間房源，佔了總房源的20%，可以推算出魔方公寓2016年的租金收入在7-8億元之間，自如2016年的租金收入高達90億人民幣。自如1號ABS產品打包5億資金，這筆融資僅僅占租金收入比只有5%，說明自如還有潛力可以挖掘。5億元的信貸資產包對應的是超過2萬筆小額信託貸款，租客使用自如分期時是簽訂兩個合同的，一個是租房合同，一個是分期合同。資產包是動態變化的，每天會有還款，也可能有人提前還款或退出，自如會動態監測並嚴格按照合格標準循環放款。

第二，風險率不同。僅僅憑一份租賃合同做ABS，還是存在一定風險，所有租約未必都是真實的。自如的租金分期是三個月，在貸款額度和底層資產池分布上呈現小額分散特點，非常符合資產證券化業務對於基礎資產的要求，該類資產違約率極低、安全性較高。此次自如還具備眾多創新亮點，諸如獨特的消費分期場景、精確高效的風控措施、雙SPV循環結構等。

第三，融資成本差異。魔方優先順序平均利率年化為5%，自如優先順序平均利率年化為5.39%，從表面看，自如略高於魔方，但實際上，魔方是邀請了中航信託和中合擔保機構，期間增加了融資成本，綜合融資成本接近10%，而自如實際融資成本在6.5%左右。融資成本和資產定價、風險率都是緊密掛鉤的。

再看下ABS市場，在近期發行的小米小貸ABS，一年期優先A檔票面利率是5.49%，螞蟻金融借唄，1年期的優先順序票面利率是5.47%,已經讓業內驚訝，自如5.39%的利率的確是體現出市場標杆的地位！

綜合比較，自如在總資產規模、品牌溢價能力、融資成本上明顯略勝一籌。

筆者認為，租金支付是城市青年十分重要且頻次穩定的持續性日常消費，當公寓運作和財務規範後，市場認知度高，更容易得到資本和專業機構的青睞，從而獲取更多且更便宜的資金，從長遠來看，依託於租房形成的消費信貸資產必將成為交易所ABS市場備受關注且潛力巨大的金融產品。

長租公寓租金受益權ABS，已經成為租賃新的熱點，我們將從基礎資產、主題信用、產品條款三個維度展開，歡迎大家一起討論，敬請關注下周一的房東東公眾號關於ABS文章。

作者全靂，房東東公寓培訓機構創始人，長租公寓投資人，10多年致力於國內外租賃領域研究，成功投資多家品牌公寓和產業鏈上下游。