特別揭秘| 長租公寓首爆倉：本來是門好生意

大聖哥說：先是深陷推高房租的漩渦，後又傳出「爆倉」消息，房屋租賃到底怎麼了？

要想理解這一系列複雜的事件，就必須釐清房屋租賃和貸款業務的關係。

關於房屋租賃發展的前世今生，還有其與金融貸款密不可分的關係，這篇文章解釋得很清楚。

這兩天估計大家的朋友圈都被中介哄搶租賃房源這個事情刷了屏。

關鍵是，你刷也就刷了，幹嘛拉P2P來墊背。

現在感覺，只要哪個行業出問題，媒體都會加一句：「一定比P2P暴雷更厲害」，以示這件事情的嚴重性。

以前別人問我做啥的，我說我做P2P自媒體的。現在別人問我做啥的 ，我說我是做金融自媒體的。

嗯。你們懂的。

既然說到房屋租賃，我們就聊聊這個房屋租賃吧。

1.0時代

二房東靠3點賺錢

我記得2010年左右的時候，就認識一個朋友，專門在深圳做二房東。

也就是把這些房東手上的房子租過來，然後通過隔斷、裝修、鳳變冰的方式，提高價格出租出去。

房東本身也懶得去管理自己的房子，交給這種二房東打理，其實是不錯的選擇。

這個朋友公司大概有100多套這種房子在出租，當時就跟我說做這個還挺賺錢的。就是自有資金太少，做不大。

我問他，你怎麼賺錢呢？

他告訴我，主要有這幾點：

1、押金

租房人的費用一般是兩押一付。而二房東因為長期合作，押金一般就一個月。所以這裡面有一個月押金作為自由資金流動。從而可以去收到更多的房源。

2、裝修期

二房東跟房東談好條件的時候，一般會說，我大概需要半個月到一個月時間去裝修。所以希望能夠給這麼一個裝修期給到自己。

但實際上，這段時間是免費的。

很多房子其實沒有太多裝修，可能就稍微添置了幾樣東西，刷了個牆，就很快的租出去了。

3、差價

在那個時候，差價其實才是最重要的。比如一套房源收購回來租金是3000，租出去3500。那每個月就賺那500的差價。100套房子，一個月就賺5萬。

當時他也沒請幾個人，所以生意算小打小鬧，但規模一直有局限。

我當時也想過做這個生意，後來因為房源太難找而放棄了。

做這個生意的，最早的多半是做中介出生，跟很多業主比較熟，業主也比較信任他，就把房子交給他打理。所以才開始做這個。

而且核心的利潤在於，能夠低價的拿到房源。而我當時根本不具備這個資源。

2.0時代

出現平台，但客戶難找

後來我改行去做P2P了。就遇到像類似的平台，而當時的業務模式已經發生變化了。

當時我有跟平台溝通過，他們的業務模式是這樣的：在深圳、東莞這些地方，有很多綠本房、農民房、小產權房等等。而這些房產，在銀行是完全貸不到款的。業主一般多是本地人，錢有，但也有缺錢的時候。

這個時候，就給他們提供一個這樣的金融服務：你房東不是缺錢么？沒問題，你把房子的租約給我就行。然後租客每個月的回款，來分期還給我。

比如，房東找平台借5萬元。他的房子租金一個月是5千元。那麼他只需要把這房子一年的租約轉給平台就行。平台到一年後，總共收取了60000元的本金加利息。

看著利息並不高，一年也就20%的利息。

但要知道，還款是按等本等息來算的，所以實際的利息應該在37%左右。

我聽完覺得，這確實是個很好的業務啊。因為確實沒啥風險。

對於房子來說，租賃權永遠是最大的。只要租約在，那麼他一定會還錢。

但這也還是有一個小問題，就是這種客戶其實很難去尋找。畢竟也不是每個有這種房源的人都缺錢，所以量一直做不起來。

3.0時代

風險被轉嫁到租房人身上

房屋租賃發展到一定階段，有些所謂的聰明人們，把產品進行了包裝。把原來的租賃業務，變成了基於租金的貸款業務。而且把成本和風險，轉嫁到了租房人的身上。

模式其實也很簡單：

平台去找房東談好一個價格，把房子租過來。然後通過隔斷、裝修、冰變鳳的方式，把房子的租金提高。再找到那些需要租房的剛需租客們，把房子租給他們。

在租的時候，你可以選擇傳統的兩押一付（有些地方是押一付三），也可以選擇分期付款。如果選擇分期付款，你就不用付押金，只需要每個月少許付一點服務費就行。

但是，你必須同意平台為你提供的貸款服務。

也就是，租房人實際上是從某個平台貸款了一筆錢，來一次性付了這一年的房租。然後自己慢慢分期還款。這種業務模式其實也有平台在做，前兩天爆出問題的那個公司，貸款就是走的51返唄。

而51返唄，實際上就是杭州某P2P平台的資產端，某款現金分期產品。我就不點名了，怕有些脆弱的投資人受不了。自己百度搜下就知道了。

其實我覺得，這種業務模式也沒有啥問題。

對於那些剛出社會的人，去租房子，確實沒有那麼多錢去兩押一付&押一付三，通過貸款的方式去支付房租，減少前期的資金壓力，沒啥不好。

只是這幫房屋租賃中介，把這個市場玩壞了。

以前的房屋租賃中介，都是低價收購房源，然後通過裝修等手段，讓房子看起來變得物超所值，提高房租的溢價，來賺錢的。

現在的小年青們，都喜歡住看著時尚一點歐美一點的房子，願意多花一點錢提高自己的居住質量。

就算不是中介，也有很多房東，也是通過這種冰變鳳的方法提高租金的。

可能是因為大家都覺得這塊市場有利潤，所以熱錢一股腦的全都進來了。

熱錢進來了，服務商也會增加。這就跟團購早期的百團大戰一樣，大家都去搶用戶。

那服務商多了，自然就會有競爭。競爭無非也就兩塊，一個是房源，一個是租客。

於是，房源就有了自如的搶房大戰。為了獲得房源，不惜提高成本去搶奪房源。導致部分北京的房屋租賃價格漲了20%。

租客這塊，為了獲得更多租客，很多平台都開始燒錢補貼租客，前期給他低成本的租金吸引用戶。再競爭下去，說不定我們還能等到首月0租金。

那這些補貼的成本怎麼賺回來呢？自然只能靠租金的差價和貸款的利潤了。

租金的差價，因為房源競爭的關係，導致成本上漲，實際上差價變的越來越小。那麼能賺的，還是貸款的服務費以及還款方式所佔用的資金池。

因為租房人在選擇貸款租房的時候，這筆錢其實應該是一次性打給租房人的。再由租房人按期去還給房東並且給平台手續費。

而實際操作中，這筆錢可能是剛到租房人的賬戶上，就立刻被劃給了平台。

由於租金給業主是按月或者按季度支付的，而一次性借的，是整年的租金。

那麼這樣就產生了一個問題，實際上，租賃平台上，會有大量資金沉澱，成為一個資金池。

舉個例子：一套房子一個月的租金是5千，一次性貸款的金額為6萬。按季度付錢給房東，第一個季度只需要付1.5萬。那麼就有4.5萬的沉澱資金。如果是10000套房子，那就有45億的沉澱資金。

而從原則上來說，只要保證業務一直在增長，這個資金池只會跟雪球一樣越滾越大。閑置資金只會越來越多。

有些租賃平台就會動歪腦筋，為了拼數據，搶房源，占賽道，拉風投，博上市。可能就會鋌而走險，大幅度挪用這筆錢去做活動、打廣告、搶房源。

這其實就是借了業主的租金，去做槓桿。

當業務一旦停滯下來，沒有新的資金進來的時候，那意味著原來花掉的那些租金，以後每個月平台都要自己墊。

租房人的貸款，依舊要還。業主的租金，依舊要收。

租房人的錢，是還給貸款機構的。

業主的租金，已經被平台拿去花掉了。平台付不起的租金時候，這就崩盤了。

到時候，業主要求收回房子。租房人背著貸款，還得被趕出去。最苦逼的，還是租房人。

鼎家網路不是動歪腦筋的第一個，也不會是最後一個。

所以，在租房的時候，一定要注意這一點，別一不小心就背了一筆貸款，最後可能房子也沒得住。

如果真付不起前期的押二付一，你去申請一倆張信用卡，刷個1-2萬額度出來，去倒騰也能倒騰過來。

結語：

最後給這幫創業的孫子說一句，你燒風投的錢我一點意見沒有，畢竟我們好歹還能得到點實惠。你看團購燒錢、打車燒錢、自行車燒錢，大家都得到了實惠。

但你燒老百姓的錢那我就有意見了。

那些剛畢業出來找工作的大學生，沒地方住，還得背著貸款，不還還得上徵信黑名單。最少一兩年都緩不過來。這不是缺德么？

我常跟做金融的同行問一個問題：

你花的，到底是自己賺的錢，還是投資人的本金？

我也想問問這幫做房屋租賃的，同樣的問題。弄明白這個問題的答案，你才有資格碰金融。