案例解讀代理人（三）表見代理

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表見代理感念及法律後果

這裡需要再說一種特別的制度，即表見代理制度。表見代理屬於無權代理的一種，它是指代理人沒有代理權，但是第三人有理由相信代理人有代理權，此時，該無權代理可發生跟有權代理一樣的法律後果。我國的《合同法》第四十九條明確承認了表見代理的制度，這個制度的價值意在保護市場交易的安全。

在表見代理中，最關鍵的構成要件是要求第三人為善意且無過失。在上面的這個案例中，我們發現孫某提供的材料也會讓第三人有理由相信代理人有代理權，但是仍然被法院認定為無權代理不發生法律效力。那麼，我們通過下面的這個案例來詳細解讀一下，到底什麼是表見代理，以及相應的法律後果是什麼。

案例解析：購房後無故惹糾紛，驚現房主公證委託書作假，能否保住房子？

1. 事情經過

萬某是王某的女婿，萬某一直居住在王某所有的某處房屋裡。2003年，萬某拿著某公證處出具的公證書，王某簽字的授權委託書，以及房產證的原件，與范某簽訂了房屋買賣合同，約定房價款35萬元。隨後，范某支付了萬某房價款35萬元，一起與萬某辦理了過戶手續之後，便安心入住。

2. 糾紛產生

2004年王某去世，王某遺囑上明確這處房屋由吳某繼承。此時，吳某發現其名下的房屋由范某在居住。經過了解之後，才發現是萬某偽造了公證書，王某的簽字的授權委託書，將房屋過戶到了范某的名下。吳某對萬某偽造的行為深惡痛絕，不斷要求范某搬離房屋。最終范某不堪其擾，起訴到法院要求確認買賣合同有效，請求法院確認該房屋的所有權歸范某所有。

3. 法院審理

在庭審過程中，吳某稱萬某偽造委託書等行為構成違反行為，不構成表見代理。偽造授權書的行為正好是表明了萬某沒有王某的授權，屬於無權代理的一種情況。因此不發生法律效力。

這個案子的焦點在於萬某偽造委託書、簽訂房屋買賣合同的行為是否構成表見代理。

首先，法院認為，萬某的授權委託書雖然是偽造的，但是委託書的形式經過了公證，足以使一般人對這個公證書產生依賴。況且要求范某識別具有極大欺騙性的公證授權委託的真偽太過苛刻。同時，萬某是王某的女婿，存在親屬關係，並且萬某一直居住在這個房子裡面，因此由萬某代為出售房屋具有極大的可能性。再說了，萬某提供的其他大部分材料都是真實的，包括房產證以及鑰匙，可見當時萬某是實際控制該房屋的。結合以上的理由，范某有理由相信萬某具有代理權。

其次，范某與萬某完成了過戶，支付了合同約定的房價款，已經實際居住佔有了這個房屋。從目前的情況來看，范某是善意並且沒有過失的一方，萬某的行為構成表見代理，那麼就交易改房屋所簽署的買賣合同應當被認定為有效。

4. 判決結果

法院最終依據《合同法》第四十九條，《民事訴訟法》第一百五十三條，認定萬某的代理行為屬於表見代理，產生的法律後果即相當於有權代理。因此法院判決范某與萬某簽訂的買賣合同有效，該房屋歸范某所有。

5. 法務分析

通過以上兩個案例的對比，可以看出來同樣是偽造的授權委託書，持有房產證原件，存在親屬關係，那麼在認定是否構成表見代理，以及第三人是否有理由相信代理人有代理權，認定的標準是比較嚴格的。同時，基於對錶見代理的承認，所產生的法律後果也具有天壤之別。

簡而言之，在綜合考慮各種情況之下，雖然是偽造的授權委託書，但是第三人依據對公證書的依賴，有充分的理由相信代理人具有代理權，從而能夠構成表見代理。構成表見代理的情況下，無權代理人所簽訂的合同為有效合同。

而一般對於沒有經過公證的授權委託書，第三人仍然應盡到詳盡的注意義務，因此，如果授權委託書偽造的情況下，代理人的行為無法構成表見代理。既然無法構成表見代理，那麼沒有經過追認的代理行為屬於無權代理，也就不發生法律效力了。

文章摘自《當二手房遇上法律》

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