我打入了日本房產圈，試圖搞清中國人買房的秘密

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當你過了相信詩和遠方能交配出浪漫的年紀，買房就是療愈中年危機的最好辦法。然而，眼下房格爾係數還在一路飆升，一線城市房子又無限期限購，一時間，兜里的熱錢陷入了無處安放的境地。

與此同時，隔壁東亞島國的不動產市場卻頻頻伸出友誼的小手：單筆投資小、升值潛力大、租售比高、永久房產、對外國人無政策限制……種種比較優勢，在中國人民的語境解讀里足以催生一個新選擇——

「東京一百套房子里，有五、六套都被中國人加入了購物車。」

「據說新宿塔（指新宿的超豪華公寓樓）一半都被中國人買走了。」

「賣掉北京一個家，可以在東京買一棟大樓」的坊間傳聞、「70萬安家東京」的房產廣告無一不挑逗著瓜民的神經。

為了一探究竟，我偽裝成看房客，潛入了日本房地產中介圈，並和幾位在日本買了房的「經驗人士」聊了聊。

被炒熱了的東京，我來了

握著霓虹國的機票，就如同握著一張線索紛亂的藏寶圖——從福岡40萬人民幣的小型中古（二手）房，到東京六本木5000萬人民幣的高級豪華公寓，日本就像一座巨型房地產市場，總有一款能滿足您。

事實上，2018上半年，東京新築住宅的均價已達5.2萬人民幣/㎡，與2017年北京新建住宅的成交均價基本持平——但這並未澆滅國人前往近鄰開發土地的熱情。這其中必定隱藏著某種奧義。

仗著因公看房的壕氣，我決定先去東京房價排行第4的富人聚集地港區 chill 一下。

我提前一天預約了看房，接待我的是小周。小周所在的不動產公司號稱是「東京最大的華人中介」，但據說人還是不夠用——「不知為什麼，五月里莫名其妙來了一大堆買房的中國人。」

這套公寓位於山手線田町站附近，步行5分鐘可到達。兩室一廳，55平米，精裝，總價6980萬日元，約合人民幣428萬。

不過由於在日本買房不用承擔公攤面積，還送陽台——足足10平米呢。所以，按中國建築面積算的話，大致是428萬能拿下80㎡的公寓。

而真正讓人產生變節衝動的，是這裡的看房體驗。

餐具、地毯、洗碗機，就連水生綠蘿，都配置齊全——雖然只是用於展示，但不得不說，浸入感超強，如同遁入了一個沒有中國大媽滋擾的宜家展廳。

而且，中介公司對客人「掙錢買房，躺著收租」的痛點把握得十分精準，售後服務基本上也是海底撈級的。

「很多人會想，我人在國內，這個房子在日本，我看不到摸不著，會很沒掌握感。」小周稱。所以，在客戶一擲千金後，房地產機構還會提供從找租客、管理房屋，到房租匯款的「一條龍」遠程服務。

當然，羊毛不會出在豬身上，這也意味著要付他們一定的手續費（大概會是房租的3%-5%，因中介公司而異）。

只不過，隱形貧窮人口的買房之路註定不會一帆風順。我儘力表情嚴肅地打量著周圍的一切，然後以「不合眼緣」為由，離開了公寓。

在提出「預算控制在200萬人民幣以內」的要求後，我很快就被殘酷東京驅逐出六本木，當然也無緣新宿、銀座這些向來受國人青睞的地段，只好瞄準了地價排名相對靠後的板橋區。

「板橋會不會離都心三區太遠？」我把疑心拋給小周。小周語則重心長地告誡我：在日本投資房產，跟著車站走比什麼都重要。

第二套公寓毗鄰板橋站，那是一個通勤到池袋只需3分鐘、到新宿9分鐘的客流大站（按此推算，居住人口應該不會少）。公寓總價為3200萬日元，自帶租約，月租金是130000円。

在此之前，把首付款存進餘額寶是我唯一懂得的理財方式。而當下，我不得不動用有限的數學天賦掐指一算：

用摺合197萬人民幣買下這套40㎡的公寓，作為回報，我每月能收到8190元人民幣的房租，年化回報率是5%。再扣除每年的固定資產稅、房屋修繕費、中介管理費和租金收入的個人所得稅後（這部分金額可通過年租金×20%粗略推算），回報率大概是4%，約24年能回本。

4%的賬面回報率不算高，但相形之下，中國一線城市的年化收益率大概只有2%，同樣的房子，大概需要50年才能回本，比較優勢便呼之欲出。再加上小周說的「2020東京奧運行情」，一切似乎充滿了想像空間。

只是，臨門一腳，我遇到了真正的阿喀琉斯之踵。

是的，日本購房貸款利率很低（一般日本工薪族的貸款利率在0.75%左右），可是沒有工作簽證或永住權的外國人（比如我），貸款並不容易。而作為一個理智的投資客，當然也不可能向那些利率高達三點幾的中國銀行投誠。因此一次性付全款，是大多數海外投資者的選擇。

——所以很遺憾，我的卧底買房之路，到此就要告一段落。

他們用蝸居北京的首付，在日本買了一棟樓

然而和囊中羞澀的我不同，我的那些「日語水平有限，銀行賬戶無限」的同胞們在這方面卻有魄力得多。

在席捲了悉尼、溫哥華和洛杉磯後，2015年，中國購房團開始大規模進軍日本。據統計，這一年中國客人一言不合在日本置產16億美元，較2014年上升了167%。

同時，針對華人的房地產公司亦聞風而起，——石總便是其中之一。如今，他位於新宿的不動產公司，規模已達100多人，其中30%都在做中國業務。

早在2006年，石總便開始試水日本房地產行業。「剛開始的時候沒賺過中國人的錢，還搭了幾千萬。那時中國人還沒有錢，租房都不租好的，更別提買房了。」

然而士別三日，截至今年7月，公司的中國業務成交量已比去年增長了30%。

憑著混跡商海多年的經驗，石總大致總結出三類中國投資客：

一是北上廣公司高管。「他們屬於保守派。在國內已經有三、四套物業，想要分散資產，就再買一套日本的房子收租。」

二是「像馮小剛這種層次的人」。他們在日本買房純粹為了度假。三個多月前，石總就成交了一單。「八個多億，相當於人民幣六七千萬。這種人在全中國可能只有1000個。」

此外，還有一支隊伍正在徐徐崛起，他們是當下面臨「投資荒」的中產大軍。「平均年薪大約30、40萬，他們最大的壓力，就是買房。」

一般來說，此類客戶的預算大概一兩百萬，目標主要鎖定在容易出租、年回報率在5%-6%之間的小型公寓上。

而在另一位房地產老闆牛總的觀察里，2012-2015年間買房的那批中國人，大多是喜歡日本的文化和生活，或和日本有過淵源。

2015年後，理性因素佔了上風。「現在買投資房的佔80%，來了就看回報率、地段，精得很。」

在這個意義上來看，范姐可謂是「理智與情感」的結合。她在日本生活了15、6年了。2014年，范姐花76.5萬人民幣，在東京豐島區買了一套小型公寓——不是自住，而是用於出租。

當時，日本的房價和日元匯率都處於近20年的低谷，受2011年「3·11」大地震影響，日本房市又遭受重創；再加上彼時中國的外匯管制相對寬鬆，正是投資的黃金時期。

「在買這套公寓的時候，我甚至一眼都沒看過房子，當時裡面還住著租客。」說起日中房地產中介的區別，她只回了四個字：天地之差。

無論是成熟規範的中介體系，還是相對理性的房產市場，都讓范姐覺得「穩」。最近，她打算再入手一套房，同樣考慮公寓。

有人買房用作投資，有人則為將來定居日本未雨綢繆。而對於在日中國人來說，買房似乎是「必須且划算的」。

2016年，在IT企業工作一年多的SH動了買房的心思。「在日本租房，每個月也要好幾千，不如買房來得划算。」

很快，SH就通過貸款購入了一套位於東京北區、總價246萬人民幣的三居室。

如今房子的月供只需7萬多日元，即使再加上2萬9千日元的物業管理費、水電和房產稅，一個月花在房子上的開銷也不過12萬日元（7300人民幣），和租房旗鼓相當。

這樣的趨勢，在留學生群體也有所體現。

買房前，小E在目黑住著一套月租近萬元人民幣的房子。考慮到租房子太貴，爸媽抱著「半實用半投資」的心態，在2017年拿下了一套位於中央區的高層塔式公寓。

儘管留學生因在日本沒工作，銀行不會給貸款，但因為「不差錢」，500多萬人民幣的房款小E是一次性付清的。「從看房到交房，整個過程不超過2個月吧。」

公寓明堂容萬馬，格局相當好。交房那天，小E卻沒有特別激動的感覺。「只是覺得『哇，好亮』 ，這樣。」

這個時候，我意識到貧窮限制了我一部分的人生想像力，但這還沒完，真正讓我覺得人間失格的是另一名留學生doctor的壯舉。

2015年，doctor抱著「什麼都玩玩的心態」，把一棟180萬人民幣的一戶建加入了購物車。

「當時我自己倒騰了一家經營投資諮詢公司，研究了一下不動產的交易流程，就順便自己買了個練手。」doctor平淡的語氣里側漏出深不可測的才華與財富。「房子在東京都邊界線上，地段相當於河北雄安，自住是主要目的，畢竟偏遠，沒有什麼投資價值。」

在doctor看來，赴日買房是很自然的經濟行為。「中國人喜歡買房子，對這種投資方式也相對熟悉吧。」——但前幾年似乎更熱一些，那是2013年東京申奧成功後的一段時間。「我認識的中國人大體上都是這個時期買的。」

眼下已是奧運行情末期，日本房價水漲船高是不爭的事實。另一方面，建築工人短缺，東京都內有投資價值的房源也開始緊俏。

據日本國土交通省最新發布的《不動産市場動向》調查，2018年東京的房地產均價為86.8萬日元/平方米，比2013年上漲了23%，一舉超過1998-2013長達15年間的漲幅。其中，中國資本在日本不動產市場海外資金中的佔比，也從2014年的5.5%上漲至2016年的16.2%。

「就是中國人硬生生把東京炒起來的。」通過計算，石總得出了結論，「通貨率才1%，但房價卻漲了10%。」

但即便如此，國內「一買一賣來錢快」那一套在這裡並不適用——考慮到日本稅制規定的房產轉讓稅率，倒賣的操作空間很小。

不動產開發商ＫＲＧホーム的社長小林一郎認為：「對於中國投資者而言，在日本購買房產最大的魅力就是資產保全。」

石總也英雄所見略同：「在日本投資別炒短線。建議刨除奧運行情，抱著『就算房價要掉，我們也可以成交』的心態。」

「現在東京都內的好房子基本都飽和了。新的是千葉和埼玉這種緊鄰首都圈的地段，搶手又好推。」自稱是「靠臉吃飯（但即將餓死）」的房產中介七七對此深有體會。

只要對標的是國內行情，樂觀的客人就會源源不斷——當然，「腦子有包」的也不少。

「曾經有個大媽，想在新宿買一套400萬日元（約合24萬人民幣）的房子。那麼，她很有可能只拿得出400萬日元，又只知道日本有個地方叫新宿，並且還聽說，『新宿這地兒好像不錯』。在我們業界，這叫無厘頭。」

「為什麼中國人寧願貸款也要買房子？」

聊起日本的生活，七七覺得「東京跟北京，其實沒有太大差別。」

而在小周看來，中國和日本又是如此不同。在中國，房價收入比這個指標就像中國A股的市盈率一樣失靈。年輕人靠自己的付出，是很難支撐起高額房價的，最終只能向父母求助。

曾經他也想過在上海買房，後來又考慮過崑山。「可惜現在連崑山也買不起了。」就連東北老家小縣城的房價也開始飆車，充滿了三線建設時代劇變的感傷。「上次回家還是2、3千一平，現在破萬了。」

「上次給客人介紹了一個3000多萬的房子，其實自己也很心動，只是現在條件還不到位。」

按小周的計劃，再過三五年，自己也許就可以貸款買一套四五千萬日元的一戶建了，但「首付還是想自己掙，不想靠家裡」。

而對七七而言，有海的地方一直有著某種理想色彩。「現在就挺想買房的，我的夢想是35歲退休，在海邊有一套自己的房子。」

與大部分「人生因房而異」的中國年輕人不同，越來越多的日本准買房戶，成了堅定的持幣觀望者。

小E曾經和日本同學聊起過買房子的事情，「他們特別不理解，為什麼中國人寧願貸款也要買房子。」

同樣不理解的事情還有「中國人為什麼沒有房子就不能結婚」 。

事實上，在日本，一個工薪族大約工作6-10年就能支付一套房子。

而根據日本發布的《國土交通白皮書》顯示，30~40歲年齡層持有住宅的比例從上個世紀80年代的53%跌至2016年的39%，「租房主義者」越來越多。

如果說，中國人尋求的是「安全感」，那麼經歷了「失落的20年」的日本人，追求的就是居住環境的「絕對合理性」。

三年一換崗是日本大企業的普遍做法，如果買房，遇到調動工作就很麻煩；空房在持續增加，10年後不動產的價格難免會掉，但租房的話就沒有這方面的風險；也有很多家庭選擇將錢花在教育、旅行而不是買房上。

「因為別人都買了，所以自己也要買這種想法是很危險的，一直租房並不羞恥。」

而如今四五十歲的日本中堅，更是不時想起被房地產泡沫支配的恐懼——90年代泡沫時期，六七百萬的房子如今市值縮了70%；20多年前抄在了山頂上的人，有些至今還在還貸。

「每一次悲劇都在嘲笑人類的貪婪和無知。」

「中國人的理想是，買房、收租、享受生活，」七七認為，「但日本人會覺得，你不工作就廢了，因為他們特別害怕孤獨，只想有人能和他們說說話。」

愛情始於憧憬，終於熟知，我的日本買房之旅大概也如此。如果非要事後理性化，那麼我想大概就如石總所言：「中國房地產說破裂說了十多年，但照樣有人不停買。泡沫一天沒破，你沒買就是傻逼；等泡沫破了，買了就是傻逼。」

投資日本不動產也是同理。以20年為時間跨度，和以5年為時間跨度，結果都不一樣。

但確鑿無疑的是，房子的屬性早已超越「棲身之所」，它更像一個因為「不安」而存在的生意。學會如何帶著不安全感生活，似乎才是唯一的安全。

*文中人物均為化名，以上觀點不代表本刊立場

參考資料 -----------------------------

[1]不動産市場動向マンスリーレポート，國土交通省

[2] 海外資金による國內不動産取得動向（2016 年） ，ニッセイ基礎研究所

[3]《中國人買日本房，誰在算計誰？》，新華網

[4]《日本購房：價格或許不高，稅收卻不少》，上海法治報

[5]《不理財的日本人》，劉新宇

攝影 封擺 | 綜合 周路平 | 編輯 簡曉君

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