恆大上半年凈利潤520億，5.6倍於萬科92.1億半年凈利潤

2018年8月，恆大披露稅後凈利潤同比增長125%以上，按照估算約520億，暫未披露半年度營業收入；萬科披露上半年營業收入1049億，凈利潤92.1億。同為2017年top3，合同銷售額都突破5000億的地產巨頭，為何差異如此之大？

由於房地產期房銷售的長周期特殊性，財務報表的數據體現通常有1~2年的滯後性。2018年的數據主要源於2016年和2017年的銷售數據，此兩年萬科的合同銷售數據基本與恆大持平。按常理說，2018年上半年凈利潤差別不應如此之大。在恆大未披露正式半年報前，有三個可能性揣測：

1.2018年上半年數據，恆大毛利率/凈利率大幅提升。房地產企業的毛利率上升大多源自房價的上升，毛利率的下降主要源於高地價的侵蝕，建安成本等其實相對比較平穩。從wind數據可以看出，幾家主要地產企業中，恆大的毛利率處於絕對高位，並且在持續改善，達到2017年的36%。在凈利率上，歷史數據來看，萬科還是處於領先地位。可能性之一就是2016-2017年實際銷售的住宅，對於恆大的產品來說多位於一二線環城及三四線城市，這一波暴漲中，價格少則翻一倍，多的甚至三倍暴漲。對於萬科來說，項目更多位於一二線城市且靠近市中心。此番上漲行情中，受制於政府管制等，上漲比例不超過50%。

如果是因為這個原因導致恆大凈利潤暴漲，相同布局的碧桂園也會出現凈利潤大增。

2.2018年上半年數據，恆大通過快速竣工驗收將大量已銷售業績最終確認為收入，從而造成上半年銷售收入大增，預計營業收入確認會超過2500億。理解此點需要理解房地產開發流程和財務報表數據體現流程，2016年級2017年恆大合同銷售額大增，但是在期房未竣工驗收的時候是不能確認為收入的。 2018年上半年，如果恆大大量的已銷售未確認房源在上半年竣工驗收，那麼過去兩年銷售的業績將在上半年集中體現。 這樣做的缺點是萬科會在接下來一兩年內持續有良好的報表數據，而恆大後期的收入確認將會減少。

萬科的風格就是平滑利潤，清水長流。恆大此次業績凈利潤如果不是主要源於項目售價大幅提升的原因而是大量收入的確認，那麼後期股價還可能回調。