只有轟炸才會比房租管制更糟（FEE）

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假設你要摧毀一座城市。你該轟炸它?還是只須實施房租管制政策?開頭提出一個令人為之一震的問題。一些經濟學家認為這兩者大致相當。當房租價格低於市場出清水平時，就會出現短缺，住房存量的狀態也會迅速惡化。

紐約州立法者捍衛《戰爭緊急狀態承租人保護法》，也稱「房租管制法」，以免租戶受到戰時住房短缺的影響。這部法律中提到的戰爭，不是2003年伊拉克戰爭，也不是越南戰爭，而是第二次世界大戰。那正是在紐約市開始房租管制的時候。

當然，戰爭與公寓短缺沒有多大關係。事實上，短缺是由房租管制政策這個假設的解決方案本身造成的。「哥譚市」（紐約昵稱）決不是唯一擁有房租管制的城市。美國其他許多城市都蒙受了這種立法會有「修復」之功的哄騙。

倡導價格控制的人，通常依據分配正義的觀點。他們可能會爭辯說，大半生生活在某個地方人，被價格逐出當地社區，這是不公道的；有錢房東因為許多人想要住在紐約或舊金山而享受高房租，也是不公道的。

典型房租管制的政策建議立於這樣的假設：將會發生相同數量的經濟活動，但分配結果不同。也就是說，相同數量的公寓會用於供應，並且它們會以相同質量供應給相同的人。根據房租管制倡導者的說法，唯一區別在於，不幸的租戶不必填滿房東的錢袋。住房存量的任何變化，於是被視為房東這一方的道德淪喪。

據他們所言，房東沒有為他們享受的高房租付出汗水，不過遊手好閒，坐看價格上漲。然而，這種觀點忽視了價格的信息傳遞功能。建築物可以有許多不同的用途。它可以用作租賃住房。它可用作自住公寓。它可以用作辦公場地。它還可以被拆除，土地用來種植莊稼。價格告訴我們建築和土地最有價值的用途。在房租管制法規下，這些信號都扭曲失真了。

房租管制的現實與其倡導者所設想的大不相同。2008年9月13日，莫卡特斯中心的艾琳·諾克羅斯在《華爾街日報》上發表文章，討論了紐約市的房租管制問題，她認為這是一個值得再三強調的教訓。諾克羅斯向我們講述了紐約國會議員查爾斯·蘭格爾所擁有的寓所。蘭格爾先生「在紐約市一棟豪華建築中擁有四套『租金穩定房』。」（註：租金穩定房設定了屋租的上限年增率，並確保承租人享受房東服務以及租賃續約。）他拿三套自住，用第四套做辦公室。由於是租金穩定房，我們無法判斷說：這些公寓如果用於向若干家庭提供住宿，情況是否會更好？蘭格爾先生能夠以低於市價的房租使用寶貴資源，從而損害了潛在紐約市居民的利益。

諾克羅斯報告說，紐約市有43,317套公寓受1947年「房租管制法」控制，還有1,043,677套「租金穩定房」；總而言之，她告訴我們，這約佔紐約住房存量的70％。最初，房租管制是一項臨時計劃，目的是在第二次世界大戰期間，幫助人們以不太高的租金在紐約市找到地方居住。現在，戰爭結束六十多年後，房租管制政策仍然盤踞著市場。

在社會主義經濟計算大辯論白熱化時，路德維希·馮·米塞斯認為政府干預必引發它的下一步干預。當租金低於其市場出清價值時，人們會將租賃房撤出市場，或將現有單元轉換為自用公寓、豪華住宅或辦公室。也可能出現像「匙金」這樣的費用，在這種情況下，儘管房租被人為壓低，但房東還要讓你為租用公寓鑰匙出一大筆錢。其他有創新精神的房東試圖通過提供「帶傢具」的公寓來繞過價格管制，租戶除支付封頂租金以外，還必須按標價租用公寓傢具。

政府官員和房東發現自己身處「上有政策、下有對策」這個無窮無盡的「貓鼠遊戲」當中，這個遊戲以紐約市房屋法院的形態，創造了它自己的法律機構。這家法院有五十名法官，每年處理三十萬多起案件。

房租管制的經濟原理

與所有其他政府規定的價格管制一樣，「房租管制」是一項對房東可能向租戶收取的房租設定了封頂價格或「租金上限」的法律。房租水平如果要產生任何影響，就必須設定的低於原本的通常水平。一項禁止公寓租金超過（例如）每月10萬美元的法規將起不到任何效果，因為任何人無論如何都不會支付這筆錢。

但如果房租設定值低於其均衡水平，需求量必然超過供應量，房租管制就將導致居住空間短缺。在市場競爭激烈，且無價格管制的情況下，如果商品或服務的需求量大於供應量，價格會上漲以消除短缺（既增加新供應也減少需求量）。但管制措施阻止了租金達到市場出清水平，結果就是短缺。

由於受管制部分出現短缺，這種過剩需求會溢出到其他不受管制的部分（通常是新建的高級租賃房）。但是，這個不受管制的部分市場，可能也會比不受管制的情況下規模要小，因為業主擔心有朝一日，可能也會對他們進行管制。不受管制部分的高漲需求以及縮水供應，一方面由房租管制引起，另一方面推動了該部分市場的租金價格上漲。然而，一個悖論是，即使受管制部分租金可能較低，但不受管制單元的租金會大漲，整體而言，租賃房的租金也許還會更高。

與其他價格封頂一樣，房租管制導致了短缺、產品質量下降和排隊等現象。但房租管制與其他此類計劃也有不同之處。在汽油價格管制的情形下，排隊按照先到先得的規則。可在房租管制的情況下，因為法律將現時租戶（老房客）排在前列，他們許多人因此得到了好處。

房租管制的影響

經濟學家幾乎全體一致地認為，房租管制具有破壞性。

1992年五月號《美國經濟評論》發表了1990年對464名經濟學家的調查結果。93％的美國受訪者完全同意或有保留地同意，「租金上限降低了房屋供應的數量和質量。」同樣，另一項研究報告稱，超過95％的受訪經濟學家同意該聲明。這種意見一致，打破了通常的政治譜系，從「右邊」的諾獎得主米爾頓·弗里德曼、弗里德里希·哈耶克，到「左邊」的諾獎得主貢納爾·繆爾達爾（瑞典工黨福利國家的重要設計師）。繆爾達爾說：「某些西方國家的房租管制也許是政府缺乏勇氣和遠見的最糟計劃。」他的同伴瑞典經濟學家（和社會主義者）阿瑟·林德貝克稱，「在許多情況下，房租管制似乎是目前已知除了轟炸以外摧毀城市的最有效手法。」

由於房租管制多年來逐漸鬆綁的這個事實，像紐約這樣的城市顯然沒被房租管制所破壞。例如，「租金穩定房」取代了對新建築物的房租管制，其限制性比舊的房租管制要輕微一點。此外，紐約市住房市場長達數十年的繁榮，不是體現在租金管制房或租金穩定房，而是體現在自住公寓樓和合作建房（也可出租）。但這兩種形式的住房所有權，作為一種繞過房租管制的方式，變得越來越重要。

經濟學家證明了，房租管制將（原本會進入租賃房的）新投資轉移到消費者需求越來越興旺的新市場。他們證明了，這會導致房屋衰敗失修。例如，保羅·尼班克發現，美國有29％的租金管制房狀況惡化，可非租金管制房當中僅有8％處於失修狀態。喬爾·布倫納和赫伯特·富蘭克林引用了英、法的類似統計數據。

經濟理由其實很簡單。政府監管的一個影響是延緩對租憑房的投資。想像一下，你有500萬美元用於投資，可以把資金隨你願意投入任何行業。在大多數行業中，政府對你這家企業的管制和稅收都是有限的。但是，如果你把金錢託付於房屋租賃行業，你必須渡過一個額外的難關：房租管制機構，還有它的聽證會、繁文縟節和租金封頂。在這種情況下，你不太可能建造或購買租賃房，也就不足為怪。

這一連串推理不僅適用於你，也適用於其他所有人。因此，用於出租的公寓數量將遠遠少於原本的情況。並不令人驚訝的是，前述分析不僅適用於房租管制措施落實到位的情況，也適用於僅僅威脅使用這種措施的情況。光管制預期本身，就足以對這種投資產生「寒蟬效應」。

實際上，房地產市場處於陽光之下的其他一切領域中，建設都方興未艾：自住公寓、辦公大樓、酒店、倉庫、商業空間。為什麼？因為這些投資從未受到過租金管制，也沒人擔心情況會落到如此地步。這些設施擁有健康的空置率和相對緩慢的租金增長率，這決非偶然，而與此同時，租住空間則受管制部分的實質零空置率和不受管制部分價格暴漲的拖累。

雖然許多房租管制條例明確了管制不覆蓋新建租賃房，但投資者十分謹慎（或可能十分明智）而不予信任。在許多情況下，由於某些「緊急狀態」或其他原因，據稱永久免於管制的住房單元，仍將受到本法規定的約束。例如，紐約政府三次違背承諾，將新建單元或空置單元置於管制之下。房租管制當局的這種作法是如此普遍，以至於一個新術語被發明出來，專門用於描述它：「再虜獲」。

房租管制摧毀了紐約南布朗克斯區的整個住宅區，導致整座城市的五個行政區域都出現了衰敗廢棄的現象。雖然沒有關於廢棄的確實數據，但威廉·塔克估計，從1972年到1982年，每年約有30,000套紐約公寓被廢棄，在這11年期間損失了百萬個單元的近1/3。由於房租管制，以及潛在投資者十分理性地擔憂房租管制將會更嚴厲，沒有哪位明智的投資者會去建造無政府補貼的租賃房。

對租戶的影響

原有租賃房在房租管制下表現欠佳、令人失望。即使擁有世間最大善意，房東有時也無力負擔不斷漲價的燃料、勞動力和材料成本，更不用說抵押貸款再融資的利息。他可以合法加收的租金，也抵不過這些成本。在房租管制下，他缺乏最大善意；他在自由市場條件下為租戶提供服務的激勵嚴重低落。

老租戶受到房租管制的「保護」，但在許多情況下，由於保養不當、失修落漆、服務勉強，他連真正討價還價的餘地也沒有。他可以從其居住空間中獲得的享受，最終會降到與受管制租金相稱的水平。然而，這可能需要花數十年時間，而在這段時間內，他還是受益於房租管制。

事實上，許多租戶，通常是富人或中產階級人士，擁有政治關係，或者有幸在正確時間出現在正確地方，可以從房租管制中獲益頗多。紐約一些最好社區的租戶，替他們租住的公寓僅僅可恥地支付了市價的一小部分。例如，在20世紀80年代早期，前市長埃德·科克替一套公寓每月支付441.49美元，而當時一套公寓每月租金價值約1,200美元。一些人，有幸處在這個幸運位置，猶如住酒店房間般使用他們的公寓，每年只到訪幾次。

再就是「老太太效應」。考慮一個雙親四子女家庭的情況，這個家庭佔用了十個房間的可租賃寓所。孩子一個接一個長大、結婚、搬到別處。丈夫去世了。現在留給這位女士一所龐大公寓。她只用兩或三間，為給供暖和衛生省錢，鎖上了其餘房間。沒有房租管制的話，她會搬到小套居所。但房租管制讓這種選擇變得喪失吸引力。毋庸置疑，這些做法進一步加劇了住房危機。取消房租管制，可以很快釋放數以千萬計的這類房間，從而抑制房租上漲的動力。

租戶是否受益於房租管制的決定因素是什麼呢？他居住的建築物，如果位於一個好社區，房租管制若被廢除，租金就將會明顯上漲，那麼房東就有動力參照那個幸運日子來臨的前景，維護保養建築。如果建築物中有許多解除管制的單元（由於租戶搬出時的「空置房解除管制」）或房東必須提供足夠服務的獨立產權公寓，這種激勵就會得到加強。然後，承擔過低房租的租戶，就會因為他的鄰居而「搭便車」。但在更通常的情況下，住房服務質量往往與支付的租金相稱。這至少是在均衡上普遍的情況。

如果政府確實把租戶最佳利益放在心頭，並且居於某種原因決定採用管制措施，那麼它將採取與房租管制截然相反的方式：它反倒會管制其他每一種可獲得的商品和服務的價格，而非管制住房，從而試圖將資源從所有其他投資機會轉移到這一領域。但是，這當然會帶來全面的公有制計劃經濟，也就是那種讓東歐等地人民遭受荼毒的制度。

解決方案

租金立法的負面後果，變得如此嚴重和反常，甚至許多從前的支持者都發聲反對它。然而，一些「專家」只願允許房東出錢讓房客搬出他們受管制的住所，而不是敦促迅速終止管制。他們提出這樣的解決方案，是可以理解的。由於租戶數量超過房東，且通常確信房租管制符合他們的最佳利益，他們也許會投入巨大政治能量來維持房租管制（即「尋租行為」）。因此，讓房東「買斷」這些改革的反對者，可能是一種政治上終止房租管制的有效方式。

但是，讓財產所有者為逃避這部多年來一直讓他們許多人身受其害的法律而再次付出代價，並不是讓他們確信將來不會出現房租管制的有效方法。鼓勵私人投資的最可靠方法是向投資者發出信號，表明住房將不受房租管制政策的影響。最有效方法就是各州通過憲法修正案，禁止房租管制，從而徹底消除這種政策的可能性。這是一個悖論：幫助租戶的最佳方法之一，就是保護房東的經濟自由。

房租管制比轟炸更糟

房租管制摧毀了房東維護存量住房狀態的動力。在落實房租管制時，人們排隊等待住房，因此，房東可以根據誰能接受最差住宿條件來區別對待。消除了房東從投資高質量住房中獲得回報的能力，也意味著消除了房東投資於基本維護保養的動力。

所以，哪樣更糟，房租管制還是炸彈？

在米塞斯研究院網站上，佩斯大學經濟學家約瑟夫·薩勒諾有一個關於價格的視頻講座，提供了引人注目的視覺練習。他向觀眾展示了被毀城市地帶的照片，並詢問哪些是受到房租管制的地區，哪些是遭到轟炸的地區。真不容易辨別。這種差異無幾，呈現出一種預料之中的悲哀諷刺。當一座城市遭到轟炸時，它是被懷有惡意的人摧毀。當一座城市受到房租管制時，它則被懷有善意的人摧毀。

房租管制，作為令人難充忍受的反窮人政策，對城市貧民來說不啻是一場災難。每個人都應該認識到這一點。正如越南社會主義共和國外交部長阮基石在1989年談到房租管制時也不得不承認，

管制（…）人為地鼓勵了需求，阻礙了供應（…）。房租（…）被強制保持在低位（…）這讓河內所有的房屋都已陷入失修狀態。

美國人都無法摧毀河內，但我們以壓低的房租摧毀了我們的城市。我們意識到這是愚蠢的，我們必須改變政策。

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