上海那些難賣的項目，那些尷尬的地王

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01熱市地王，冷市很尷尬

市場最火爆時拿地的地王，經過一年的壓抑，現在終於不得不上市了。比如中海九峯里，2017年3月拿地，樓板價約3萬／平米，如今以洋房4萬4，別墅5萬4上市了。通過認籌情況預測，等待他的大概率不是熱銷。（具體數據就不爆了，只談原理不樹flag）。

地王一定倒霉么？也不一定。比如大寧金茂府。一樣是地王，上市後註定了舉天花板的價格。卻能成為名利雙收的大贏家。首先是拼盡全力做產品做營銷。二看天時，遇上閘北變靜安。這才是金茂府可以遠超預期的大風口，有了這個加持，地王也能變金雞。不過這種好事兒，百年一遇。

熱市拿地，冷市銷售，則必定尷尬。即使經過價格測算，預售可以拿到，得到的價格也可以高一些，但市場是不認這個的。首先會遭遇「錨定效應」。當周邊項目樹立了一個極具性價比的價格，那你明顯比人家高的價格就很難被接受。當年拿地是的地王光環，就變成了銷售時的「生命不能承受之重」。

泗涇板塊同濟晶萃，距離人民廣場25公里，1.5公里內有地鐵，疊加也才賣到4.5萬，目前無法熱銷。

保利西郊錦廬距離人民廣場26公里，3公里內地鐵，疊加4.8萬，也尚且無法熱銷。

中海九峯里距離人民廣場39公里，周邊沒有地鐵。洋房4.4萬，別墅5.4萬，這個壓力就太大了，即使產品力不錯，也很難克服性價比上的不足。

中海九峯里不可謂不努力，風格不錯顏值頗高，但這裡面有兩個問題。第一，市場不好的情況下，有性價比的樓盤有很多，有房票為什麼不去撿漏？這成了一個難以逾越的邏輯。

第二個邏輯，金茂府上市伊始就比周邊房價高出一大截，竟也能被接受，是源於大寧地段能及的切換，板塊已不再是剛需而是高端改善，是有一波新富階層願意為品質和品牌買單。而松江小崑山這個地方，距離人民廣場39公里，如果我如此追求生活品質，我會選擇這裡么？我買這裡就是要買性價比啊。

02錨定效應，買不了便宜就是吃虧

同樣因為錨定效應，可能會遇到困難的是大華斐勒公園，8萬9的價格，甚至超過了前灘的晶耀名邸（8萬5）和東方逸品（8萬4）。其實大華斐勒公園從區位上講完全不弱，內環旁的位置，周邊環境尚可，但畢竟沒有前灘CBD光環加持，更重要的是沒有前灘的學區優勢（華師大二附），價值感還是有差的，價格還比人家貴，產品力一般，比較過前灘之後購房者很難買單。

一旦有了比較，有了性價比較高的flag，即使搖號不一定能搖到，購房者心態也會發生變化，很難接受比這個flag性價比明顯低的，總是感覺吃了虧。

如果比較大華的另外一個同城項目大華碧雲天，則更有意思。同樣一個開發商，浦西中環旁距離人民廣場9.5公里的大華碧雲天僅買5.5萬，性價比可以說超高，於是開啟熱銷模式。浦東內中環間距離人民廣場7.7公里，大華斐勒公園卻賣到了8.9萬，即使周邊小環境有差，就算板塊認知有差，這個價差也太大了。

買不到便宜就是吃虧,這成了當前樓市裡的普遍心態。樓市冰火兩重天，市場的購買邏輯也就發生了變化，呈現為高度扎堆，冷熱分明的特質。部分房企需要咬緊牙關挨過這一波小冰河期，過河之後方能「撥開雲霧見光明」。購房者買房要慧眼識珠，開發商拍地更是步步驚心，沒有穩賺不賠的生意，這將是白銀時代的新常態。