買房指南(14)：首期與按揭成數的微妙關係│脫苦海

來自專欄《房地產學會》6 人贊了文章

首期按金是保障了貸款者及銀行雙方面的利益，令到置業者可以「量力而為」。初次置業者往往因首期不足而煩惱，即使有足夠的月薪供款，也因為首期不足而局限了選擇，或者苦惱於是否使用按揭保險提高按揭成數來減低首期。有些人便埋怨為甚麽規定要有三成首期，這是忽略了首期的作用。

大多數人購置樓宇，均要向銀行做按揭，置業者以部分樓價作為首期，餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭，就是以三成為首期。一層200萬元的樓宇，就需要60萬首期，按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍，「七成按揭」是1994年時遏抑樓價措施的一部分。相信當年負責的官員也想不到，這個措施竟然在幾年之後拯救了數以十萬計的小業主，甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡，例如汽車分期丶股票孖展均不會按十足，按到七成已經很進取。因為銀行或財務機構不能假定重售值（Resell Value）是100%沒有折讓，銀行只想做坐和望贏的生意，比如藍籌股極少跌足七成，跌到一半已經要求補按金（Call Margin），因為斬完倉銀行還要有數圍。例如$80的股票，按金$24，跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產？

前幾年樓市暴跌時，「負資產」這個名詞經常被掛在嘴邊，所謂「負資產」，即是抵押品價格減去貸款後仍是負數。例如300萬的樓宇，只要市價跌得低於210萬便是負資產。在九七年之前人們是完全想像不到樓價可以跌30%以上，何況是跌剩30%（中原城市指數1997年6月高點102.51，2003年8月低點31.77）？以目前中原城市指數約70點計，理論上絕大部分人已脫離負資產。實際上很多樓宇跑輸大市，便會出現負資產。

一般金融資產的按揭，只考慮市價與按倉值而不理會供款，只要市價跌到某個程度就Call Margin，不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中，絕大多數銀行並沒有因為物業負資產而要求即時還款（Call Loan），只要繼續供樓，甚至只要斷供不超過三個月，銀行也不會去收樓製造銀主盤。因為銀行的立場，物業市價是無意義的，銀行的著眼點是每個月有供款，該筆貸款就不會列為壞賬，不然就算樓價有升無跌，不供款也要收回。大家可能覺得銀行是鴕鳥政策，但既然銀行都肯做鴕鳥，負資產小業主為何要自怨自艾？

按金保障了貸款者及銀行雙方的利益，如果首期訂得太少，只要資產價格稍一變動，雙方的風險即時大增，例如按九成，只要價格下跌超過10%，該項貸款已經是資不抵債，銀行固然會抵押值不足，對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系，得力於金管局限制樓宇按揭成數，所以後期即使有所放寬，也要做按揭保險，目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的作用，是令到置業者「量力而為」。如果不設首期，或者把首期定得太低，實力不足的人就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流，沒有足夠的首期可能顯示當事人「凈現金流」不足，或者是沒有儲蓄的習慣，或者是初出茅廬，置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘：有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位，後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會，又因為首期不足，結果被殺訂。

在最高峰時，全港約有106,000宗負資產，涉及1,650億元，之所以不用全數撇賬，只因為物業斷供的情況並不普遍。在香港人的世界觀內，樓價跌完最終會收復失地，甚至反敗為勝，否則又怎會咬緊牙關供下去？申請破產要四年才回復自由身，且終身有破產紀錄伴隨。四年，相當於半個牛熊循環，香港人參考過去的經驗，有得博，有得守，是不容易一走了之的。

相關資料夾：

電郵：tokuhon@gmail.com

推薦閱讀：