有房就能抵押貸款？驗房後為何被拒，五大真相全在這裡

08-25

當需要資金周轉時，貸款已成為常用解決方式之一。房屋抵押貸款是借款人以本人名下的房產抵押，向銀行或者貸款機構申請用於個人合法合規用途的人民幣貸款。近年來，房屋抵押貸款因貸款額度高、貸款年限長等因素受到借款人的青睞，但有房就可以申請貸款嗎？

我們都知道，貸款被拒是常有的事情，被拒貸的原因也有很多，例如借款人個人徵信不好、貸款用途不符等等，其中就會有很多人卡在了驗房這關上。這不難理解，既然是房屋抵押貸款，抵押房屋不符合要求被拒也是理所當然的，下面根據多年房產一抵經驗，我們盤點了抵押房屋在哪些情況下出現「踩雷」狀況，供大家參考。

房子是凶宅

現在我們常說的凶宅就是裡面曾經有人橫死過的房子，包括非自然死亡，譬如意外、自殺、他殺等等。在國人傳統的觀念中，這種房屋通常是「不吉利」的，出於心理因素，大家也都會十分避諱。在我國《合同法》中關於知情權這一點，也要求賣房人有義務告知買房者房產過往基本信息。據此可知，這一類具有爭議的房屋會存在非常不利於流通的因素，即房屋不利於拍賣變現、變現價值不高等等，那麼整個借貸風險就會變的較高，貸款被拒很正常。

只有一處住房

室內共同居住人基本信息也是考察重點之一。根據我國最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）中第六條規定：「對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。」

《查封規定》中第七條也規定：「對於超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品後，可予以執行。」

也就是說，如果借款人只有這一處住房，當借款人違約時，人民法院對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。這樣一來，銀行等金融機構如果通過此類房屋抵押貸款，風險就會陡然加大，貸款被拒也就不足為奇了。

抵押房屋房齡過大、面積過小

房子是國人始終繞不過去的話題，耳濡目染下，我們都知道買二手房的時候，如果房齡過大會影響房屋質量，因此要選擇房齡小的。同理，在借貸中房齡過大也會影響房產價值及處置的難易程度。此外，抵押房屋面積同樣也關乎房屋是否容易處置，一般一二線大城市小面積房產處置容易、三四線城市大面積房產處置容易。

通常銀行或其他貸款金融機構在辦理房產抵押貸款時，會要求抵押的房產面積不得小於50平米，且建築年限必須在20年以內，同時抵押房產貸款額度最高不得超過抵押物評估價值的70%，新房貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年。一般金融機構還會規定，「房齡+借款人年齡」男性不超過65歲，女性不超過60歲。

開發商、房屋整體使用狀況及周邊配套設施

我們都知道，為了更好的把控借款風險，要求抵押房屋要有較強的變現能力。開發商通常代表著房產的質量和物業服務如何。如果房產結構完好，地理位置優越（如市中心或學區房），精裝修、朝向好、外觀好，水、電、環保交通、城建、物業管理等各項配套設施和服務齊全，且不存在糾紛和問題，不在政府規劃的拆遷範圍內，那麼這樣的房產升值性就高，房產處置速度也會更快，安全性自然更高。

產權不明確、手續不齊全

當然除了以上房子本身的問題外，當借款人申請貸款後，金融機構也會查看客戶房產有無糾紛，例如離婚財產有沒有明確歸屬權、有無他人占房、有無欠款等等。權屬有爭議的房子和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房子，是不得抵押的。此外，土地情況是否清晰、房屋手續是否齊全也十分重要，處於按揭中的房子、未滿五年的經適房等都不滿足抵押條件，因為這類房產要麼不具備變現能力，要麼沒有產權證。

專業的金融機構都會有嚴謹的風控流程以及完善的客戶服務，因為只有足夠專業，借貸雙方才會足夠安心。因此，在申請房屋抵押貸款前，借款人一定要了解清楚房屋抵押貸款的相關要求，以免貸款申請觸礁。