房租暴漲的幕後推手

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這兩天鋪天蓋地的房租暴漲消息迎面而來，部分媒體軟文中又舉起了熟悉的供需關係導致大漲的大旗，甚至有人把鍋連同高房價一起塞給了政府。但我想說的是，這次的鍋真不是政府的，本次全國房租大漲的本質是中介機構利用人力及信息壟斷優勢，加數倍槓桿後轉嫁成本給普通消費者，賺的是吃人的錢。

在政府的問責下，部分機構在漲價完成鎖定當年利潤後，「鄭重」承諾環比7月不增租金、不囤房惜租，這是多麼正義的發聲啊。

那下面就來分析一下中介機構是如何推動租房價格上漲的。

一、中介機構運營基本流程推理

為方便理解，這裡舉例說明房租大漲的邏輯，分析中忽略裝修等成本，所舉利率及溢價僅作理解所用：

1、中介機構以未來房租收益權為標的發行ABS,向市場融資300元，發行成本低至10%，一年還本付息；

*第一年年初現金剩餘：300元

2、中介機構向房東以高於市場10%的溢價（100元/年）大量迅速收集房源並簽署協議，合約三年，每年結算一次；

*與房東結算後第一年年初現金剩餘：300-100=200元

3、中介機構壟斷一個區域相當數量房源後，利用線上線下資源優勢以供需名義聯合哄抬價格，線上聯合各家漲價、線下提供高傭金激勵一線銷售；

*中介每年資金成本：300元*（10%利息+10%售房溢價+5%運營成本）

4、當年房租價格提價30%後租給租戶，押一付三，中介一次回收年租金的三分之一；

*第一年年初現金剩餘：200+100/3=233.3元

從以上的分析過程可以得知：

1、只有房租價格大幅上漲才能保證機構成本。如果不繼續做槓桿，中介收房後地區房價每年需要上漲25%才能收回成本，所以這裡機構必須大力炒作租房價格上漲；

2、部分機構成本可能遠高於以上估算的年均25%。隨著整體市場流動性惡化及競爭者增多，導致機構成本進一步上升，部分機構綜合融資/搶房成本可能已經高達40%。

但是讓房租每年都漲40%是不可能的，所以機構只能繼續加槓桿，機構現在手上現金餘額還有233.3元，出手早的話可以再加2倍槓桿直接向更多房東收房，這樣未來收益兌現後機構的融資年成本從25%~40%降低到8%~13%，房租每年上漲8%~13%以上就能賺錢。

二、未來風險事件推演

1、如果房屋漲價不及預期，未來租房中介機構將陷入流動性危機。中介向房東繳納完首年房租後，挪用了本應在接下來兩年支付給房東的剩餘ABS資金，以收購其他房源，相當於用300元的募資撬動了900元的房屋市場，所以一旦當年租房市場漲價不及預期，次年機構將面臨極高的短期借款還款壓力及支付房東整年房租的壓力，屆時中介機構將大面積出現資金鏈斷裂；

2、機構資金鏈危機可能演變成大面積社會危機事件。在上面的流程中租戶已經支付房租給中介，但中介將這部分資金也一同投入到槓桿中，所以一旦爆發危機，次年中介將無法向房東支付全年房租費用、ABS投資者無法收回本金。而租戶已付錢、房主未收錢、ABS又是以租戶未來交租的收益權為抵押，這就可能出現大量租戶付款後被逐出居所，ABS投資者血本無歸，造成極其惡劣社會影響，有文章將負面後果與近年頻繁暴雷的P2P相比並未言過其實；

3、透支社會消費能力。08年後全球超寬鬆環境下我國貨幣投放量呈現天量增長，但通貨膨脹卻不見起色，這是高房價透支居民消費能力的後果，如果房租以至少每年8%~13%的速度增長，全社會消費水平就會顯著下降，在投資與出口出現瓶頸的前提下，消費拉動經濟的模式轉型也將遙遙無期。再換個角度，如果房租順利上漲未出現流動性危機，那ABS投資者、中介機構、房東都將成為受益者，唯一被吸血的對象是或奮鬥或艱難生存的普通消費者，而一旦讓為生活奮鬥的年輕人看不到希望，那祖國的未來也就沒有了希望；

4、中介運營的待租房屋相較個人房東出租模式沒有明顯的優勢，反而可能在成本擠壓下變成劣勢。如果在房租炒作後全社會整體租房價格未提升，消費者就會傾向於成本更低的個人出租房屋或者以自有資金運營租房市場的其他機構，而加槓桿的中介運營機構為攤銷成本，通過人為劃分居住區域、降低裝修水準等手段進一步降低了市場吸引力。

中國現在有些中介機構以前是吸買房人的血，現在是吸租房人的血，張口閉口就是供需關係，但這裡已經可以預見，靠短融加槓桿推動全國租房市場畸形的這些機構，在不遠將來的一次危機中，就會消失在歷史中並留下一地雞毛。不過話說回來，這些掮客本來來時用的就不是自己的錢，最後就算倒閉對其也沒什麼影響，但是一旦賭對了呢，那可是三倍槓桿呢。