樓市冰封，房租暴漲！

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文|凱風

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七月流火，夏末秋至。

自定調「堅決遏制房價上漲」之後，樓市巨輪開始徹底轉向，北上津廈寧率先掉頭，市場預期陡然逆轉。樓市在限售冰封之下，正在失去流動性。

樓市剛剛冰封，租賃市場卻早已蠢蠢欲動。從北京到深圳，從成都到西安，從合肥到昆明，房租漲勢之猛，令人錯愕。

1二線城市領漲：搶人大戰結的果

這是過去一年來，一二線城市房租漲幅排行榜：

過上圖不難發現，過去一年，有13個城市房租漲幅超過20%，僅有鄭州一城房租下跌。

房租漲幅最高的城市不是北上廣深，而是成都，成都以30.98%的漲幅超越深圳，位列榜首。

緊隨其後的除了深圳，就是重慶、西安、天津為代表的二線城市，漲幅全線超越北上廣。

成都、重慶、西安、天津，這四大城市都是名副其實的網紅城市。成都重慶西安在抖音上的影響力，是北上廣深都無法匹敵的。而天津放開大學生落戶一夜引來30萬申請，更是2018年最具爆點的新聞。

更值得一提的是，這四大城市的，在過去兩年來都發起了轟轟烈烈的「搶人大戰」。

以成都為例，2017年成都新增戶籍人口36.43萬人，在全國各大城市中遙遙領先。

再以西安為例，2017年，西安新增戶籍人口20萬人；今年前8個月，又新增落戶人口56萬人。不到兩年時間，西安就增加了接近80萬的戶籍人口。

與此對比，2016年，西安總人口也不過883.21萬人。

人口湧入，除了刺激「落戶搶房」之外，必然帶來租房需求的暴增。供不應求之下，這些城市的房租開始大幅上漲，也就在意料之中。

2北上廣深杭：房租分化

作為全國最具競爭實力的城市，北上廣深杭在房價上名列前茅，在租金排行上也冠絕全國。

不過，在排行上，位次有所變化。深圳平均租金超過上海，杭州平均租金超過廣州。這兩大城市互聯網信息產業相對發達，聚集了相當數量的高收入人群。

然而在房租漲幅上，這五大城市出現分化：

深圳漲幅高達29.68%，北京廣州也均超過20%，而上海的漲幅僅有16.46%，杭州為11.88%。

先說杭州，杭州租金滯漲，一大原因是杭州樓市仍舊火熱，由租賃賺往購房的人群相對普遍；另一個原因是杭州在長租公寓等租賃試點上走在全國前列，租賃土地供應相對充足，部分長租公寓已經上市，在一定程度上平抑了房租漲幅。

至於廣州深圳的房租上漲，背後正是人口湧入的結果。

在《城市人口大變局：京滬向左，廣深向右，二線城市上演搶人大戰》一文中，我們早就分析指出，去年以來，北京上海開始嚴控人口流入，而廣深則敞開大門。

2017年，京滬常住人口首次出現雙雙下滑，這是1978年改革開放以來首次。當年，北京減少2.2萬人，上海減少1.37萬人。與此對比，廣深的常住人口分別增加45.49萬人、62萬人。

新的問題在於，京滬同樣在嚴控人口，為何北京房租仍在大漲，而上海卻相對低迷？

原因在於，北京控制人口的力度遠遠大過上海。看這組數據就明白了：

2017年，北京拆除違法建設5985萬平方米，2018年，北京將拆除違法建設4000萬平方米以上。

2017年北京商品房銷售面積為875萬平方米，即便加上267萬平方米的保障房銷售面積，加起來也不過1142萬平方米，不到當年拆除面積的1/5。

這會帶來什麼結果，可想而知。且不說人口能減少多少，最起碼供給被大幅削弱了。

同時，在北京等地，資本開始大舉進入租房市場。

與興建長租公寓增加租房供給不同，這些資本則是廣泛收購房源裝修再出租，不同平台為了爭搶租房資源，不惜哄抬價格，從而抬高區域性的房租。

這與「炒房租」已經沒有實質性區別了。

3房租收入比：這些城市最誇張

房租與房價完全不同。

房價由資金和政策推動，只要有源源不斷的貨幣之水，有異常寬鬆的金融政策，有來自四面八方的資金湧入，房價一年翻番，從來都不是難事，這在過去二十年的房價上漲史上，一而再再而三地被證明過。

而房租則與一個城市的產業體系、就業體量和收入水平息息相關。沒有足夠的人口導入，沒有相應的收入增長，房租想要如房價一樣變成脫韁野馬，並不容易。

房租收入比，作為衡量房租與可支配收入之間的關鍵指標，能看出一個地方的房租是否超出了居民的承受能力。

這是一二線城市房租收入比排行：

從租金排行來看，北京以3379元遙遙領先，成為榜單上為一個超過3000元的城市。深圳、上海緊隨其後，全部超過2500元，杭州、廣州則略低於2000元。

在所有一二線城市裡，租金超過2000元的有3個城市，超過1500元的有5個城市，超過1000元的有25個城市。

從房租收入比來看，北京深圳三亞上海遙遙領先，房租占人均可支配收入的一半以上。這其中，三亞作為旅遊城市，租金高企，但城鎮居民人均可支配收入卻相對薄弱，這就導致房租收入比居高不下，比肩一線城市。

瀋陽、長沙、濟南、銀川、呼和浩特等5城房租負擔相對較低。這其中值得一說的是長沙，長沙雖然整體經濟數據相對不顯眼，但城鎮居民人均可支配收入，在省會城市裡卻一直排在前列。

4房價租金比：廈門一騎絕塵

房租收入比，衡量的是房租對收入的偏離水平；而房價租金比，衡量的是房價對於租金的偏離程度。

房價租金比越是懸殊，越說明房價過高而房租偏低。如果房價失去上漲動能，單靠租金，收回成本的時間就越長。

這是一二線城市最新的房價租金比：

以年租金來衡量，在房價租金比方面，廈門遙遙領先。房價租金比高達84。這意味著，如果只靠出租，廈門一套房子想要收回所有成本，起碼需要84年。

三亞超過70，福州青島石家莊超過60，甚至超越北上廣深四大一線城市。這樣的房價租金比，顯然是不合理的。

在國際上，房價租金比的正常範圍一般都是15-25。以此作為標準來衡量，在這33個一二線主要城市裡，僅有哈爾濱剛剛觸及正常範圍，其他所有城市，房價相比於租金來說都較高。

不過，這並不意味著這些城市的租金太低，只能說這些城市的房價太高。

經過這一輪暴漲，一二線城市房價幾乎全部翻番，而房租卻難以脫離居民實際收入水平而「一意孤行」，房價租金比必然越來越失衡。

5高房價VS高房租

高房價帶來的社會問題相當嚴重，但高房租帶來的問題更加嚴峻。

房價高企，至少還有不買房的選擇空間。如果房租繼續上漲，那麼普通工薪階層就只能從中心城區向郊區轉移。如果連郊區房租都無法支撐，那就只能被迫離開這些大城市。

可以說，租房是買不起房最後的退路，這也是大力推進租售並舉的關鍵所在。

所以，相比於猶如脫韁野馬般的高房價，高房租的問題更加值得重視，因為它關乎真正的民生負擔。

@備註：所有圖表數據來源：中國房價行情。