房產抵押借款人偷偷把房子賣了怎麼辦？

房產抵押以後還能不能出租？借款人偷偷把房子賣了怎麼辦？逾期以後房子直接就歸出借人嗎？很多不了解房抵業務的人，會擔心房產抵押是不是有陷阱。這樣的事情也確實在現實中發生過。

張先生是某地一個生意人，2017年他為資金周轉出售找到熟人曹先生抵押借款50萬元。幾個月後，張先生偷偷將房屋以60萬元價格出售，並在買家付清全款後交付鑰匙，稱暫時無法過戶，一年後可以辦理房產證。買家在裝修過程中被曹先生朋友發現，曹先生遂將張先生告上法庭。法院經審理後判定房產交易無效，並以詐騙罪判處張先生有期徒刑十年。

法院如此判罰的依據是什麼？今天我們就從法律角度深度解讀一下房產抵押的相關法律法規，來看看房抵到底為什麼是最優質的資產。

先說結論：債權、抵押權大於房屋所有權。

有人說，房子雖然抵押了還是我的，憑啥會債權和抵押權更大呢？重點來了:居民合法房屋抵押後，無論交易、轉租等處置的行為，都要經過抵押權人同意，否則無效。

這些內容不是霸王條款，而是白紙黑字寫在法律上的。

《中華人民共和國擔保法》第五十三條 債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。 抵押物折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

解讀：抵押是一種債務擔保形式，在借款人逾期時，抵押物可以直接抵債，對於出借人來說就可以更快收回資金避免損失。另外。假如抵押時候你借給他70萬，由於房價波動，你拍賣他的房產時候只賣了60萬，那麼剩餘10萬他仍有義務還給你。這就是「拍賣、變賣後，不足部分由債務人清償。」。

這時候問題來了，如果房價真的漲那麼快，借款人能不能把抵押房產自己賣了呢？

《中華人民共和國擔保法》第四十九條 抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。 抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

解讀：想賣房必須「通知」抵押權人，且如果抵押期間賣房的價格高於借貸金額，高於的部分是要還給借款人的。 有人可能會咬文嚼字，說「通知」就行了，那這是否意味著一定要抵押權人同意呢？怎樣的「通知」算有效呢？別著急，建設部已經給你堵住了這個漏洞。

建設部頒布的《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條規定：經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。

這也是為什麼開篇的案例中，法院判罰抵押房產交易無效的原因。此外，如果購房者仍然想購買此房屋，可以要求借款人先將債務償清消除抵押，然後再辦理房產過戶。房產是否進行了抵押，在房管局就可以查詢。 綜上所述，一旦你為了借錢把房子抵押出去了，無論出租還是變賣，都是抵押權人說了算。債權、抵押權大於房屋所有權，充分體現了法律對抵押關係的充分保護。也因此，房產抵押資產是最有保障、最安全的資產類型之一。

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