三四五六七八線房子，到底還能不能買？

來自專欄力哥說理財63 人贊了文章

最近力哥聽了一個內部演講，很多財經界大咖分享了自己的觀點，股市、樓市、房產稅、匯率、毛衣站等等。

但最近風聲緊，很多分享嘉賓自己都說了，我們關起門來說敞亮話，但拜託大家別傳到網上，不然……

考慮再三，一些太敏感的信息我就不公開分享了，我也不希望自己掛了。

有一個地產界大V的觀點比較有意思，也不敏感，拿出來和大家分享下。

二線以下房子還能不能買？

力哥過去的觀點大家都知道：自住剛需可以買，投資就免了。

核心邏輯是中國人口紅利已經消失，人口總量即將遞減，未來城市化會呈現越來越強的馬太效應，大量中小城市人口會持續外流，導致有真實購房需求的人口持續減少，房價長期堪憂。

但這位大V的觀點是，許多三四線房子，還有投資價值。

他的理由是，看一個城市房價還有沒有上漲潛力，不能光看人口凈流動，還要看人口基數。

只要人口基數足夠大，哪怕人口一直在凈流出，房價也還可能會漲。

當一座城市，哪怕只是一座小縣城，在它所轄範圍內有足夠多的鄉鎮，鄉鎮里還有足夠多的人口基數，這座城市就還有強勁的人口吸附力。

人口決定城市潛力

通俗的說，就是原本縣城裡的超級精英，跑到一線去安家了，普通精英，跑到省城去安家了，所以縣城裡的原住民在減少。

但縣城下轄的廣大鄉村，也有很多希望改善生活，改變命運，追求上進的精英分子呀，他們也要體現出和周圍那些整天玩拼多多和快手的鄰居不一樣的更高的人生追求，所以他們也一門心思進城安家。

但因為起點相對更低，很多人還是沒能力直接去省城安家，更別說一線，但再不濟，也要去縣城裡買套房，還得是縣城裡最好的那所學校的對口學區房。

這叫作「及第效應」。

古代科舉中第，回鄉光宗耀祖。

現在正好相反，子女以後能不能出息賺大錢不知道，但父母靠自己的拼搏，讓孩子進了當地最好的學校，那就是父母的「出息」，也是自家在鄉鎮這種人際社會中，身份、地位和財富的重要象徵。

沒錯，在農村裡蓋的房子再豪華，買的車再高級，也不是最值得顯擺的，孩子能進最好的學校，才是。

所以不管新聞里說哪裡的房價跌了，你看學區房總是跌不動，漲起來卻跑的最快。

今天中國，人人玩套路，人人害人人，只要日子還過得下去，大家也就一聲嘆息，見怪不怪了。

唯獨一件事，絕不能容忍。

那就是絕不能對我孩子下手！

三鹿、紅黃藍、長生……還有租售同權開放高考資格。

敢動我孩子的利益，我就和你拚命！

有時我覺得，中國人真太「賤」了，太不在乎自己的生活質量和生命意義，眼裡只有孩子。導致對學區房出現了極為扭曲的病態之愛。

無論一線還是十八線父母，這個問題上，認知沒有任何差異。

所以只要縣城下轄的鄉村有足夠多的人口基數，想要追求更美好生活的本能，還是會逐漸把他們吸引到縣城，或者是過去被譽為「鬼城」的新城。

很多小城市裡的人，現在說起大城市，不再像以前那麼自卑了。

一是互聯網把信息不對稱抹平了，北上深獲得的信息和十八線獲得的信息是同步的。小地方的人不覺得自己在認知上落後。

二是這些年基建大躍進全面鋪開，加上以碧桂園為代表的全國知名開發商快速下沉到三四五六線，當地的城市面貌和生活水平的確有很大提高。

具體來說，哪些三四五六線更值得買呢？

這位大V提出了兩個很主觀也很有趣的指標：沙縣指標和星巴克指標。

沙縣小吃的覆蓋區域，是城市的有效疆域。

中華美食，沙縣小吃

一個周邊連沙縣都沒有的樓盤，說明已經離開了城市疆域，千萬不能買。

除了沙縣，還可以看蘭州拉麵，也有類似效應。

星巴克的覆蓋區域，則是城市的活力疆域。

星巴克是一家高度中央集權的公司，分公司和門店的自主權很小，所以全世界的星巴克和麥當勞一樣，幾乎都是標準品。

但星巴克在中國已經開了3000多家門店，而且不光集中在一二線城市，還下沉到了69個縣城！

星巴克的布局策略叫「強省弱縣或弱省強縣」。

經濟強省里的縣，經濟再弱也弱不到哪裡去，所以也可以開店。

數據告訴我們，星巴克眼中的中國強省，只有兩個——浙江和江蘇。

縣城開店數量，江浙合計佔比超八成，剩下26個省區合計不到二成。

因為強省弱縣也布局，所以連浙江省內最窮最偏的衢州市下面的常山縣和江山市，都貼著江西上饒了，現在也都有星巴克。

你說廣東呢？不是中國經濟第一強省嗎？

不好意思，把考察視角細分到縣域經濟，廣東還是和江浙差了一截，崑山、江陰、張家港、常熟、慈溪、義烏……中國十強縣，7個出自江浙。

廣東省內，珠三角和粵東西北，兩極分化非常厲害。

所以弱省，就要找那些強縣定點布局了。

為什麼買房和星巴克關係那麼密切？

去星巴克不是為了裝逼，而是為了享受更美好的生活。

星巴克主要開在三個地方：成熟的居民區（便民）、寫字樓（商務洽談）、商場（休閑娛樂）。

如果一個區域，有成熟的居民區，有高大上的商務樓提供大量三產工作機會，還有很時尚現代的shopping mall，對房產價值意味著什麼，還不明顯嗎？

比如力哥去曼谷看房子，如果周邊有星巴克，同樣是非常重要的加分項，說明星巴克也認可你了。

你還別說，這些下沉到三四五六線城市的門店，帶來的營收非常可觀，對星巴克來說是非常正確的戰略選擇，未來還會繼續快速下沉。

除了星巴克，類似指標還有肯德基、麥當勞和優衣庫。

這些品牌，今天我們在一二線早就見怪不怪。

但這些連鎖品牌進入三四五六七八線，說明當地消費真的升級了。

未來中國消費升級的主戰場，很可能是在縣城。

力哥常說，聰明人懂得換位思考，理解旁人難以理解的事物。

力哥粉絲中，1/3來自北上廣深杭，1/3來自其他30座二線，1/3來自三四五六線。每次講一二線的事，很多三四五六線小夥伴就一臉懵逼，興趣索然。而很多長期生活在一二線的人，其實對中國的縣域經濟也很陌生。

北上深是中國，無數縣城也是中國。

從人口基數看，後者遠比前者更能代表中國。

人往高處走，水往低處流，未來的抗跌性，一線強於二線，二線強於三線，這個基本邏輯還是不會變，今天這篇的觀點，不見得就是真理，但還是能給我們不少啟發。

畢竟很多人，早已沒有實力或資格再去一二線買房。

那麼，自己老家縣城的房子要不要再來一套呢？

別急著做決定，不仿先看看，你老家縣城有沒有星巴克或優衣庫吧。

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