東部板塊行情分析

這一期節目，我給大家分析一下湖州東部板塊的樓市行情。

目前，湖州東部板塊的樓市，出現了如下現象：

第一、樓盤之間的差價在拉大，幾個樓盤的比價優勢，開始凸顯。

前段時間，隨著恆大悅瓏灣和融創西山宸院，多層洋房區域房價標杆的確立，以及贊成海月和久立東華府較高放風價的影響，富力湖州壹號和大家漾山府，分別在湖東西區和東部新城板塊，確立了自身在價格上的比價優勢。

富力湖州壹號的高層產品，很明顯是在加快銷售節奏，平價走量；而大家漾山府由於限價銷售的原因，也只能通過加快銷售的做法，進而降低財務成本，增加利潤。

所以，如果要在東部買房的購房人，可以重點看一下富力湖州壹號和大家漾山府。

第二、新開樓盤產品線更豐富，個別樓盤產品力有提升。

從產品線角度來說，新樓盤中，奧克斯朗庭和恆大郡睿府都引進了疊屋產品，尤其是恆大郡睿府，產品線最為豐富：高層、多層洋房、疊屋和排屋，幾乎涵蓋了住宅方面的所有產品類別。但是我們必須要注意一個問題，恆大悅瓏灣二期的產品線和一期是雷同的，都是高層加多層洋房，在恆大悅瓏灣二期推盤尚屬起步階段，就急不可耐的推出產品線更為豐富的三期郡睿府，似乎說明悅瓏灣二期的去化由於產品線的單一，銷售情況可能受到一定市場阻力，於是需要產品線更為豐富的郡睿府加快入市節奏，來做項目資金的平衡。

從產品力上來說，中梁玖墅項目，不管是多層洋房的戶型，還是傳統排屋的品質，又或者創新型合院別墅的舒適性，在我看來都是東部新城樓盤中的一個產品力高點。尤其是中梁玖墅的合院別墅，四面採光的通透設計，是目前湖州樓市別墅類別中的產品空白。

所以，東部新城在2018年，由於市場競爭關係的加劇，新樓盤為了避免陷入同質化的競爭，在產品線的多元化上和產品的品質上都有所提升。對於購房人來說，在價格漲幅不大的情況下，如果產品力提升比較大，其實就是性價比在凸顯。

第三、同一樓盤的不同產品之間、樓層之間，價格差距在拉大。

關於這點，去年底我在本節目中已經預判過：隨著開發商資金壓力的加大，「高低配」的樓盤多半會採取平價去化高層產品，回籠資金，保證項目資金流為正。同時，通過提升花園洋房和排屋的價格，將利潤押在相對低密度的產品上。而且這樣做對開發商的另一個好處就是：通過多層洋房的高定價，凸顯出高層的性價比，加快高層產品的去化速度。

此外，隨著競爭的加劇，即便同一幢高層，不同樓層和戶型之間的價差也在拉大。拉大價差對開發商的好處是，一方面通過比較的方式，儘快將樓層相對較差的房源去化，回籠資金；另一方面，開發商通過時間換價格，相對較好的高定價的房源，可以隨著時間的推移，慢慢賣，隨著周邊房價和地價的上漲，當時的高價房源，不見得是今後的高價房源，相應的銷售抗性，就會隨著時間的推移，而逐漸弱化。

所以，如果購房人在對樓層要求不高的情況下，剛需群體盡量多考慮這類價格相對較低的戶型，盡量不要選擇高價房源。

接下去，我分析一下，東部板塊當前的樓市現象說明了什麼？

第一，東部新城板塊房價整體出現分化，產品之間、樓盤之間都在分化。

其實我們購房人不能以「非漲即跌」簡單的二分法，來判斷一個板塊或者一個地區房價的走勢。很明顯，目前東部板塊銷售價格出現了兩個現象：要麼折扣很大，要麼產品和樓層之間差價在拉大。這兩個現象其實都說明東部板塊銷售壓力在加大、房企之間的競爭環境在惡化、房價上漲的動能在弱化。

第二，東部板塊樓盤之間的競爭會加劇，新樓盤品質會提升。

一般性來說，一個板塊或者一個區域，如果樓市供應量加大，會導致樓盤之間的競爭加劇，那麼就會帶來樓市產品力的提升。這方面，新項目更具備後發優勢，因為存量的老項目無法通過升級產品來增強競爭優勢，但增量的新項目可以。所以東部新城板塊幾個新增項目在產品力上值得期待。

第三，隨著競爭的加劇，個別樓盤的性價比會凸顯，價格漲幅會趨緩。

東部新城板塊樓市競爭的加劇，是不爭的事實。目前版塊內絕大多數項目，都在加快去化速度，新項目都在考慮加快入市節奏。在供應量增大、外溢效應減弱的情況下，各大樓盤是很難獲得價格上漲的動能的。這種情況下，對於購房人來說，一看房源的價格，二看產品的品質，三看購房條件，比如是否可以使用公積金，是否可以選擇自己滿意的樓層和戶型，是否具有一定的折扣幅度，等等。

我在這裡再著重重申一個觀點：一個板塊或者一個地區，要想出現價格上的明顯下跌，這是樓市參與各方都不太願意看見的局面，一般都會通過拉大產品價差、根據付款條件給出優惠，或者拉長周期來平價銷售等措施，變相實現價格的下調。這個時候，如果價格漲幅，明顯小於產品力的提升，尤其是新樓盤，那麼房子的性價比就在提升。

最後給要買房的朋友提個醒，如果是剛需首套需要大比例貸款的人群，當前看準了，就可以下手。如果不是很急，可以等下半年，因為下半年東部選擇餘地更大。

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