房產稅的出台，是受益還是受苦？

房產稅的出台，是受益還是受苦？

財政部部長肖捷前不久在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，明確未來的房地產稅將按照房屋評估值徵收。房產稅是以房子為納稅目標。按房子的計稅余值或租金收入為計稅依據。向產權所有人徵收的一種財產稅。今日，房產稅這個字一直出現在大家的視野中，房價上漲過快，一直都是難以解決的問題。如今，中央突然敲定房產稅，那麼如何計算房產稅？

一：第一徵收原則：立法先行，充分授權，逐步實施，對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。促進計劃也提出力爭在2019年完成全部立法程序。完成2020《稅法實施原則》的改革任務，也就是說久聞房產稅於兩年完成立法。三年實質性措施被徵收。從中央最近的聲明來看，這無疑是長效機制的一部分，甚至是最有力的機制之一。

二：中央不僅明確規定徵收物業稅，而且要明確徵收標準。即對房屋估價徵稅適當減輕建設和交易的稅收負擔。評價價值的意思就是稅收標準是根據目前的市場價格制定的，如果按照居住面積來算，估計三四線城市的財迷們就坐不住了，房子越值錢，評估值就越大，要繳的稅也越多。至於房子的價值，他可能會根據當地房地產交易中心最近的平均成交價格來確定。

三：房地產稅的出台會讓地方政府今後調控更加遊刃有餘。以前房價控制不住，有很大一部分原因是：地方政府對依靠賣土地活。等稅制改革，房地產稅出台後，地方政府的財政收入就會變得合理的，不但在可開發土地越來越少之後開闢的一條新的一條稅收收入。還能幫助穩定未來的地價和房價。

四：總的來說，未來房地產市場將如何走，完全由政府主導。如果房地產稅加上嚴格的限購限貸政策，房子的價格肯定不會在幾年內上漲。開徵房地產稅對一二三四現的城市房價肯定是有抑制作用。能夠對房價上漲起到一定的抑制作用，徵稅背後，勢必會對各類需求進行管制，這樣部分熱點城市熱點項目的炒作現象會減少，相應地房價上漲的壓力也會減少。

中國房產稅一年最多2萬億左右，大概是賣地收入的50%。根據世界上大部分國家的房產稅稅率，一般均控制在評估價的2%以內，是比較合理的。像美國的不動產稅，稅率最高為評估價的3%；日本是評估價的1.7%；德國是評估價的2.84%；韓國也是評估價的2%。根據目前的普遍看法，中國房產稅的稅率可能將會定在1%左右，而且可能家庭免徵面積會初步定在人均40平米左右！假設中國房產稅的稅率按照最高標準1%來徵收，一年大概能夠徵收多少房產稅呢？大概是不到2.7萬億左右！因為根據2017年的相關數據顯示，中國全國的住房總價值大概在270萬億左右，如果按照1%的標準徵稅，那麼房產稅一年大概就是在2.7萬億左右，如果再考慮免徵部分，其實房產稅一年應該在2萬億以內。而全國一年賣地收入大概是多少呢？根據財政部的數據顯示，2017年全國賣地收入大概是5.2萬億，同比增長25%！這也就意味著，房產稅要想完全替代土地財政，還是遠遠不夠的。除非中國的房價再暴漲一倍，房產稅的稅收額度才有可能會達到目前的賣地總收入，到那個時候，或許房產稅將會大規模替代土地財政，而成為地方稅的核心稅種。相反如果房產稅出台導致房價暴跌，那麼其稅收總額將會大規模萎縮，對於地方政府來說，顯然是得不償失。因此，只要房產稅是以評估價作為納稅基礎，房產稅出台只會推高房價而不會導致房價下跌，也只有房價上漲，房產稅才具有替代土地財政的可行性。

城市居民債務風險高企，短期內尚不具備出台房產稅的最好時機，儘管可能2018年10月份大概率會出台房產稅草案進行人大一審，但是預計短期內正式實施的可能性不大。理由就是因為目前中國居民的債務負擔已經非常重了，除了銀行貸款之外，各種消費貸及高利貸，導致中國居民的債務率已經高達50%！再加上經濟下行壓力大，居民收入水平增長明顯放緩，中國城市居民本質上已經逐漸進入了收不抵支的財務狀況。如果這個時候，再出台所謂的房產稅，有可能會成為壓垮駱駝的最後一根稻草，極有可能會導致大規模斷供，從而引爆中國內部的金融危機。別忘了，正是因為2018年以來的一系列縮表及去桿杠，才導致了近期P2P、私募資金的大規模跑路潮，把大量的城市中產階層資產幾乎是洗劫一空！這個時候再貿然推出房產稅，結果可想而知！因此我預判就算今年10月份弄出一個房產稅的草案提交立法程序，但是最早執行的時間應該還是在先前預定的2020年上下。跨省有房可能不累加徵收，異地購房不受房產稅影響在早期香港媒體曝光的內地房產稅方案中，徵收對象是全國範圍所有的產權房，同時採用分段累進稅率。這樣一來，就代表著購房者在外地擁有的二套、三套乃至更多套數的住房，將會繳納高額房產稅。而近期自然資源部透露：全國統一的不動產登記信息管理基礎平台，目前已實現全國聯網。更是加重了市場對於全國範圍進行累進徵稅的可能性深信不疑。

但是實際上，以全國範圍進行累進徵稅的方案，執行難度非常大，或者說落地的可能性幾乎為零。原因就是會對大部分旅遊城市房地產市場造成毀滅性打擊！比如像海南、雲南、廣西等主要以旅遊地產為核心的省份，一旦房產稅按照全國範圍累進徵稅，購房者極有可能會形成恐慌性拋售。因此房產稅的徵稅範圍大概率以省或直轄市作為基本範圍來進行徵收，只要你在一個省份內購房，均可享受一定面積的免徵額度，多出來的面積部分才繳納房產稅。

房產稅的出台最終受益的會是那個群體？

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