投資樓市必知的11大基本邏輯

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來源：阿甘社區

作者：大師兄

股市行情不好，可是很多地方的樓市仍在不斷創出歷史新高，讓股民們心有戚戚。

買房不僅是剛需，也是重要的投資渠道，房價起伏背後的財富邏輯，是投資樓市應該了解的基本常識。

一、買房致富是屬於60、70後的時代機遇

從最近20年的創富路徑上看，買房可能是知識門檻最低、最靠近普通人的暴富之路，買房與否、買房多少，也是同樣起點的普通人財富分化的重要原因。

2000年左右，大師兄剛來北京的時候，中關村、五道口等當今最繁華地區的房價，每平方只有4000塊，而且沒有限購限貸。100平米的房子，售價40萬，每月卻能租到2500塊，相對現在的租售比而言，投資價值堪稱完美。

那個時候，你如果投入60萬，可以入手8套中關村附近100平的房子。按照30年的房貸期來算，考慮到此後房租上漲的因素，租金收益覆蓋月供還大有富裕。

基本上，你不需要投入任何的精力，不需要經營和管理，也不需要每天看著k線圖追漲殺跌。現在，這8套房子價值至少9600萬，租金每個月10萬以上。加上富餘的租金，除掉剩下的欠款，1個億的小目標都實現了。

即使當時只有16萬，只要操作得當，合理運用槓桿，小目標照樣也能實現。

具體方法是：先用16萬買2套，通過槓桿效應，房價漲到10000時，賣掉2套可以換4套，漲到20000時，賣掉4套可以換8套。由於租金也一直在漲，足夠覆蓋不斷增加的房貸支出，你付出的資金成本仍然只有最初的16萬，而且風險完全可控，即使房價下跌，資金鏈也不會斷裂。

一定程度上講，買房致富是屬於60、70後的時代機遇，並不是他們有多高的眼光，不過是踩對了點而已。當他們碰上結婚生子面臨買房剛需時，正趕上房價還在較低的位置。80、90後踏入社會的時候，房價早已高高在上，不僅介入成本大幅上升，收益率也已大打折扣。事實上，隨著中國經濟增速逐漸下降、貨幣超發得到一定程度的控制、城鎮化超高速增長的階段退潮，房價再像過去20年一樣瘋漲的可能性已經不大了。

當然，80、90後有互聯網、比特幣，或許還有不斷成熟的資本市場，一代人有一代的創富機遇。

二、房價收入比衡量一線城市房價不合邏輯。

人們談到一線城市房價泡沫時，經常用到到的一個指標是房價收入比，用全球平均水平與之對比，以證明其中不合理。顯然，這個標準是不合邏輯的。

從市場角度來講，一線城市的房產具有全國性的需求，作為稀缺性產品，其價格自然不是由當地居民平均收入決定，而是由當地乃至全國收入最高的那部分群體的購買力決定。這就好比奢侈品在市場的定價，肯定是由少部分富裕人群的喜好和購買力決定，跟普通大眾沒有多少關係。事實上，和一線城市房價相比，中國藝術品等投資市場的漲幅更為誇張，這隻能說明中國有錢人多了而已。

衡量一線城市房價的未來漲跌，更可靠的指標是宏觀經濟景氣度和富裕階層收入增長情況。如果在十年以內，中國GDP成為世界第一、中國資產過億美金的富豪人數全球第一、中國首富成為世界首富是大概率事件，那麼作為一國最高端資產，一線城市房價成為世界最高也應該是大概率事件。

事實上，北京已經成為全球十億美金頂級富豪人數最多的城市，如果沒有政策因素，北京高端房產的價格或許已是全球最高。

三、租售比泡沫可能通過租金上漲來消化。

過高的租售比泡沫也是一線城市房價被詬病的原因。但是，租售比高不高，要從動態的角度衡量。

租售比類似於股市裡的PE估值。PE合不合理，重要的是看利潤增速，也就是看PEG的指標。騰訊的估值有50多倍，而建設銀行的估值只有6倍，但是並不意味著騰訊的泡沫比建行大，因為它的利潤增速也比建行高了10倍以上。

與之類似，租售比合不合理，重要的是看租金有沒有增長的空間。

租金的增長，顯然和經濟增速和人均經濟增長關係更大。既然中國的經濟增速和人均經濟增長數倍於歐美國家，租金增幅和增長空間自然也遠高於他們。在此基礎上，租售比更高一些，其實也是正常不過的事情。

四、「京滬永遠漲」只是市場臆想，政策調控極其有效

2000年以來，北京房價實際上漲了將近30倍，但是期間經歷的階段性調整同樣讓人驚心動魄。

2008年，美國次貸危機引發全球金融動蕩，世界經濟遭遇重大影響，隨之而來的是全球資產價格暴跌。我們大多還記得2008年A股暴跌的慘狀，但是卻忽視了那一年的全國房價包括北京在內，也曾出現過腰斬的極端走勢。

除此之外，2010年以來，一線城市經歷過3輪調控，分別是2012年、2014年和2017年。雖然政策有一定的滯後效應，但是對抑制房價始終是極其有效的。一般在政策出台半年後，房價即開始逆轉下跌，每次的跌幅都在20%以上，持續時間超過一年。

五、民眾對房價調整感受不深，使市場風險意識極度欠缺

民眾之所以對房價的調整感受不深，一方面是因為市場上沒有真實反映房價漲跌的統計數據。官方統計數據，從來只能僅供參考。特別是在房價這種帶有一定社會敏感性的商品上，官方數據往往會帶來錯誤的研判。事實上，在房價上漲周期，實際漲幅一定是遠高於官方數據，但是在下跌周期，實際跌幅也會遠高於官方數據。

另一方面，是因為較差的流動性使大多數房產投資者都被動成為長線投資客，從而使他們避免了在市場下跌時陷入爭相殺跌的泥潭。與此同時，房價很快以更大的漲幅超過前期新高，最終保證了幾乎所有人都賺到了錢。

一定程度上，流動性差異是造成房地產和股市收益迥異的重要原因。同樣是曲折向上的市場，股市過高的流動性使大多數股民陷入了追漲殺跌的陷阱，最終造成了股市上一賺二平七虧的狀況。

但是，正因為虧損的人極少，投資者極度缺乏風險教育，也成為房地產市場未來發展的重大隱患。

六、任志強的「尿壺論」十分精闢，房地產調控有鮮明周期

2012年的時候，任志強曾經給中國房地產開發商下過一個「精準」的定義：房地產是中國經濟的尿壺：撒尿的時候就把夜壺拎出來，撒完尿接著把夜壺踢到床底下去了……需要拉動的時候，我們就拉動，不需要拉動的時候我們就靠邊站。

房地產抑制性調控措施什麼終止，一個重要的判斷依據是宏觀經濟數據的走勢。如果固定投資或者GDP增速下降，或者新興產業表現不盡人意，政策放鬆的時點或許就臨近了。

從過往調控周期來看，抑制性調控政策的持續時間基本不超過2年，這也是市場普遍預期本輪調控在2019年結束的重要依據。

當然，刺激性調控政策的方式有很多，一些城市近一年來的搶人大戰，一定程度上意味著政策變相刺激的開端。

七、中國遭遇日本式崩盤是危言聳聽

日本房價在戰後的上漲分為兩個階段，第一階段是1951年-1973年，當時日本經濟高速發展，城鎮化迅速提升，這段時間，日本房價上漲了將近40倍；第二階段是1973年-1991年，日本經濟增速和城鎮化進入中速發展階段，這段時間，日本房價仍然增長了3倍左右。

直到日本房地產泡沫在1991年破裂時，日本房價已經上漲超過40年，漲幅超過100倍，東京房價最高時達到了紐約的3倍有餘。日本房價崩盤之時，GDP增速已經降低到2%左右，城鎮化率已經達到80%以上。

與之相比，中國房地產上漲只有20年，全國整體房價漲幅不超過10倍，即使一線城市漲幅也不過40倍，離紐約房價也有距離。更何況中國目前 GDP增速仍有7%左右，城鎮化剛剛超過50%，這個階段出現房地產崩盤，無疑是極小概率的事件。

如果再考慮到政府對經濟和房價的巨大管控能力，房價崩盤的可能性就更是微乎其微了。

客觀來講，目前中國的房價趨勢可能更接近日本1973年，黃金時代已過，但是白銀時代或許還能持續數十年。

八、土地制度導致的高地價是催生高房價的重要原因

一是土地國有制度，由於供應本身是非市場化的，而需求是市場化的，供需之間的失衡導致了高地價。

二是香港來的土地拍賣制度，拍賣是陽光作業，可以避免腐敗，但是沒有封頂制度，也推高地價；

三是土地本身供不應求，目前農地總量是20億畝，為了保證糧食安全，18億畝是底線，每年能夠轉化的市場用地不到800萬畝。15年770萬，16年700萬，17年600萬，城市用地將來越來越不夠用。

此外，每年建設用地有35%是農村裡的建設用地，水利交通等等。真正城裡可以用的只有三分之二，這其中有公共基礎設施佔比50%以上，工業用地佔比30%多，住宅只有10%，這個比例是不平衡的。所以高地價是制度性的，跟人沒關係。

九、利益分析法是判斷房價的重要工具

把房地產當成普通商品，僅僅從一般性供求理論上進行分析，不考慮中國的特殊國情和房地產背後涉及的利益關係，是很多專家對房地產判斷失誤的重要原因。

房地產背後的利益各方，除了地產商之外，主要是有房者和無房者以及政府和銀行。

有房者希望漲、無房者希望跌，但是他們顯然是被動的價格接受者，真正影響價格的，很大程度上是政府和銀行的態度。

銀行對房地產的依賴很大。一百多萬億的貸款餘額，有27%以上與房地產有關，新增貸款46%是房地產，主要銀行提供給地產的貸款佔比高達百分之七八十。房價持續大幅下降，銀行是難以承受的。

地方政府對房地產依賴更大。全國稅收中35%來自房地產，但是中央沒有房地產收入，全在地方。地方稅十萬億，有四萬億跟房地產關聯，再加上土地出讓金和土地基金3.7萬億，地方稅有7.7萬億是房地產，地方政府沒有房地產就要斷糧。從這個角度上看，地方政府是樂見房價穩步上漲的。

中央政府對房地產的態度是比較複雜的。一方面，從保障民生和調整經濟結構的角度出發，中央對房地產佔用過多社會資源自然是不滿意的，所以才會有房住不炒的定調；另一方面，在貨幣超發、房地產債務高企、國民經濟對房地產依賴較大的情況下，從平抑通貨膨脹、防止金融風險、穩定宏觀經濟的角度，中央對房價和房地產的打壓是有所顧慮的，這也是過往房地產調控淪為周期性政策的無奈選擇。

這種情況下，中國經濟能否順利轉型、地方稅源能否持續擴大、民間投資渠道能否更加多元、政府和銀行能否和房地產利益鏈切割，或許才是防止房價暴漲的重要前提。

十、當前三、四線城市房價的上漲，不具備持續性

最近一年，一線城市房價在嚴格的政策調控下出現大幅下跌，而三、四線城市在棚戶區改造政策刺激下逆勢大漲，但是，這種狀況顯然是不可以持續的。

中國房地產調控從來只是權宜之計，棚戶區改造在2020年會結束，一線城市的調控放鬆也是早晚的事情，長遠來看，決定一個城市房價走勢的，還是一個城市的實際購買能力。不論從金融機構彙集的資金總量、產業結構以及就業資源、人口流入。

總體來講，中國房地產供求矛盾是結構性的，從總量上講，中國並不缺房子，甚至有供過於求的趨勢。這就意味著，只有少數熱點城市的房價會持續上漲，實際需求比較小的三、四線城市並不具備持續上漲的動力。

事實上，雖然當前三、四線城市的房價和一線城市差距較大，但是從國際經驗上看，一國不同地區房價差距達到百倍以上都是很正常的現象。

十一、被隱藏的秘密：股市收益不亞於樓市

20年來，炒房的大都賺得盆滿缽滿，成為人生贏家，炒股的卻慘淡經營，淪為他人笑柄。社會上一個普遍認知是，炒房是靠譜的，炒股是不靠譜的。

然而，民眾看到的，往往並不是真相。

事實上，A股成立28年來，上證指數漲了30倍以上，即使堅持定投指數型基金，長期收益已經不亞於投資樓市。如果考慮到上證指數主要反映的是權重股的增長，實際上大多數個股漲幅還要更高一些。

根據權威機構的統計，以最簡單的方法買入A股，即每年等額或者等量買入A股里所有股票，28年來的年化收益超過15%，總收益超過50倍，收益率其實遠遠超過投資樓市。

如果把房價和房地產股價的漲幅進行比較，也能認清樓市和股市的投資真相。

我們可以看到，伴隨房價的大幅上漲，房地產公司的業績和股價也獲得了爆發性增長，其中的一些龍頭類上市公司比如萬科、保利、華夏幸福等，最近10年股價都獲得了幾十倍甚至上百倍的增長。 換句話說，如果把房地產龍頭股和房價相比，那它在過去十幾年的收益是遠大於國內任何一個城市的房價漲幅的。

相對於樓市來講，A股難以賺錢的原因主要有兩個，一個是相對於成熟市場的穩定增長來講，A股牛短熊長，波動性大，增加了操作難度；二個是A股市場以散戶為主，在高流動性的市場，陷入了追漲殺跌的流動性陷阱，最終兩頭打臉，不斷虧損。

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作者：大師兄，資深財經媒體人、資深投資者。原文發佈於阿甘社區。

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