國王：2018下半年，房價還會漲嗎

08-23

國王：2018下半年，房價還會漲嗎

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今天跟大家聊一下一直居高不下的房價，房價一直是今年的熱點話題，周圍很多朋友談起房價未來是漲是跌都有自己的一套理論。

有朋友說房產稅馬上就要出台了，房價很快就會暴跌。

有朋友認為現在中國房屋的空置率很高，租售比極低，房價肯定會降，但是多久會降，就不知道了，可能一年半載，也可能十年八年。

還有朋友說央行下半年放水5000億，馬上就要通貨膨脹了，房價下半年肯定會飛漲。

指望房產稅出台期待房價暴跌的同學，北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文給出了答案：

開徵一個新稅種的程序是：

第一步：法律草案起草。法律草案既可以由全國人大有關部門起草，也可以由政府有關部門起草，還可以委託專家起草。

第二步：公開徵求意見。草案起草完成後會公開徵求意見，近期的環保稅法草案、煙葉稅法草案就是這樣做的。

第三步：徵求意見後，經國務院常務會議審議通過後，才能提交全國人大常務會。

第四步：全國人大常委會審議法案一般要經過三審，也成為三讀。有的法案一審、二審通過了，有的法案五審、六審都有，如物權法經過六審。

第五步：全國人大常委會審議法案，一審、二審後還要公開徵求意見。

第六步：在全國人大和常委會表決前還要經過專家對某一方案評審會。評審會通過後，才能提交全國人大常委會或者全國人大表決。基本法律有全國人民代表大會表決，一般法律由全國人大常委會表決。

第七步：表決通過後才能付諸實施。

目前，房產稅立法走到哪一步了呢？答案是，正處於第一步起草階段，第二步和第五步，都包含公開徵求意見的環節，倉促出台的可能性較小。

所以，2028年可能會跑完流程吧。

另外，第二種把空置率和租售比作為判斷未來房價漲跌的依據，不能說錯，但是不夠準確，

第一，空置率主要還是看供求關係，現在中國房子的空置率到底有多高，沒有一個確切的數據統計，但是顯而易見的是一二線城市的空置率很低，供小於求，三四線城很高，供大於求，所以依據這個判斷房價的話要區分地區，判斷房價的漲跌不好把控時間。

第二，現在的租售比1：200的衡量標準是國際標準，中國有別於國外的國情、金融政策和樓市政策，所以不能照搬國際的標準來衡量國內的房價走勢。

第三種，說央行放水5000億，馬上就要通貨膨脹，房價飛漲的，拜託再看一下新聞，央行放水5020億元MLF，大家要先搞清楚MLF是什麼，所謂MLF全名叫中期借貸便利，是2014年9月央行創設的一種貨幣政策工具。主要的用意在於彌補外匯占款（一種最重要的貨幣投放方式）下降後導致市場貨幣不足。MLF的本質是：央行借給金融機構（主要是銀行）一筆錢，然後到期歸還（一般是1年），請注意，這裡是借，既然是借總是要還的，當商業銀行還錢的時候即意味著回籠資金。說央行放水，房價會因為通貨膨脹上漲的朋友，大部分是聽了一些自媒體的鼓吹，拿7月份來說，7月13日的1885億MLF+7月23日的5020億，累計金額是6905億，表面上看起來真的很大，但你需注意的是整個7月，將有9175億元資金到期（逆回購5600億元，中期借貸便利3575億元），所以市場上貨幣的總量不增反降，怎麼可能會通貨膨脹呢。

國王是這樣判斷房價未來的走勢的，大家可以參考一下。

首先，房產的利益涉及到哪些主要的人或部門？

1、中央ZF

2、地方ZF

3、銀行

4、房產開發商

5、炒房客

6、剛需自住

暫且先列這6個，

那這6個元素分別最需要什麼呢？

1、中央ZF，需要社會穩定、經濟健康增長。

2、地方ZF，需要增加GDP，需要當地社會和經濟穩定。

3、銀行，需要確保放給開發商和買房人的貸款資金安全收回。

4、房產開發商，需要利益，希望低價拿地，高價賣房。

5、炒房客，需要利益，希望房價一直漲。

6、剛需自住，需要安身之所，希望房價能降到自己買得起的程度。

繼續分析下去，這6個元素現在是怎麼做的來滿足自己的需求（不要看怎麼說，要看是怎麼做的）？

1、中央ZF，呼籲房住不炒，宣布即將出台房產稅，出台一項又一項房產政策確保社會穩定，可以確定的是，中央ZF不會主動刺破房產泡沫讓房價崩盤，確保不出現經濟危機。

2、地方ZF，高價賣地，完成自己任期內的GDP增長，同時保證地方資金鏈不斷，防止出現債務危機。

3、銀行，增加房貸利率，不斷收緊房貸，如果房貸門檻不高，很多炒房客有了資金，加槓桿，後續如果房價橫盤或降低，銀行會擔心放出去的錢收不回。

4、房產開發商，開始高周轉，儘快把土地資源變現。

5、炒房客，部分掛牌觀望中，部分繼續炒，部分急變現，

6、剛需，要麼掏空6個錢包付了首付，要麼努力奮鬥攢首付中，希望能在自己喜歡的城市有一個安身之所。

所以，根據上面房產涉及的主要的6個元素的動作，可以看出，

中央ZF在穩房價，為了社會穩定呼籲、約談、出台政策，都是為了讓房價不過快上漲，不讓房產泡沫越來越大，同時又不允許房價暴跌出現經濟危機。

地方ZF同樣不希望房價崩盤。地方ZF債務纏身，地方債黑洞到底有多大的誰都不好說。而地方政府的財政收入，只能勉強維持資金鏈。地方債務問題隨時可能爆發，這是中國上下的一致共識。一旦爆發，那就是天塌地陷式的債務危機，極有可能引發中國金融危機，美國次貸危機在中國地方債危機面前，不值一提。

銀行不斷增加房貸門檻，說明銀行開始防範可能的風險，如果房價暴跌，槓桿斷裂，銀行很容易破產。

房產開發商，拿碧桂園舉例子，要高周轉，快速變現，開發商在房產市場鑽營的最久，也最敏銳，說明他們對未來繼續上漲不看好。

炒房客的行為說明其中有部分人覺得房價未來會有風險，所以儘快出手，甚至降價變現。

剛需還是最苦逼的，只能要麼努力攢首付，要麼寄希望於ZF，盼著房價暴跌。

我們設想一下，

如果房價暴漲，那房產泡沫會越來越大，也越來越脆弱，民怨會沸騰，社會會不穩定，中央ZF不會允許房價再次暴漲。

如果房價暴跌，首先，會有鋪天蓋地購房者到售樓處鬧事，要求退房，當然這個是不可能退的，房價暴跌的時候很多地產商的資金鏈也會徹底斷掉，自己都快死了怎麼會同意退房。但是這是一輩子的血汗錢，六個錢包都掏空了瞬間就被人間蒸發，他們會心甘情願嗎？肯定不會的，那必然會有更大規模的鬧事，而那些已經買房多年的人，看到原本屬於自己的財富瞬間腰斬也會不爽，他們同樣會上街鬧事，試圖把自己的財富給恢復過來。所以ZF也不會允許房價崩盤。

那最有可能的就是橫盤、或者穩中帶漲、有些城市因為調控力度會持續陰跌，時間大概會持續2~3年，2、3年後，工資水平上來了，泡沫會收縮一些，後面的趨勢就需要當時的行情或者政策再去判斷了。

所以，如果是剛需，能上車的話儘早上車，如果是炒房客，現在，不適合再入手，當然有部分城市還有一些上漲空間，還是有投資價值的。