上海租房攻略

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1.劃定區域

一般租房的地方是離自己工作近的區域範圍內，因此你目標區域應該首先確定，計算好自己去公司的時間

2.價位

3.戶型(兩室，是否獨衛)

4.平台

安居客，58同城，趕集網，鹹魚（轉租的偏多），貝殼租房，豆瓣，

5.個人or 經紀人

如果是大房東的一切按條件談就好辦，如果是個人（二房東）要出示房屋授權協議，如果鏈家或青客的經紀人的話，先問好如果租房要付對方百分之多少的傭金，

6.簽合同

1.查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同;

2.簽訂租房合同時，應問清房租包含的內容，水、電、網、燃氣費和物業管理費由誰承擔;

3.要求出租人在房屋出租前結清水、電、暖、煤氣()和其它費用;

4.明確租賃期限、房租支付時間和付款方式，並要求出租方提供租金收據;

5.應對能否轉租做出約定;

6.要明確違約責任和違約的補償標準;

7.入住前檢查屋內傢具、電器、其他設施的好損情況，並約定維修責任

8.應對提終止合約情況做出約定

7. 注意事項

(一)簽定租賃合同時一定要得到出租人(大房東)的書面同意;

(二)合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同(主合同)約定的期限;

(三)合同中約定事項不能超過主合同。否則，大房東終止合同，給你帶來的經濟損失只能找二房東要。

(四)規避「二房東」可能造成的風險

　　1、房客可以要求查看房東的房產證、身份證等證明，以對照是否為房東本人;

　　2、如果對方亮明自己「二房東」的身份，房客需要查看原房東手寫的同意轉租證明，房產證複印件，原房東與二房東的租賃合同，尤其要確定原租賃合同規定的終止日期不早於房客與二房東合同的終止日期;

　　4、承租過程中注意保留收款憑證，付款憑證等相關證據，以防日後發生不必要的糾紛;

　　5、找一家正規的房屋中介公司。目前市場中有口碑的大型房地產經紀公司都會對房東的身份進行專業的驗證，較大程度地幫助租戶維護自己的利益。

　　1、注意審查房主身份。租房者首先應請房東出示身份證件、戶口本原件，因為現在不少騙子都使用假身份證行騙;其次請房東出示房屋權屬證明原件，加產權證或是使用權證。

　　2、注意房屋周圍環境的選擇。選房時應儘可能遠離嘈雜地方，以免影響休息。如果是高層的塔樓，盡量選低不選高，以防加班夜歸時無法使用電梯。還要看房子周邊的服務配套設施是否齊全，包括附近交通是否便利，有無超市、銀行、醫院等場所。

　　3、承租人應與房主協商好房屋押金的問題。因為當租房者合同期滿要求退租時，房主可能會以房屋設施損壞或者其他藉口作為條件來剋扣租房者押金，造成租客不必要的損失。因此在簽訂租賃合同時，雙方就應當註明租約期滿後多少個工作日內，在房屋及其設施無毀損的情況下，業主應退還押金。

　　4、審查出租人與承租人是否具備相應的條件。審查租賃的客體是否合格，即出租人的房屋是否為法律、法規允許出租的房屋。審查房屋租賃手續是否完備。房屋產權證明並非是合法出租的充分條件，還應按有關規定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。

　　5、審查房屋租賃手續是否完備。房屋產權證明並非是合法出租的充分條件，還應按有關規定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。

Note:

租賃合同：

合同簽訂前，先驗明身份

無論是房東還是租客，在簽訂租房合同前，租客首先應查看房東的房產證、土地使用權證和身份證，以及這些信息是否一致。如果出租方不是房東的，應查看出租房有無房屋買賣合同或授權委託書等手續。如果沒有這些手續的，就要提高警惕了！

房東在出租房屋時，也應查看承租方的身份證。

PS:雙方在簽訂合同後，可以將雙方的身份證放在各自合同上面（不要遮擋了身份證號碼），用手機拍下來，如果以後發生糾紛的，這可以作為證據使用。

合同中房屋信息不能少

在租賃合同中，應寫明房屋的地址、房屋間數、建築面積和房產證編號，以及寫清楚房屋的附屬和設施，房屋的用途（居住或者經營場所）

租賃期限如何算

租賃期限的起算一般根據雙方約定，並載明在合同的時間進行計算。一般租賃期限起算有：①房屋租賃合同簽訂之日起開始起算；②雙方約定的一個具體時間點開始起算；

但是，租賃期限最長不能超過20年，超過20年的，超過部分無效。

租賃期限6個月以上的，應當採用書面形式。如果租賃雙方沒有採用書面形式的，視為不定期租賃哦

租賃合同要備案

房屋租賃合同訂立後三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案（《商品房屋租賃管理辦法》第十四條）不過，沒有備案的租賃合同，合同效力不受影響。

很多的租賃合同都沒有進行備案（嗯，原因大家都懂的）。

但不備案是有法律風險的。如果當事人沒有登記備案租賃合同，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款（《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條），但沒有備案會有一些行政處罰。

租賃房屋裝飾物處理

(1)承租人未經出租人同意擅自裝修的，承租人的行為構成違約。

如果出租人的裝修行為造成房屋損害的，構成侵權。出租人有權請求承租人賠償損失。

未經出租人同意裝修的裝飾物的處理，通常①雙方事後協商，達成協議，按照協議對裝飾物進行處理;②雙方不能達成協議的，出租人有權請求承租人恢復原狀，費用由承租人承擔;③協商不成的，雙方可以通過訴訟來解決;

2)承租人經過出租人同意裝修的裝飾裝修物所有權歸屬如下：①裝飾裝修物和租賃房屋沒有形成附合的部分(指可以與租賃房屋分離的部分)，其所有權由承租人享有。雙方可以就該部分的所有權進行約定，不能達成協議的，承租人可以取回，如果取回造成房屋毀損的，承租人應恢復原狀。

②裝飾裝修物和租賃房屋形成符合的部分(指與租賃房屋形成一個整體不能分離部分)，所有權由出租人享有。

房屋轉租要合法

《合同法》規定「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。」所以，二房東在轉租房屋前，必須徵得房東的同意，才能轉租給第三人，否則房東隨時都可以解除租賃合同。

房東在知道承租方將房屋轉租給第三人的，如果不同意的，應在知道轉租的事實後，6個月內提出異議。如果6個月內，房東沒有提出異議的，就視為同意轉租了。

PS: 轉租的租賃期限超過承租人剩餘的租賃期限的，超期部分的租賃合同無效。