房屋徵收補償大揭秘——補償協議&補償決定

來自專欄沈玉潮律師

房屋徵收補償大揭秘——補償協議&補償決定

補償協議的含義及重要問題

所謂「房屋徵收補償協議」，是指房屋徵收部門與被徵收人依照規定，就房屋徵收中的補償安置事項，在雙方意思表示一致的基礎上訂立的協議。

從性質上看，補償協議是雙方在意思表示一致的產物，具有合同效力。也即，補償協議對房屋徵收部門和被徵收人均有約束力，如果一方違反協議約定，則要承擔相應的違約責任。

補償協議應當包括以下基本內容：

（1）對補償方式作出約定，明確是貨幣補償還是產權置換；

（2）被徵收人選擇貨幣補償的，應該明確貨幣補償金額及支付期限；被徵收人選擇產權調換的，應該明確產權調換房屋的地點、面積，被徵收房屋與產權調換房屋的差價結算等內容；

（3）對搬遷費、臨時安置費或周轉用房、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等事項進行約定；

（4）如果被徵收房屋是經營性用房的，還要對停業停產損失補償作出約定；

（5）對補助與獎勵、違約責任、爭議解決方式及其他事項作出約定。

簽訂補償協議要注意什麼？

1、原則：只有被徵收人對協議上的補償安置事項非常滿意，並且協議內容完整、明確的情況下，才能在協議上簽字。

2、補償協議的內容一定要完整，被徵收人簽字之前應仔細核對協議內容，重要內容缺失、違約責任約定不明的情況下，不要在協議上簽字。更不要在空白協議上簽字。

3、補償協議中的條款表述應當具體、準確，尤其是涉及到補償數額、補償期限等重要事項時，切忌籠統、模糊的表達。

4、雙方在協議上簽字蓋章之後，被徵收人一定要至少保留一份協議原件作為證據，以防徵收方在協議上動手腳。

由於補償協議的重要性，以及實踐中被徵收人在補償協議上吃的虧實在數不勝數，小編曾經寫過不少有關補償協議的文章，包括哪些補償協議不能簽、補償協議中常見的陷阱有哪些、徵收方有哪些逼簽套路等等，大家感興趣的話也可以在歷史消息中自行閱讀。

補償決定的含義及要點問題

所謂「房屋徵收補償決定」，是指在一定情況下，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府，依照有關規定和徵收補償方案作出的強制徵收並給予補償的決定。

要注意的是，政府作出征收決定必須要滿足一定的前提條件，那就是：房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確。

此處的「達不成補償協議」具體包括兩種情況：（1）被徵收人與房屋徵收部門意見不一致，無法簽訂補償協議；（2）被徵收人對補償協議的內容未明確提出不同意見，但始終不在協議上簽字。

此處的「所有權人不明確」一般包括以下三種情況：（1）根據相關的權屬資料查證無所有人；（2）所有權歸屬存在爭議，尚未最終確定歸屬；（3）法律上的所有權人雖然明確，但所有權人下落不明。

補償決定的主要內容於補償協議基本一致，包括補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。

此外，政府作出補償決定後，應當在在房屋徵收範圍內予以公告。

收到補償決定要注意什麼？

補償決定送達被徵收人後，即產生如下法律後果：

（1）被徵收人申請行政複議、提起行政訴訟的權利開始生效；

（2）被徵收人超過複議和起訴的法定期限既不申請行政複議也不提起行政訴訟，又不履行補償決定確定的搬遷義務的，作出補償決定的市、縣級人民政府有權依法申請人民法院強制執行。

也就是說，被徵收人收到補償決定後不採取必要措施，很可能導致司法強拆。

因此，如果被徵收人對補償決定有異議，一定要及時啟動法律程序，阻止強拆的發生。具體要求如下：

1、申請行政複議：被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收補償決定不服的，可以依法在知道作出該具體行政行為之日起60日內，向作出房屋徵收補償決定的市、縣級人民政府的上一級人民政府申請行政複議。

2、提起行政訴訟：被徵收人也可以在知道作出具體行政行為之日起6個月內依法向人民法院提起行政訴訟；

被徵收人依法提起行政複議後對複議決定不服的，可以自收到複議決定書之日起15日內向人民法院提起行政訴訟。