2018上半年前50房企拿地開工報告

近兩年來，房地產行業利潤空間收窄，行業逐步回歸資源主導模式，擴充土地儲備、控制拿地成本已成為標杆房企迅速做大規模、保證利潤的重要策略。

2018年上半年，金融收緊趨勢未變，城市調控不斷加碼，融資難、資金緊是所有房企面臨的最大問題，並充分反映在拿地開工上。TOP50房企整體拿地開工節奏略有放緩，保證現金流穩定已成為多數房企共識，同時土地資源不斷向資金充足的TOP50頭部房企集中。此外，從TOP50房企拿地開工區域分布上看，二線城市最受關注。

一、TOP50房企拿地開工情況

2018年1-6月，TOP50房企新增土地建面為40730.31萬平方米，其中招拍掛土地建面為16560.29萬平方米，非招拍掛土地建面為24170.02萬平方米，佔比分別為40.66%和59.34%；開工土地建面為5197.28萬平方米，同比減少54.11% ；拿地開工土地建面比為7.84，意味著新增土地建面全部開工完畢大約要3.92年。

2018年1-6月，TOP50房企新增土地建面中，通過招拍掛形式獲取的土地建面佔比40.66%，通過購買轉讓土地、購買股權等非招拍掛形式獲取的土地建面佔比59.34%，非招拍掛土地建面佔比已明顯超過招拍掛土地建面。數據說明，在國內金融收緊的環境下， TOP50房企逐漸把目光從高溢價率的招拍掛市場轉向非招拍掛市場，以尋找更多折價出讓土地的機會，降低拿地成本。

二、TOP50房企拿地開工集中度

2018年1-6月，TOP50房企新增土地建面中，TOP1-10梯隊房企新增土地建面23775.31萬平方米，佔比為58.37%；TOP31-50梯隊房企新增土地建面5388.99萬平方米，佔比為13.23%； TOP50頭部房企新增土地建面比尾部房企多出3.41倍。

TOP50房企開工土地建面中，TOP1-10梯隊房企開工土地建面3044.21萬平方米，佔比為59.20%；TOP31-50梯隊房企開工土地建面530.56萬平方米，佔比為10.31%；TOP50頭部房企開工土地建面比尾部房企多出4.74倍。

對比TOP50各梯隊房企的新增土地建面、開工土地建面的佔比來看，土地資源正逐步向頭部房企傾斜，未來TOP50房企的規模還將繼續分化，中小企業差距將越拉越大。上半年TOP10房企新增土地建面佔比達到58.37%，而對應企業的開工土地建面佔比達到59.20%，一半以上的土地被TOP10房企拿走，未來規模上升空間巨大，強者恆強持續發酵。其他梯隊而言，TOP30以後房企拿地、開工動力稍弱。

三、TOP50房企拿地開工城市分布

2018年1-6月，TOP50房企通過招拍掛形式拿到的土地建面中，二線城市分布最多，新增土地建面達到9665.55萬平方米，佔比為58.37%，對應的開工土地建面為4079.95萬平方米，佔比為78.50%；其次為三四線城市，新增土地建面為5459.09萬平方米，佔比為32.96%，對應的開工土地建面為851.82萬平方米，佔比為16.39%。

對比TOP50房企的新增土地建面、開工土地建面在各級城市分布來看，TOP50房企拿地主要聚焦在二線和三四線城市，布局二線重點城市、搶收三四線棚改紅利符合房企經營利益。上半年TOP50房企在二線新增土地建面佔比達到58.37%，三四線城市佔比達到32.96%，兩者上半年新增土地建面和對應的開工土地建面之和佔總建面均超9成。

TOP50房企上半年新增土地建面主要集中在二線城市，全國新增土地建面TOP10城市有9席是二線城市，其中排在前三位的城市分別是重慶1212.99萬平方米、鄭州1060.04萬平方米、佛山650.33萬平方米。數據說明，經濟發展基礎好、人口需求充足的二線重點城市是TOP50房企爭奪的主要戰場。

TOP50房企上半年開工土地建面也主要集中在二線城市，全國開工土地建面TOP10城市有9席是二線城市，其中排在前三位的城市分別是重慶687.91萬平方米、鄭州513.15萬平方米、濟南272.67萬平方米。數據說明，TOP50房企聚焦拿地的二線重點城市相應也是開工動力較強的區域。

隨著國家和各省市相繼出台住宅「全裝修」政策，越來越多的房企逐漸加強全裝修項目的建設。TOP50房企上半年全裝修建面主要集中在二線城市，全國全裝修建面TOP10城市有8席是二線城市，其中排在前三位的城市分別是鄭州183.54萬平方米、南寧141.87萬平方米、南昌115.65萬平方米。數據說明，受當地居民收入水平提高且對居住品質不斷提升的影響，二線重點城市已成為TOP50房企「全裝修」項目的主要推進市場。

綜上，2017年房企拿地高峰過後，伴隨金融緊縮，2018年上半年TOP50房企整體土地投資強度有所減弱，但土地資源的集中度在頭部房企仍有所增強；另外，TOP50房企在二線重點城市的拿地和開工的動力相對較強，土儲爭奪逐步進入白熱化。預計下半年TOP50房企拿地開工總量和土地資源集中度將進一步提升，現金流將成為影響房企投資的主導因素。

附件一：《2018 1-6月top50房企拿地開工情況》

附件二：《2018 1-6月top50房企拿地開工城市分布》

作者：劉少虎 王蕾