關於貸款，你真的了解這些知識點嗎？

08-20

關於貸款，你真的了解這些知識點嗎？

貸款種類

很多時候，我們由於不同的原因，會有不同程度的貸款需求。貸款說白了就是我們找人借錢，並支付利息。借款方和放款方在特定的條件下，形成債權關係。目前市場上貸款的分類有很多，簡單來講，可以分為以下三大類：

1：信用貸款

俗稱刷臉。也就是說借款方在使用信用貸款的時候，是不需要抵押物的，僅憑自己的信譽就能取得貸款，並以自身的信用程度作為還款保證。由於這種貸款方式風險較大，一般要對借款方的經濟效益、經營管理水平、發展前景等情況進行詳細的考察，以降低放款方的風險。

2：押貸款

抵押貸款往細了說，可以分為抵押消費貸和抵押經營貸，兩者共同特點就是借款方以自己名下已經有的房產或車產作為抵押，從而獲得貸款。

抵押消費貸：

經過前一段時間的嚴格監管，目前抵押消費貸處於半停滯狀態。通過這種貸款方式，借款方在貸款以後，不能隨便消費，其所有的消費記錄都要符合相應的要求才行。所以，有申請到抵押消費貸的借款方，要拿著刷卡小票或者發票來作為真實消費的佐證。

抵押經營貸：

從字面上解釋，就是說銀行發放貸款給企業，企業是用這筆錢來購買設備，發展生產等等。簡而言之，就是企業需要用錢。這種貸款額度很高，還款方式多樣：等額本息、等額本金等等都可以，期限從12個月—15年都有。

3：房屋按揭貸款

相信很多人都對這種貸款方式都比較熟悉，只要不是全款買房，都會面臨房屋按揭貸款的問題。房屋按揭貸款只有在交易過程中才會產生，申請這種貸款，是用購買的房屋作為抵押物，向銀行申請。

4：貸款三要素

　　貸款最重要的三要素是利率，成數，年限。利率和年限都好理解，成數就是所貸款的額度總額占整個抵押物價值的比例。舉個例子，小張最近準備買一套500萬的房子，和銀行談妥當條件是：貸款300萬，貸款利率5.2%，20年還清。那麼貸款成數就是300/500=60%，也就是說貸款成數是6成。

這三個要素無時無刻不影響著我們的買房進程。每一次房地產市場調控，都伴隨著貸款政策的鬆緊調整。比如從2016年下半年以來的政策調整，可以看到房屋按揭貸款的利率一直在上升，貸款成數和年限在相應的縮減。

三個因素疊加到一起的結果就是：每個月還款增加，能夠貸到的錢減少，還款時間縮短，貸款是越來越難。

5：按揭貸款額度

銀行在做一年的計劃的時候，會規劃好未來一年用於房屋按揭貸款的總額度。比如某銀行房屋按揭貸款的額度是30億，但是不到9月份，額度已經降到2億，那麼該銀行在第四季度的貸款額度就非常緊張。就更難貸款成功或者說貸到高額款。同時有些協議會在房屋物業交割或者房屋入住辦理的時間節點有要求，比如只有銀行開始放款才可以辦理交割和房屋入住。如果沒放款，那麼這套房子還是進不去，也就是拿不到房屋使用權。所以買房子，一定要選擇一家額度充足的銀行做房屋按揭貸款。

6：合理匹配收入結構

　　國內銀行在按揭貸款方面，有著千差萬別的要求，所以合理匹配自己的收入結構，是很有必要的。比如有的銀行在看銀行流水判定還款能力的時候，只認定工資字樣所體現出來的金額，其他都不認。同時也有銀行對工資的定義就相對寬泛，例如工資、獎金、補助、報銷以及其他補助費都可以被認定進來。甚至公積金繳存、房租（不管什麼房子，只要產生租金）、長期穩定的固定時間轉賬收入、特定時間的大額轉賬收入（比如春節前發的獎金、過節費）都算工資收入，顯然這樣的認定方法會讓你的貸款之路更加從容順暢。所以貸款是個技術活，選一家適合自己實際情況的銀行很重要。要的是匹配度，越高越好。

7：如何提高貸款額度

越早買房壓力越小：

　　1）買房之前，可以先申請一筆或者幾筆信用貸。這些信用貸可以解首付的燃眉之急。但是，信用貸不是萬能的，更不可以產生依賴，一定要量力而行，不然負擔過重最後得不償失；

　　2）有一些銀行針對按揭客戶，在按揭完了之後，會追加一些信用貸，一般500萬的房子，會追加1成房屋總價的信用貸款，大約30-50萬左右；

　　3）調整評估價。一般情況下貸款的成數是不會變（就是可以貸款七成，五成），那麼我們可以調整評估價。評估價是評估公司對房子做出的房屋報價。多家評估公司給出的評估價格有高有低，如果選擇一家評估高的公司的評估報告，用這份報告來做銀行貸款辦理，那麼得到的貸款金額也會相對更高。

8：什麼是二次抵押

　　二次抵押也很好理解，就是將已經抵押的抵押物，再次抵押出去，從而獲得貸款。這個貸款好處是，不用結清上次貸款，就可以獲得下一筆貸款。節省時間。因為貸款結清需要時間，短的需要十幾天，長的需要一兩個月。對於著急用錢的小夥伴，二次抵押也是一個不錯的選項。那麼二次抵押有什麼要求，能夠拿到多少錢呢？舉個例子：小張在2014年買了一套房子價值500萬，小張利用房屋按揭貸款，按照7成計算，貸款額度350萬； 2017年這套房子價值上漲達到800萬，按照7成貸款成數計算，可貸款金額560萬。那麼，這套房子理論上的二次抵押貸款金額就是：560-350=210萬元也就是說，當原有貸款金額小於目前可貸款金額的時候，就可以進行二次抵押貸款了。