今年去曼谷買房相當於十年前買北上廣！2018曼谷房產市場解讀

去年，中國樓市從沸點降至冰點，從政策導向看來，今年也不會解凍。不過，沒有什麼能組織炒房客的步伐，他們已經走出國門，成為了國際炒房客。這兩年，他們緊盯的市場，離我們不遠，就在東南亞，主要就是以越南和泰國為代表的新興市場。

2018曼谷房價：還會更貴，至少上漲11%！在2017年一季度，由於開發商、投資者和買家的積極情緒，曼谷公寓市場保持了強勁的勢頭。共管公寓供應繼續增加，尤其是那些位於周邊地區的公寓，這些地區與城市的擴張路線相一致，沿著新的公共交通路線，另外也是由於市中心優質土地有限，且價格高昂。

2017年一季度，曼谷的公寓存量激增至506,662套，比2016年同期增加了約14%。全市新增供應均價躍升至每平方米154,068元，較2016年增長6.6%。2017年上半年，我們在曼谷看到了活躍的高端市場。價格超過5百萬的A級公寓需求上升。與此同時，曼谷的一些更小、價格更低的公寓，尤其是那些位於城市邊緣的公寓，入住率也很高。

綜上所述，經過五年溫和的價格增長後，曼谷公寓市場依然強勁。需求在加強，建築活動也在增加。由於城市中心的土地短缺和高昂的土地價格，新的公共交通路線沿線位置將繼續成為人們關注的焦點。

為了刺激需求，我們注意到越來越多的開發商想出了創新的方法來吸引潛在的購房者，他們大多是新一代的公寓居民，渴望獨特的生活方式。最近的趨勢是創新公寓設施，包括自動停車系統，太陽能屋頂，空中設施，和聯合辦公空間等。

供應曼谷公寓市場在2017年一季度繼續在內城和外城區擴張，總供應量為506,662套，較2016年同期的445,380套增長強勁。2017年一季度新增供應量為30,493套，比2016年同期增加21,927個單位。CBD的共管公寓市場受到了新增高端公寓供應的推動。在2017年一季度，共推出了8套豪華共管公寓項目，共計1,850套，比2016年同期的1744套增加了6.1%。2017年，在CBD的新增供應中，豪華和超豪華公寓單元佔89%，這些豪華公寓基本集中在素坤逸區。

數據來源：萊坊泰國研究院2017年一季度的新增供應大部分在周邊地區。這是公共交通路線延伸的結果，它逐漸推動了整個曼谷的城市化進程。外圍地區新增供應19,712套，占上半年總供給的65%。與此同時，在曼谷的整體新增供應中，城市邊緣地區的新增供應佔了29%。

需求2017年一季度啟動的共管公寓項目平均入住率約為75%，比2016年同期增長1.7%。某些項目價格低廉，首付誘人，設施便利，交通方便，在推出後的幾周內就能實現80%-100%的銷售。

2017年，豪華和超豪華公寓的入住率為70.1%，比2016年同期增長了0.8%。由於富裕的買家仍在尋找位於黃金地段的豪華公寓單元，因為位於黃金地段的公寓可以離曼谷大眾運輸系統（BTS Skytrain）、曼谷地鐵（MRT）和城市地標建築更近。

因此，預計黃金地段和超級高端市場的公寓需求將繼續增長。與此同時，城市邊緣和外圍地區的共管公寓由於公共交通路線的延伸，在2017年一季度的需求增長顯著。在城市邊緣和外圍地區，這些項目的入住率分別為69.7%和77.1%。

總而言之，國內購房者對市場的需求持續上升。與此同時，市場上外國買家的需求日益增加，尤其是來自中國大陸、香港、台灣、日本和新加坡等地的買家。

價格2017年一季度超級豪華公寓項目在CBD實現了破紀錄的平均銷售價格，達到401,000泰幣每平方米（約8萬人民幣）。其結果是，CBD各等級共管公寓的平均售價為每平米254,949泰幣，比2016年增長6.6%。城市邊緣新推出的高端公寓在銷售數量上表現良好，2017年一季度的平均入住率為69.7%。2017年一季度城市邊緣共管公寓的平均售價為每平方米131,136泰幣，比2016年增加了5%。同期，城市外圍地區公寓的平均售價小幅上升至每平方米76,118泰幣，高於2016年的每平方米74,998泰幣。

2018年曼谷公寓市場趨勢外國市場將繼續在重大投資和個人投資方面發揮關鍵作用。海外公司對與泰國開發商的合資企業很感興趣，包括許多項目中的大型和小型開發商。他們傾向於引進資金和技術來共同開發項目。對合資企業發展感興趣的外國投資者來自包括日本、中國在內的許多國家。與此同時，越來越多的海外個人投資者購買公寓為長期投資，並收取租金。

數量在曼谷外的地點，新項目將會減少，但每個項目的數量將會非常多。公寓需求將保持強勁，並將繼續以同樣的速度增長，因此，在2018年，市場上剩餘的待售公寓數量將達到5.8萬到6.8萬套。價格明年，曼谷市中心的共管公寓價格預計將上漲至少11%，而曼谷外圍的共管公寓價格將上漲約5-6%，因此，市場上的共管公寓均價將至少上漲8%。

各類公寓市場在2018年，市場將會看到共管公寓的一個發展趨勢，即在所有路段都會有7 - 8層的建築，因為主路的地塊非常稀少，而且土地價格將持續飆升。按市場上的共管公寓分類，可以分為五類：超豪華，豪華,，高端，中低端以及城市公寓。

在超豪華和豪華的領域，大型和新開發人員繼續保持著強烈的興趣。價格將繼續上漲，而買家將擴大到國際市場。外國買家購買作為投資，也作為第二個家。

外國人的進入不僅是作為一個買家，也是一個投資夥伴，來自海外的投資夥伴也可以在買家中建立信心。在高端市場，大部分開發商仍將是大型公司，他們可以在市中心的公共交通線路附近購買土地。然而，由於該類公寓的價格，在這個市場上買家是有限的。

在中端共管公寓市場中，項目將保留在內城附近和公共交通線路附近。在這個市場上，大多數買家都有穩定的收入，對住房有需求。開發人員需要開發產品以適應該類人群的生活方式。在城市共管公寓中，價格仍然是人們在做決定前考慮的一個關鍵因素。這部分的開發人員應該通過管理成本以使價格更加可以負擔。

中國人已經成為泰國房市中的主力軍為什麼要選在泰國買房？

1、泰國買房性價比高泰國房價目前看來還是便宜很多的。同樣的200多萬，在泰國是100多平上下層，在上海只夠一室戶。更何況，大家都看好東南亞這塊未經過多開發的處女地，看好未來資源和機會。

2、泰國房地產市場走勢好2017年中國置業者在泰國投資的熱度最高的幾大城市集中分布於曼谷、芭提雅、清邁和普吉，而這幾個城市整體呈上升趨勢，上漲幅度略有不同。

（1）平均年漲幅8%，曼谷房價一路上漲縱觀曼谷房價走勢圖，曼谷十年來的房價可謂是一路走高，穩步上升，一路從1月份的9814元/㎡漲至12月份的13450元/㎡，上漲了3636元/㎡，漲幅高達37%。

全市所有新供應的公寓平均銷售價格躍升至每平方米154,068泰銖，較2016年上升6.6％。另外，2017年曼谷推出的新盤供應量達到了十年來的最高水平，其土地漲幅趨勢除了平穩在7-8%左右外，部分成熟區域達至12%以上。

（2）芭提雅置業風標，備受海外青睞芭提雅近5年中每年上漲的均值為6-10%，2017年新房交易量環比去年上升，預估下一年增長5.3%。芭提雅市區價值與曼谷相比，要低近一倍，平均起步價格已與曼谷相對持平，未來置業芭提雅的購房者將付出較高的投資成本。

（3）清邁養老聖地，年均漲幅5-8%清邁近5年中每年房價上漲的均值為5.3-7%浮動，而位於古城區與尼曼路，最高漲幅可達10%/年，2017年截止清邁新房交易量環比去年增長倍增，預估下一年增長3.6%浮動。房產價值相比曼谷和芭提雅大城市仍是低位，未來幾年仍有很大的增值空間，養老、為子女教育目的為主的購房者可關注清邁。

（4）普吉投資潛力上升，漲幅趨勢大普吉近5年中每年上漲的均值為高於清邁 ，2017年中國選擇普吉置業需求量大幅度速增，預估下一年隨著普吉城市的規劃以及軌道交通建設將有望倍增。普吉近幾年相對其他大城市，房產開發商數量緩慢，房價增速相對比其他地方弱，但憑藉其全球度假海島聖地的地位，仍然吸引很多購房者前往。