東京目黑區的房產投資分析

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在東京買房前，對投資地域進行事前調查是很有必要的。

包括該地區目前的狀況、未來的狀況，都要進行一定程度的調查和預測。

足夠的了解，直接決定了投資的成敗。

以下是我對投資區域東京「目黑區」的具體調查方面：

1. 地區特性

2. 人口推移

3. 地價動向

4. 交通利用

5. 未來趨勢

地區特性

目黑區位於東京23區的西南部。北部接連澀谷，東品川，西世田谷，南大田的各區。

說起目黑區，雖然在每年「最想居住的城市排名」中自由之丘的出鏡率很高，但也有八雲、柿木坂、駒場、青葉台、上目黑、中目黑、三田等一系列的高級住宅區。

目黑區內有多所高校和使館，非洲國家駐日使館多在此區。坐落於目黑區內的以東京大學，東京工業大學為首的代表日本最高學術水平的國立大學十分有名。

目黑區的另一個特徵，是女性的支持率特別高。這可能是其犯罪率低的主要原因。

目黑區的交通十分發達，去哪裡都很方便

像這樣一個致力於孩子教育，生活安心安全，很多人想在這裡居住，交通十分便利的區域，可以說很適合投資。

人口推移

歷年數據：（括弧內是外國人數）

2016年：271,469人（7,775人）

2015年：269,689人（7,386人）

2014年：267,379人（6,982人）

2013年：264,811人（6,949人）

2012年：255,038人

2007年：251,358人

2002年：243,721人

2020年：268,893人

2025年：265,218人

2030年：259,732人

2035年：252,617人

2040年：244,387人

預計到2020年人口將會轉為減少。

在2020-2040年的20年里，預計減少2.4萬人。

按比例來說，減少了9%。

換算出來，也就是說每年減少0.45%。

所以，到2040年為止，人口不會出現較大的減少。

地價動向

目黑區的地價在全日本、東京都內都排在第8位。

地價最高時期，每坪約970萬日元。

如果把目黑區分成19個區域，從2016年數據來看，地價上漲的區域為13個。

地價最高的為上目黑地區，每坪約670萬日元。

漲幅超過10%的地區：

西小山14%以上

下跌超過5%的地區：

目黑站、駒場東大門前、下目黑、學芸大學、緑が丘、北千束

沒有出現特別明顯下降的區域。

目黑區的平均地價約330萬日元。

最低的是駒沢大學，每坪約200萬日元。

總體來看，沒有較大的地區差異。

交通利用

1. JR

山手線：目黑站

2. 地下鐵

東京メトロ日比谷線：中目黑站

3. 其他

京王井之頭線：駒場東大前站

東急東橫線：中目黑站、自由之丘站、學芸大學站、佑天寺站、都立大學站

東急目黑線：洗足站

東急大井町線：自由之丘站、綠之丘站

未來趨勢

首先考慮到未來人口的趨勢。

預計到2020年人口將會轉為減少趨勢。

但是，減少幅度並不大，所以不會對不動產投資造成影響。

目黑區的平均地價在東京內位於上游水平，區內地價的地域間差價不是很大，屬於地價比較集中的地區。地價高值出現在交通便捷的中目黒站、自由之丘站周邊地區。

目黑區的租賃需求本來就十分旺盛，知名度高，資產保值率較高，是適合投資的地區。尤其在中目黑站、自由之丘站等人氣很高的居住地區，未來都將保持較高的租賃需求。

流經目黑區的目黑川兩岸是日本著名的賞櫻勝地，每年吸引大量日本國內外遊客到此參觀。在這裡，針對外國遊客的民宿出租也是不錯的選擇。

總體來看：

目黑區每年都會出現在日本人最想居住地區的排行榜上，具有較高的知名度且房產保值率較高。即使人口有小幅減少，也不會對原本就非常旺盛的租賃需求造成影響。 @知乎小管家

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