拿什麼支撐你，我的威海房價？

5 人贊了文章

原創：威海那點事（ID：weihainadianshi）

作者：隔壁林叔叔

開門見山，今天我們來探討一下威海的房價支撐點，也就是「威海的房價為啥這麼貴？」

凡事都由內因和外因兩部分影響，威海的房價也可以從這兩個部分來詳細分析，首先來說內因：

1.威海得天獨厚的自然環境及物產：

威海市屬於溫帶季風氣候，核心表現就是四季分明，但冬天不冷，夏天不熱。威海環境上另一個特點就是乾淨，同樣屬於沿海地區的青島和煙台，雖然也是旅遊城市，雖然也很乾凈，但是比起威海還是差了那麼一點。威海三面環海，海產品豐富，水果種類眾多，一年四季各種應季的水果。

環境物產方面就說這麼多，要真擴展起來要寫好長好長。總的來說，威海的環境就是威海房價的基石，是威海房價潛力的核心。

2.威海的房價在沿海地區處於低位，是貨真價實的價格窪地。截止至2017年底，某媒體公布的中國部分沿海城市新盤平均價格（數據來自網路，僅供參考）：

沿海城市

廣州

福州

上海

溫州

寧波

青島

大連

威海

萬元/平米

4.6

2.2

5

1.7

1.8

2.2

1.2

1

從地理上看，威海的房價確實比其他地區要低。當然，算上經濟發展水平，威海的房價可能就比實際應該的價格略顯高一些了。威海沿海的區位決定了威海未來的發展肯定比內陸地區更好一些，再加上中日韓自貿區、環渤海灣區、今年重點提及的藍色海洋經濟等政策因素，所以看漲威海的人還是比較多的，所以即使威海房價暴漲，很多人依然持幣準備入市。

以上是內因，是決定威海房價的核心因素。而下面介紹的外因也對威海房價的推高起了重要的作用：

1.人口湧入，增加了需求：威海最近幾年人口一直呈現增加狀態，湧入威海的外地購房主力軍分成幾大部分：

第一部分是山東省以外區域，例如北京、河北、東三省；

第二部分是山東省內城市，例如山東的西部、南部等地區的人；

第三部分是威海轄區內的縣市。

從結構上看，來威買房的人口構成呈現多元化趨勢，威海越來越成為全國人民的威海了。

2.棚戶區改造貨幣化補償，造了一批剛需：說白了就是把老房子拆了，直接折算成人民幣，讓拆遷戶拿著錢買房。從某種意義上講，棚改貨幣化比之前的拆遷更直接，改完了全是需要買房的剛需。（開發商是最早知道棚改消息的，所以他們早就做好了漲價的準備，迎接這一波新鮮的韭菜。）棚改給威海的房價快步上漲提供一部分經濟支柱。

3.大開發商向三四線城市下沉，拉高了樓市基價：他們憑藉自身實力，高價拿地，大幅度拉升房價。（筆者的朋友曾經親歷了威海地塊的拍賣，大開發商直接開出了比本地開發商高20%的價格拿地。）未來小開發商將逐漸被淘汰，樓市會慢慢形成壟斷，最後的結果就是無競爭的房價上漲。

4.炒房團跟進，製造了短缺：不可否認，大開發商周邊總有一批炒房客。他們是否與開發商是一夥並不重要，重要的是他們確實是利益共同體。開發商拉高地價房價，炒房客壟斷房源，買房者一房難求，房價持續拉高，炒房客逐漸放水，賺走大量差價，買房者高位接盤。開發商獲得了更高的房價基線，下一期房價自然水漲船高了。（目前的威海就是這樣！）

5.中央與地方的博弈，導致監管不力：其實，國家是希望房價平穩著陸的，但是地方太需要土地財政帶來的GDP了。在控制房價這個問題上中央與地方一直進行博弈，這也是房價調控失敗的根本原因。有興趣的可以查一下最近半年的威海經濟增長，非常大一部分都是房地產拉動的。

6.貨幣增發，導致貨幣貶值：高房價的背後是不斷飆升的貨幣增發量。人民幣的購買力在不斷降低，加上國人的投資渠道太少，很多人期待通過持有房產來實現資產的保值增值，也是導致房產價格升高的原因。還是那句話，房產可以投資，切忌不要加槓桿，也不要把雞蛋放同一個籃子里。

導致房價上漲的因素真的很多，但是老百姓千萬不要盲目的覺得威海的房價就會像北上廣一樣飆到幾萬的層級，至少在幾年內是沒希望的。在享受房價暴漲，賬面財富增值的同時，我們也不能忽視威海樓市的潛在危機：

1. 威海的經濟增速太慢，居民收入並未發生大的變化：這條不用細說，大家自有體會。但是收入是決定房價貴還是便宜的核心因素，也決定了房價增長的持久性。

2. 租售比繼續拉大，買房後房子變現能力差：租售比:是指月租金與房價之間的比值。一個區域房產運行良好的租售比一般在1:200~300。如果租售比低於1:300（如1:500，即需要500個月才能收回購房成本），這意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；威海目前的房價租售比在1:400~600之間，買了房之後靠房租回本基本上是希望渺茫了，唯有寄希望於房子增值了。

3. 90後00後本身並不缺房子：最缺房子的一代是80後，90後00後將來能繼承爺爺奶奶、姥姥姥爺、爸爸媽媽的房子，所以這批人根本就不缺房子，將來的房子想靠90後00後消化，比較困難。

4. 90後00後對於房產的觀念已經發生了變化：現在的90後00後更開放更洒脫，對於他們來說，有住的地方就可以，甚至根本不想受房產的約束一輩子待在一個地方。

5. 持續的高房價造成了低慾望社會的形成：高企的房價已經壓垮了年輕一代，為了還房貸，年輕人不敢消費、不敢創業、不敢生病......日本現在就是典型的低慾望社會，中國的年輕人正快步進入。

6. 山東的高分數線：學區房是分數線的產物。最近全國的人瘋狂去天津落戶，就是看中了天津的低分數線。筆者高考那年，全國山東省分數線最高，全山東省威海分數線最高。如果從教育層面考慮，落戶威海真的是需要勇氣！

7. 房地產稅要來了：我國是一黨執政，真正要辦的事沒有辦不了的。去庫存已經基本完成，能買房的基本都買了，可徵稅的房產基數也足夠大了，時機也成熟了，房地產稅說了這麼多年，現在也到了要實施的階段了。一旦收稅，多餘的房產入市，供給量增加，房產再想交易就沒有現在這麼容易了。

關於威海房價的支撐點就說這麼多，真的是有機遇有風險，大家一定要根據個人的情況做決定。買房是長期投資，眼光要放長遠。要不要在威海買房，大家各自斟酌，觀點就不說了，省得挨罵。

P.S.

也許是過於悲觀，筆者一直是看衰樓市的。最近新聞爆出多家房企負債驚人，其中大開發商比比皆是。只是目前樓市確實還活蹦亂跳，希望將來不要一地雞毛！

說實話國家上一次真不該用去庫存的方式救市，就應該讓一部分房企死掉，讓泡沫破掉一部分，給房企敲敲警鐘。那樣的話，現在的開發商也不至於無法無天，樓市也不至於繼續吹泡泡。

真心害怕樓市硬著陸，有傷國本，而且最終受傷害的都是老百姓！

「威海那點事」

是威海地區最具影響力的樓市自媒體

是「新威海人」的互助服務公益平台

找老鄉，找鄰居，認識新朋友，

長按識別二維碼,關注「威海那點事」

喜歡「威海那點事「，歡迎更多分享與轉發！

http://weixin.qq.com/r/oSiGnurEMLdPra79932z (二維碼自動識別)

歡迎掃碼或識別關注威海樓市

不定期更新威海樓市內幕消息

房東可直接發布房源，買賣雙方自由交易

費用公開透明，沒有灰色差價

http://weixin.qq.com/r/ekR7Y43Eh9D4rckA9xFo (二維碼自動識別)

↙↙↙點擊「閱讀原文」查看更多威海樓市分析

推薦閱讀：