【匠寓】長租公寓市場前景幾何

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近日，深圳市公寓租賃行業協會在蛇口價值工廠宣布成立，協會將規範協調深圳長租公寓市場的健康發展，搭建行業資源平台，從金融、運營、培訓、採購、法務、數據等維度，全面支持會員企業的發展，進一步提升深圳租賃住房居住環境和服務水平。

隨著「租售並舉」戰略的推進，近兩年長租公寓市場日趨火爆。業內人士表示，租賃業是我國房地產市場增長空間最大的細分市場，伴隨國內消費升級及租賃制度的完善，規模化的專業運營機構崛起是大勢所趨。

前不久，福田南園街道的玉田村33、35棟房率先完成改造，變身拎包入住的青年公寓，上線12分鐘後，44套青年公寓就被一租而空，其熱度可見一斑。除此之外，眾多設計新穎現代的長租公寓也受到深圳市民尤其是年輕人的追捧。

但在供需兩旺的背後，長租公寓也暗藏隱憂。數據顯示，北京、上海、深圳等一線城市佔到了長租公寓市場份額的一半以上，而這些城市的住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。2016年，中國一線城市的租金回報率分別是北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、廣州1.69%。也因此，直到目前為止，尚未有長租公寓品牌宣布整體盈利，而全國公寓門店關店率則達到3.6%，情況很不樂觀。

曾被列入「新四大發明」的共享單車也曾紅極一時，但因為遲遲難以找到穩定的盈利模式，眼下市場已逐漸趨冷。長租公寓要發展，企業必須得賺錢，如果總是賠本賺吆喝，最終也難以行穩致遠。

制約長租公寓市場發展的因素有很多。其一，企業要繳納的稅種有房產稅、增值稅、企業所得稅，其中房產稅占租金的12%，增值稅抵扣後需要繳納5%-6%，整體稅率接近17%-18%，這樣的稅賦在相當程度上壓縮了企業的盈利空間。其二，融資成本太高，而中國版的REITs（房地產信託投資基金）又遲遲沒有推出，這也讓企業壓力山大。其三，要想在短期內實現租售同權等目標並不現實，比如學位問題、醫療問題等等，現有的資源尚且捉襟見肘、缺口巨大，要實現租售同權談何容易。

推進「租售並舉」，是促進房地產市場健康發展、實現「住有所居」的重要戰略，但培育住房租賃市場，要做的事情還有許多。

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