如何輕鬆提高房產的估值

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上期我們談到房產抵押，其中房產的評估是最終貸款金額的重要一環。其實不管是抵押貸款、還是房產交易、房產轉讓、房產糾紛等等都會涉及到房產的評估。那麼如何才能使我們的房產能夠獲得更高的估值呢？本期小編就來和大家聊聊這個話題。

房產評估的概念

房產評估是指專業房產估價人員，根據明確的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。

1992年我國立法規定"實行房地產價格評估制度"。

2000年6月1日正式實施《房地產估價規範》。

房產主要評估方法

• 市場比較法，就是拿市場的房價進行對比，然後確定一個估值價格，如同一地段的新房或二手房的交易均價。這個方法是最常用，也是大家都比較能接受的一種估值辦法。
• 收益法，是以房產租賃價格為參考確定最終估值價格，一般來說租金收入越多，房價就越高。這個方法一般用來評估商用房產。
• 成本法，是以房產本身的現狀進行一個評估。比如購買價格，裝修好壞，保養情況等等。

房產估值的影響因素

市場情況

所有的價格都不能脫離市場，大部分評估會考慮房產的購買價格和當前同等房產的交易均價，確定市場是否還需要該房產，從而確定一個符合實際供求關係的價格。

房齡

房屋的新舊程度會直接影響房屋的價格，一般磚混結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%左右。

房屋面積

面積也是直接參与評估的價格的關鍵因素，房產面積直接對應土地佔有面積，這是一個硬指標。

結構朝向

房產的結構朝向雖然不像風水中說的那麼玄，但是從自然規律來說，確實有很大的實際影響，比如南北朝向確實可以避免太陽的直射，結構好的房產會獲得更多的採光等等，所以在實際中結構朝向不好的房產可能會比結構朝向好的房產股價少2%-5%。

塔樓：東南>西南>雙南>東向>西向>西北>北

板樓：南北>雙南>東西>東向

裝修情況

室內裝修也是花了成本的，會被記入評估考慮因素，一個好的裝修可能會增加8%左右的估值。

樓層

相信這個因素，買房時我們都經歷過，居中樓層的價格會高於上下兩端的價格。當然如果有底層的戶外花園和頂層的屋頂花園，那麼就另算。

高層：中間層(6-15層)>高層(15層以上)>底層(5層以下)

多層：中間層(2-4層)>1層>(5-6層)

房產配套設施

現代房產的一個舒適性就是因為其提供了良好的配套設施，如供暖、通信保障、電梯設備、各種報警設施等等。那麼這些也會被評估時所考慮。

建築質量和造型

建築本身的質量關係到建築使用安全性，本身就是個評估的重要考慮因素。而具有優秀的外立面造型和內部裝修的建築更能獲得大家的喜愛，從而會太高3%左右的估價。

小區環境

小區環境包括綠化、物管、小區配套設施等等。一個良好的小區環境會得到大家的心裡認可，從而提高2%-5%的價格也是不在話下。

房產品牌

一個優秀的房產企業肯定是得到了大部分人認同的，那麼股價的提升也是在預計中的。

區域地段

好的地段意味著好的發展、有著得天獨厚的因素，我們常說的天時地利人和、地利是很被看重的，可能還會給房產帶來不可估量的升值空間，這個在估價時不會被忽略掉。

周邊環境

交通、醫療機構、學校、購物中心等等都是影響居民生活的很重要的部分，所以在股價時一般會有5%左右的價格考慮。地鐵附近或學區房被大家看好就是個很好的例子。

行業名詞解釋

• 土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
• 三通一平指水、電、道路通，土地平整。
• 七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
• 資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
• 基準地價是在某一城市的一定區域範圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
• 標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標誌性宗地的價格。
• 房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
• 底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
• 補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

小編相信大家在了解房產評估後，能根據本人的情況優化一些可操作的因素，使自己的房產得出一個更好的估值。

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