房價下跌，北京首現業主退房，歷史一幕正在重演

08-17

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撰文|凱風

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樓市又現業主退房。

6月30日，北京通州某樓盤，數十名身著印有「退房」字樣短袖的老業主，聚集於售樓處，要求退房。

據悉，該樓盤雖然位於北京通州，但與通州城區相距甚遠，反倒跟河北廊坊市界只有2公里之隔。

2017年10月，該樓盤備案價為3.75萬元；而到了2018年6月，均價跌到了2.68萬元。一年間，跌幅接近三成，每平跌掉了1萬元。一間100平方的房子，業主還沒收樓，賬面就「損失」100萬元。

回顧歷史，房價跌了就不幹，業主集體要求退房，這種場面並非第一次出現

從2008年的深圳杭州，到2011年的上海杭州，再到2014年的南京杭州，退房的故事總是一而再再而三地上演。

這一次，北京開了先河。

1退房背後：北京房價真的跌了

要求退房的通州樓盤，只是整個北京房價下跌的縮影。

北京向來是樓市風向標。在本輪樓市周期里，北京率先上漲，同樣率先下跌。最關鍵的是，與某些城市一個月跌幾十元的假摔不同，北京是實實在在的真跌。

據鏈家研究院數據，2017年下半年，北京房價開始下行。到2018年3月，整個北京的房價已從最高點下墜15%，局部地區更是下跌20%以上。雖然5月之後開始觸底反彈，但反彈力度有限。

至於以河北燕郊、大廠為代表的環京地區，房價更是近乎腰斬。

北京房價為何率先下跌？

原因在於2017年3月17日，北京出台了堪稱史上最嚴的樓市調控。在供給端，要求加大土地供應；在需求端，首套房首付比例提至35%，二套房「認房又認貸」，首付提高到60%，同時暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。

隨後，調控繼續加碼。商品房全面限購，離婚一年內按二套房貸款執行，出台共有產權房政策，加上嚴控之下的人口不增反降，於是房價開始下跌。

同時，燕郊、大廠、固安等環京三城加碼限購，房價應聲而落，中介門庭瞬間蕭索。而就在2016年，環京樓市還一度一飛衝天，在京津冀一體化、雄安新區等概念的疊加炒作之下，大量外地投資客蜂擁而至，房價在短短几個月內翻了一番。

不過，奇怪的是，環京樓市近乎腰斬，幾乎沒有出現業主要求退房的聲音，而通州樓市，僅僅下跌三成，老業主便已經坐不住了。

一個可能的原因是，環京樓市基本都是投資客，願賭服輸；而通州樓市存在部分剛需客，房價跌個三成，就相當於跌完了整個首付，剩下的全是負債，房子瞬間變成負資產，自然難以忍受。

在契約面前，退房既不符合法理，也有違情理，完全不值得同情。

房價上漲時業主悶聲發大財，從不想著退錢給開發商，房價下跌就要求退房，天底下哪有這麼好的事情？

道理是這個道理，但為何每逢房價下跌時，退房潮總是輪番上演？

其一，過去20年樓市上行的長周期，給了全民以「房價只漲不跌」的預期。同時，政府在背後提供的剛性擔保，也讓所有人都產生了「房價只允許漲不允許跌」的印象。

所以，當房價真的出現調整甚至大幅下跌時，許多購房者都是滿臉的難以置信。即使他們心底里相信調整隻是暫時的，但也擋不住「利益受損」之下的行為失態。

在2008年9月杭州的一場退房潮中，就有業主直接哭訴：

從沒想過房價也會跌這麼慘。

其二，股市一跌再跌，在過去20年間，大型股災就有兩場（2007和2015年），中小型股災更是不計其數。不少股民被割了一茬又一茬，但從未有人要求退錢，因為他們都懂得「願賭服輸」的基本常識。

股民買定離手、願賭服輸，為何到了樓市這裡，一切都變樣了？

一個原因是，房子是大額不動產，買上一套房，基本要耗盡六個錢包的常年積蓄，同時還要加上槓桿。30%的首付疊加70%的貸款，房價微跌還好，如果跌幅超過30%，那就意味著首付不復存在，餘下的全部都是負債，這顯然超出剛需家庭的心理承受力。

另一個原因是，「大鬧大解決、小鬧小解決」的思維，根植於我們的政經土壤之中。以退房來對開發商進行道德綁架，以集體行動來激發政府部門的維穩情緒，向來屢試不爽。

在2008年的退房潮中，萬科就曾遭遇監管層面的「特殊對待」。

可見，退房潮的層出不窮，背後就是「房價跌了就不幹」的全民心理。房價上漲時，皆大歡喜，全民悶聲發大財；房價一跌，彷彿自己被割肉一樣，全然沒了當初的模樣。

這種「只能漲不能跌」的心理，不僅體現在有房一族身上，而且存在於廣大的地方政府。

這兩年，限價成為各地樓市調控的標配。這裡的限價，不只是限制最高價格，而且還限制最低價格，反正房價只能在政府指導價一定範圍內進行浮動，既不允許暴漲，更加不允許暴跌，否則就不能進行網簽。

這就是著名的「房價熔斷」機制。

房價暴漲時期的調控尚且如此，房價下行時期，這種心態只會變本加厲。

2016年，當時全國房價尚未明顯復甦，就有官方人士撰文明確表示，

過去我們擔心房地產價格上漲，今天更應該擔心房地產價格下跌。泡沫一旦破裂，銀行貸款的重要基礎垮了，後果很嚴重，甚至會引發金融危機，這比單個企業甚至單個行業的危機要嚴重得多。

這話沒錯。但也正是這種心理，讓全民搶房有了最根本的剛性擔保，也讓「退房潮」成了一再上演的鬧劇。