假如2018年房價下跌，房租會漲嗎？

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房價的漲跌與房租沒有必然聯繫，決定房租價格的供需關係中，供給方是當地存量租賃房和新增租賃房的總和，需求方是租賃人口的總和。

當供給方各種參數不變的情況下，一個地區的需求方即租賃方人口總數增加時，或是人均收入增加時，按照供需平衡的原理，房租會相應的上漲。

當需求方各種參數不變的情況下，一個地區的供給方即出租方租賃房源增加時，經過最終的價格博弈，房租會相應的下跌。

其中有一種特殊情況會打破這種供需平衡，即壟斷行為，這種行為在房價上經常得到體現，比如說開發商集體聯盟，控制一個地區的大多數新房供給，要買房便只能高價買。

在租房市場上這種壟斷非常之難，因為租房供給的主體目前還是散戶，但目前有些一線城市隨著各大房企進駐租賃市場，成片拿房，未來已經呈現出這種壟斷和漲價的趨勢。

這也就是說，不論房價上漲還是下跌，只要流動人口的增加超過新增租賃房的增加，租賃人口的實際人均收入是上漲的，那麼當地的房租長期一定是上漲的。

而且當供需嚴重失衡，即當需求遠超供給的時候，房租還會以租賃人員能承受的上線長期上行。

國際上公認的這個上線即房租收入比50%，比如紐約，曼哈頓，孟買，首爾、悉尼、雅加達、胡志明市等都差不多50%的這個比例，更誇張的甚至超過60%。

這個比例並不會因為你是發展中國家就有所降低，當人均月收入10000元時，租房支出5000；而當收入5000元時，租房支出2500；自然我們的一線城市也不例外，據易居研究所的數據，截止2018年6月，北京房租收入比為58%；上海48%；深圳54%；

前面給大家說的是經濟學理論，下面我給大家用實際數據來說明租金短期的漲跌和房價沒什麼關係，和整體的經濟大環境有關。

從德國房價的走勢和房租走勢的背離，可以看出房價漲跌和房租確實沒有什麼關聯。

眾所周知，德國和日本是全球非常罕見的良心房價，由於對房產交易環節苛以重稅，房價幾十年如一日，基本沒有什麼起色。

但房租同樣成為了德國非常嚴重的社會問題，德國民眾對高租金同樣叫苦不堪，漢斯·博克勒基金會研究報告指出，五分之二德國家庭的房租占工資的30%，柏林2011年至2016年間，租金年均上漲9.6%，甚至爆發萬人大遊行。

再比如小編所在的深圳，在2015年到2016年間，房價基本翻番，但房租有房租自己的步伐，沿著房租收入比50%的上限緩慢前行（2015年人均可支配收入增長9%，2016年上半年增長9.4%）。

在房價暴跌的2008年，房租在2017年12月見頂，截止到2008年四季度，住宅平均租賃價格為33元/平方米，平均跌幅9.4%。進入到2016年8月-2018年2月，深圳房租連續陰跌，而在這段期間，深圳二手房成交數據（新建商品房數據沒有參考性）並沒有呈現下降走勢。

（深圳租金走勢）

（中原樓市成交數據）

正常情況下，房租是供需雙方博弈的結果顯示，供給方由新增租賃房數量決定，需求方會因為經濟大環境的改變，而影響租賃人口的數量及收入，從而影響房租的漲跌。

2018年不管房價是漲還是跌，只要經濟下行導致租賃人口減少及實際收入下滑，房租大概率向下（深圳屬於前文描述的特殊情況）。

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