那些早期的長租公寓品牌，現在都怎麼樣了？

回顧長租公寓的發展歷程，2010年是一個里程碑。從2010年開始，公寓市場上開始出現多家面向大眾定位的長租公寓經營者，此後的

幾年裡，長租公寓快速發展。截至2016年底，已有規模較大的公寓企業超過1000家。到2017年，由國資國企開發商組成的「國家隊」從窺視張望到高調入場、小心試水，齊步跳入租賃市場。至此，長租公寓的行業格局已然發生巨變。

雖然「國家隊」已經成為長租公寓行業當之無愧的頭部單位，但鑒於其進入時間較短，在運營管理方面尚處於探索階段。碧桂園集團上海區域總裁高斌就曾對時代周報記者感慨：「我自己就住在碧桂園的首個長租公寓里。通過實地感受，摸索著過河。」因此，比起聲勢浩大的「國家隊」，那些入行較早的創業系公寓品牌有著更為豐富的發展歷程。

這些早期品牌公寓大多成立於2010至2015年之間，經過數年的經營探索，如今也都呈現出不同的發展狀態。有些越來越輕，有些越來越重；有些受資本青睞頻獲融資，有些至今仍未獲得投資；有些高歌猛進，一路擴張，有些卻已黯然離場，只在長租公寓陣亡名單中留下一個名字。

公寓品牌的誕生：2013-2015年是高峰期

2010-2012年，是品牌公寓的萌芽期，在此之前雖然也有雅詩閣、輝盛、優帕克等品牌公寓，但其服務對象以高端市場為主，直到2010年，國內市場才開始出現主要服務對象為青年人群的中低端公寓，主要代表有魔方公寓、未來域、You+、自如、青客、優客逸家等。

2013-2014年，是品牌公寓的起步期。不僅早期成立的品牌公寓開始受到資本青睞，相繼獲得投資。如優客逸家在2013年連續獲得了天使輪、A輪累計700萬美元的投資；魔方公寓獲得數千萬美元的A輪投資。同時，更多的品牌公寓開始湧現，主要代表有寓見、蘑菇公寓、城家公寓、窩趣公寓、水滴公寓等。

2016年之後，是品牌公寓的沉澱期。從2016年開始，新成立的品牌公寓數量明顯下降，投資機構也開始變得謹慎。品牌公寓在達到一定的規模後，開始進入沉澱期，紮實做好運營、練好內功，為後續的穩步擴張儲備能量。與此同時，中介系、國家隊開始積極布局長租公寓市場。本文主要對象為早期創業系品牌公寓，故在此不再贅述。

據不完全統計，在2010-2016年間成立的35家品牌公寓當中，上海的佔11家、北京的7家、深圳的5家、杭州的4家、廣州的3家、南京的2家、武漢的1家、成都的1家、鄭州的1家，都屬於一線城市或人口凈流入大中城市。其中，2014年成立的佔比最高，有14家之多。

*2010—2016年成立的長租公寓品牌（不完全統計）

品牌公寓的發展：融資狂奔or黯然離場

作為具有重資產屬性的長租公寓來說，若在發展中能得到資本的支持，對於公寓品牌的穩固和規模的擴張無疑至關重要。然而看似紅火的長租公寓市場背後，不同品牌公寓的發展境況卻是冰火兩重天，有人融資擴張，有人只能黯然離場。

1、品牌融資名單

下表統計的30家獲得投資的公寓品牌中，上海佔11家、北京7家、廣州3家、深圳3家、杭州2家、南京2家、成都和武漢各1家，且93%獲得投資的品牌都是在2016年之前成立。可見，成立時間較早，位於北上廣深等一線城市的公寓品牌更受資本青睞。

*部分長租公寓品牌融資情況（排名不分先後）

2、品牌陣亡名單

Color公寓：成立於2015年，是深圳元老級長租公寓品牌之一。2015年底，Color公寓曾進行過一輪A輪融資，融資額約為1600萬元。隨後還通過互聯網平台智金匯進行股權融資。而在2017年年中， Color公寓官網突然掛出了「也許今日的離別是為了明日更好的相見」的頁面，標誌著深圳長租公寓元老級品牌之一的Color公寓正式告別公寓業務。

Color公寓官網「告別」公告

GO窩公寓：創立於2015年9月，曾獲得300萬元天使輪融資，但一年後，GO窩公寓的官網已經停用，負責人無法聯繫，官方微信在2016年12月底停止更新。

好熙家公寓：2017年2月，好熙家公寓因經營不善導致資金鏈斷裂，租客被轉至其他公寓，並通過免租券的模式對現有租客進行補償，但最終仍造成了租客、房東兩方面群體的損失。

V客青年公寓：2017年8月，V客青年公寓被魔方公寓併購，目前V客青年公寓品牌仍然存在，其官方微信賬號也在持續運營中。這種併購將是公寓行業未來的一大趨勢——資金實力雄厚大品牌通過收購小品牌擴展房源，補充產品線，從而進一步鞏固其領先的行業地位，行業集中度也會逐漸提高。這與鏈家早期在各個城市併購當地中介龍頭企業的打法也很相似。

好租好住：2018年1月25日晚，「好租好住」的房東們收到該企業的一則群發簡訊，稱遇到一點資金問題，正在想辦法。隨後，當房東們趕到其辦公場所凌空SOHO時，才發現早已人去樓空。粗略統計，僅在申城，該企業已運作百餘套房產。

長沙優租客：2018年5月，長沙優租客房地產經紀有限公司15家門店全部關門，總部辦公設備已經搬空。據員工的初步統計，這次突然關門，涉及到的租客押金以及員工工資有近700萬。其法人代表嚴勇表示運營到現在，一直處於虧損狀態，目前正在想辦法籌錢。

愛公寓：2018年3月5日，在上海擁有4000間長租公寓的運營商「愛生活愛公寓」（以下簡稱愛公寓）向記者承認，資金鏈已經斷裂，正在通過股權出讓的方式尋求融資。

品牌公寓的未來：只能是輕者越輕，重者越重嗎？

早期的公寓品牌大多採用包租模式，利用租金差賺取收益。而隨著行業的發展，公寓品牌的發展方向開始產生分化。有的基於早期積累的豐富運營管理經驗，走上了管理輸出的極輕模式，比如樂乎。有的則立足於解決公寓經營過程中遇到的行業痛點，走上轉型之路，比如從水滴公寓轉型為長租公寓綜合服務商的小水滴；不過更多的品牌還是依託資本，走在了重者越重的規模化擴張之路上，比如新派。

輕者越輕的前提是運營和創新

在當下開發商、中介系等各路人馬都在搶房子和找資金，長租公寓普遍規模不經濟的情況下，走管理輸出的極輕模式不失為一個不錯的選擇。這種模式下，不但可以幫助企業積累豐富的運營管理經驗，朝運營專業化方向更進一步，同時也可以使企業更早實現盈利。以託管代替包租是目前行業內走極輕路徑的主要方向，企業的收入主要來自從租金中按固定比例收取的服務費。該模式的特點在於，企業的核心競爭力在於專業的運營能力和持續創新能力。在公寓運營方面，企業要一直走在行業的先列，通過差異化運營方案吸引客戶。需要注意的是，一旦遇到核心團隊的大規模流失，企業將可能受到重創。

重者越重的前提是資金和效率

在長租公寓行業，無論是包租還是持有，從一定程度來說都屬於重資產，都是希望通過公寓的規模化運營實現盈利。規模不經濟與規模經濟的差別在於規模的區間，當企業的服務半徑擴大，人員增加，反而會導致毛利率下降。但隨著規模的進一步擴大，邊際成本減少，規模不經濟的現象開始緩解，企業毛利率開始回升。國內大多公寓企業目前都處於中小規模階段，距離規模經濟尚有一定差距。在長租公寓的陣亡名單中，絕大多數企業都是由於經營不善而導致資金鏈斷裂，倒在了去往規模經濟的路上。

*摘自鏈家研究院《租賃新時代》

所以，實現重者越重的前提一是要有充足的資金，能夠長期續航；二是運營能力夠強，能夠快速複製，將資金的效益最大化。當企業發展成熟時，不但可以實現規模經濟，而且可以通過開放平台、託管等多種方式獲取收益。但值得注意的是，如今高成本的拿房價格也意味著容錯率極低，例如新派公寓的租約門事件，物業易主糾紛導致其上千萬的租約打水漂，這也不是一般人能夠承受得起的。

水滴觀點：由極輕走向極重

相較於業內普遍認知的重者越重、輕者越輕兩種模式，小水滴創始人兼CEO馮玉光提出了不同的看法，馮玉光認為早期創業的品牌公寓要走極輕到極重的商業模式，從管理輸出走向公寓持有。

小水滴成立於2014年，從分散式公寓的運營中積累了豐富的管理經驗，沉澱了規範的SOP管理手冊，長期堅持標準化、數字化、智能化管理，並將這些積累產品化，研發了軟硬體深度一體化的水滴管家。

水滴管家的合同管理中，不僅有合同相關信息，還納入了對應的各類賬單、智能硬體等，讓公寓管理更加便捷高效

小水滴的核心團隊均源自地產系，在房企、金融管理、企業管理等領域都有豐富的經驗，小水滴將這套行之有效的實踐和管理經驗融入軟體，在全面升級了普通的公寓管理系統為企業版之後，能專為國資國企、開發商等大客戶量身定製包括房源管理、客源管理、財務管理、經營分析、智能硬體、流量推廣、官網官微數據對接等近百餘項功能在內的系統化服務。

同時，小水滴還把公寓運營與水滴管家、多品類智能硬體相結合，實現線上線下一體化，軟硬體深度一體化，提升了管控質量與管理效益。目前，小水滴已為澱山湖集團、新松江集團、西部集團、中建集團等多家國企開發商提供綜合服務。

除此以外，科技金融也是小水滴的一項創新業務，通過平台承載各類金融機構輸出C端、B端金融產品，致力於成為科技風控服務商。同時，小水滴還在打造和積累線上智能化管理能力，線下標準化運營能力，以及公寓金融產品創設和助貸能力，為小水滴走向重資產準備條件。