通脹時代，如何通過債務管理實現財務自由？

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平米房產諮詢

房產配置諮詢行業開創者

01、在高通脹時代，真正賺錢的不是工作，而是債務。

通脹如此之猛烈，你多努力工作也跑不贏它的速度，唯有槓桿債務可以。

樓市團長畢業之後，從來沒有把100%精力用在工作上，而是一邊工作，一邊買房，短短几年，團長的財富就超過了在單位工作了三十多年的同事。

每年M2增長10%以上，真正賺錢的是利用債務撬動的資產！

通脹時代，擅負債者富，勤奮固然重要，但是在通脹目前，你如果不懂得負債，不了解金融，運用好自己資金，那麼你的勤奮，非常廉價，所賺得收入就像熱天的冰棍一樣，一點點融化。

哪怕辛勞一生，過得也不會太好。

很多人都會簡單地把買房背上貸款跟生活品質降低劃等號，以為買了房，背上了債務，生活就會變差。這是大錯特錯，實際的情況往往相反，過去幾十年，過得好的人都是買了房的人，輕輕鬆鬆實現中產階層的躍升。

當你把房子買下的一刻，你的月供壓力幾乎就是一個恆定值，而隨著通脹，你的還貸壓力是逐漸減輕直到忽略不計的，而你的房子不斷的升值，變成了你的最大財富。舉個簡單例子，10年前你月薪4000元時貸款100w是不是覺得很多？

那麼現在呢？通漲已經令到大部分人月薪1.5萬，年薪20多萬了。所以，對於一般的年輕人，你最明智的做法就是儘早的背上房貸，讓貸款在時間的長河中慢慢被通脹稀釋。

樓市團長在2010年初與朋友們一起在北京看房的時候，一個哥們花了30萬的首付在北京回龍觀買了一個新房兩居室，總價145萬。另一個朋友因為沒排到號，然後把這筆錢買了一輛本田汽車，時至今日，他的汽車可能也就值幾萬塊錢，而這個房子現在是500w，如果他是一個普通家庭出來的孩子，收入不是很高，沒有任性的資本的話，他基本就是一個悲劇的代名詞了。

另外，當你有了房子之後，你會很容易合理的規劃你的支出，你再也不用因為要攢錢買房而在要花錢的時候畏首畏尾。

同時，你也會改善你的生活習慣，把以前那些不健康的方式改掉，比如有了自己布置的廚房，就可以多在家裡做飯而少在外面吃。你可以買一些以前租房的時候不敢買的東西來布置自己的家，等等。這都是實打實的生活品質的提高。

而另外一些年輕人，趁著年輕胡作，把賺來的錢肆意的揮霍掉，看似生活很精彩，但是沒有資產的積累和沉澱，很快就會出現財務危機，等到你老了真的想買房的時候，發現根本買不起了，這是很悲劇的事情，而且沒有人會同情你，因為你的人生，一直充滿著虛情假意的激情，狐朋狗友。

我們都知道，賺錢分四個層級：

體力-管理-資本-風險

最初，因為沒有原始資本，每一個人都是靠體力賺錢的，後來你升職了，開始靠管理團隊獲得收入，有分紅提成，然後你累積夠資金後，就應該開始靠資本獲利了。

靠體力工作幾乎是永遠無法實現財富自由的，因為一旦停止工作，就失去了收入來源。

我們必須有資產，這個時代，只有金錢永不眠。

我們有啟動資金後，就應該運用倒三角形的模式進行負債，用收入不斷撐大資產。

（資產）

（收入）

團長有一位來自三線城市的朋友，按理說16年前，擁有50萬已經算是不錯的，但是他從不負債，每天都非常勤奮地工作，也不敢買房，因為他說要留著給孩子讀大學，結婚擺酒，再加上家人萬一生病也要用錢。

到現在他已經年過50歲，工作能力不行了，銀行里的錢也吃得差不多了。十六年的通脹，洗劫了他，他過得非常落魄。

而那些擅長負債的人，一年投資樓市的收入，獲利幾百萬，幾乎是父輩辛勞一生的收入。

02、那個人應該怎麼做才能打造優質的資產負債組合呢？

主要看兩點

1、負債端：只要能搞到長期、低息、大額的錢，就是成功的融資。

我們都知道巴菲特是靠用保險公司的低息資金去買穩固、高回報的股票來獲取利差的。對於個人，無法籌集保險資金，也沒有金融牌照，房產，幾乎就是他最後的負債機會了。

在中國，再也找不到像房貸按揭這種，長期、低息、大額的貸款機會了。

30年，以6%的成本貸款幾百萬甚至幾千萬（銀行授信形式可以貸款幾千萬）

現在即使是企業貸款，利率也要到8-10%，而且只能貸款10年。

所以，房貸按揭，就是通脹時代的逃生之門。

2、資產端：負債借來的錢買入的資產升值幅度要遠遠大於負債成本。

如果你負債買來的資產所賺的錢還不夠覆蓋負債成本，那就是虧本的投資。

3、現金流足以支撐每個月的負債支出，保證槓桿不會斷裂。

有人說：高槓桿很危險，其實高槓桿並不危險，沒有現金流才危險。

例如，你只有300萬，一次性給了首付300萬買入1000萬的房產，結果你沒錢供了，馬上出現現金流斷裂的風險。

但如果你高槓桿，用100萬去買1000萬的房子，預留200萬在手，那供一段時間沒問題。雖然這麼說，但高槓桿並不符合隊長的投資風格，因為團長屬於保守型的投資者。

團長只是鼓勵適度負債，債務能不能改善你的生活還得看你的風險控制能力。

風控能力，是決定運作金融信用成功與否的根本能力。普通人啟用了金融信用資金，就意味著加倍盈利或者加倍虧損，槓桿巨大，不容有失。

如果你是非常高槓桿的，反而得首選一個確定性較高的標的，漲幅需要放在第二位。首要是安全，其次才是收益。那麼如果是高風險高槓桿的自身條件，然後買入一個流動性不錯，租售比也不錯的標的，那麼其實綜合風險是比較低的。

債務優化能力：借低還高，臨時過橋時使用了高利率的資金，一旦過完橋，後面就要想辦法籌集便宜的資金置換之前高利率資金。很多上市公司房企臨近會計年度因為要緊急回款，來不及籌集資金，都會借一筆高利率資金過橋。過完年就去國外發低息債，拿錢還掉年前的過橋資金。

03、我們不光要會借債，還得善於管理債務，那如何令債務始終處於低風險之中呢？

1、盡量變短債為長債，借200萬消費貸要你一年之後還清估計壓力很大，但是如果能夠借10年甚至15年再還，那就很好辦了。

2、多個債務，不要同時到期，一旦債務洪峰到來，神也救不了你。

3、不要等到沒錢了才去籌集資金，因為你沒錢的時候，往往是借不到錢的，朋友和銀行都喜歡錦上添花，並不願意雪中送炭。

4、建立總債務10%的風險撥備金，例如你300萬債務，除了每月按時還錢的工資收入之外，另外還要有30萬資金作為應急，萬一工資收入中斷，30萬可以支撐一年以上，足夠時間給你籌集下一波的資金。

5、多留意身邊的朋友，臨時有事，知道找誰幫你渡過難關。

6、儲備足夠的銀行授信，包括信用卡，信用貸，這些你可以先辦好，暫時不用，以防將來需要時來不及辦理。

7、真實利率超過8%以上的資金偶爾過橋可以，但不要長期使用。

關於負債還有一個錯誤的思維，就是自己從不負債，卻把錢交給別人理財，成

為別人低成本的債務融資對象。

正確的思維是，低成本地合法負債，通過大腦、去投資高增長的資產。只要利覆蓋債，多賺的就是你的。

獲取低成本資金的能力是天下第一能力，有資金，在商業上一切幾乎可為。

還在閱讀支付寶文案、基金產品說明書的人，註定是被剝削的。

資金只有集中了才稱之為資本。1元錢並不能稱之為資本，但是100萬元集中到一起就可以稱之為資本了，資本天然就需要「規模優勢「。

哪天你有錢了，你最應該做的是保住並管理好自己的資產，適度負債，讓它一直以一種合理的速度持續增長，而不是去冒更大的風險。我們不但要富有，還要長期富有，後代也要富有。

使用激進的槓桿和負債，等於將自己多年積累的資產吹成一個易爆的氣球，將自己多年的財富徹底暴露市場攻擊之下。

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