天津深度調查：經濟已見底，絕地反彈在即！

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來源/微信公眾號：櫻桃大房子； 作者：櫻桃

阿牛是天津的一位打工仔，月薪只有一萬多，為了實現財務自由，他從2013年開始學著炒房，買進賣出十多次，利用消費貸、信用卡、抵押貸，加槓桿到極致。

去年天津調控後房價很快下跌20%，加上GDP縮水，增長率腰斬，人口凈流出，當各種利空消息不斷疊加的時候，市場一片悲觀情緒，阿牛內心也打鼓，因為他2017年的績效獎金到現在還拖著沒有發放，可見財政十分吃緊。

手中物業800多平米，月供11萬，還貸只能拆東牆補西牆，但阿牛堅持沒有拋盤，還逢低吃進了兩套，因為房價還沒有跌穿他的成本價，他還有浮盈。

而且阿牛知道比他更加扛不住的是天津政府，根據穆迪報告，天津市地方國企總負債和當地財政收入之比已經超過600%。

果然，5月16日，天津的『海河英才』計劃公布，不到一天時間，就有30萬人申請天津落戶。

人才計劃讓阿牛們感到興奮不已，但也讓一群觀望房價繼續下跌的人感到不安，他們被迫在匆忙中恐慌入市。

天津房價，在短短的一個月內，成功修復失地，快速反彈10%-15%。

但市場很快又重歸平靜。

人才計劃，是讓天津樓市起死回生，還是曇花一現？

1

二手房快速反彈

5月16日人才新政發布後，業主們立刻聞風而動。

從第一天的無砍價空間，到第二天開始反價，第三天坐地起價，第四天一房難求......

根據鏈家二手房成交數據，5月21日，出現了明顯的峰值，當天鏈家成交了732套房源，僅在5月16-31日，落戶新政實施後的半個月內，鏈家連鎖店的成交量就高達3730套，而往常一個月才兩千套左右。

（下圖為天津鏈家5、6月成交數據，由365淘房網製圖）

「人才落戶後，成交量和成交價大幅反彈，我們5月份成交量了兩千套，比上個月多了4倍。」5月31日那天，河北區金緯路我愛我家店長宋桂合告訴我，但這些買房的都是原來就已經落戶天津，一直在觀望，跟新政並沒有關係，只是看到政策利好後恐慌性入市，因為正在落戶的手續尚沒有走完。

由於天津有2年清理一次集體戶口的慣例，要落戶只能買房，把戶口從人才市場遷到房子上，否則打回原籍，所以人才新政一出，就把原來落入集體戶口的購房需求逼出來了。

據宋桂合透露，購房者中，60%來自北京、河北，很多人選擇一次性付款，因為買一百多萬的房子捨不得貸款，處女貸要留著北京買房用，另外40%是本地人。

購買的房源集中在學區房，私產幾乎都賣空了，他們店面所在的片區，四百多套獨單房源，只剩下80套，望海樓，洪順里商圈，中山路以北，漲幅都有15%。

但有的學位房漲幅更高，以河北區的金波里為例，1970年開發的物業，屬於典型的老破舊小區，但帶重點小學河北區實驗小學學位，一套46.5平米的一房一廳，2017年3月，調控之前最高成交價184萬，2017年12月，同樣戶型中樓層的成交價133萬，最高跌了50萬，跌幅27%，今年4月，高樓層最低成交價106萬，而5月26日同戶型中樓層的成交價已經漲到170萬，從低點算漲了37萬，漲幅30%。

另據一位天津本地的朋友告訴我，五大道旅遊風景區的拆間，僅僅15.86平米，已有六七十年的房齡，屬於不能拆的文物，但就因為在和平區，學位好，可以排名前三，房價已經從人才新政前的200萬漲到了新政後的240萬，而且只能一次性付款。這種拆間即使在去年調控期間也沒有跌過，今年1月還只有170萬，因為是公產房，不佔購房名額，所以逆勢上漲。

一家位於天津東站的鏈家分店店長告訴我們，他們分店在天津的成交量可以排到前三，以前每個月成交量都只有三十多套，5月份成交了54套，其中本地人改善的只有十來套，其他都是外地人。

與宋桂合說的一樣，鏈家店長也說，外地人是以前就已經落了戶口，只是一直在觀望中。現在買房主要是大家預期後面需求增加，恐慌性入市引發價格上漲。

「現在落戶的一部分是北京人，一部分是天津工作的人，調檔後才能找工作，否則收入證明都沒法開，怎麼貸款，怎麼買房，所以需要一個過程，人才新政後，對樓市的影響沒有那麼快。」鏈家店長認為，買房後，他們都打算來天津工作生活，至少需要有人陪伴照顧孩子，所以還是能帶動天津的消費。

「價格漲了後，客戶又會減少，因為會透支購買力。」鏈家店長坦白說了實話，他們也不希望漲價，只要有成交量就行。

整個5月，天津二手房住宅共成交10609套，環比上漲4%，同比上漲54%；成交均價為15096元/平米，環比上漲7%，同比上漲18%。

5月份的成交量環比4月漲的不算太多，一方面是因為網簽有滯後性，另一方面是因為4月份基數已經很大，因人才新政早有傳聞，行情在4月份就回暖了，環比3月大漲了37%。

經過這波小高潮，之前觀望一年的購買力，已經釋放了不少。鏈家6月份成交量又回到了落戶新政前的水平，只成交了2100套房源，保持低位平穩態勢，每逢周末成交量會在100套左右，工作日成交量50-70套左右。

寶坻區，津南區由於低總價房源多，也很受北京人歡迎，成交量大。

根據365淘房的監測，6月，在92個板塊中，有75個板塊價格較4月上漲，佔比82%，其餘17個板塊價格下跌。

其中，漲幅前十名的板塊為鐵東路、小海地、江都路、宜興埠、萬新村、大王莊、友誼路、鴻順里街、柳林街、望海樓。

這十個板塊中，僅有宜興埠屬於北辰區，其餘全部位於市內六區中，但是卻以靠近外環的區域居多，這也說明，目前最受歡迎的仍然是低總價房源。

7月10日，宋桂合告訴我，由於政府控制准遷證的下放量，存量需求集中釋放後，新落戶的需求還沒有跟上，6月下旬後房價漲幅不大，目前已經沒有了5月份的恐慌購房，從成交價來看，一室兩室剛需房價也很穩定，但業主的心態也好，房源上依然是供不應求，有些業主放出來的房源價位和房子價值脫節太嚴重，得不到買家認可。

據宋桂合說，人才新政後至今，河北區房價總共上漲了15%，但主要集中在60平米以下一房兩房的小戶型，60-100平米的中等戶型只漲了5-10%，而大戶型根本沒漲。

小戶型到大戶型的上漲有個傳導過程，因為改善型群體都是賣了小房才能換大房，現在銀行放款慢，拿到按揭尾款需要三個月到半年，信貸不放開，大戶型暫時難漲。

據阿牛的觀察，市區低總價的落戶房大漲，南開北片，之前85萬的房子好找，現在普遍要120多萬了。然後向上傳遞，力度大約到400萬的房子開始衰竭，500萬以上的房子沒漲，800萬以上的大戶型甚至還在跌。

新房市場雖然受到限價的管控，不能隨意漲價，但也感受到了人才新政帶來的熱潮。

「在人才落戶之前，開發商都集思廣益想著怎麼去化呢，現在愁的是馬上沒貨賣了，我們都在催開發部趕快去辦銷售許可證。」5月31日，一家上市房企天津分公司的高管跟我說，原來還愁半年業績完不成，現在看來不成問題了，今年銷售目標是100億。

寶坻區有個項目，價格1.2-1.3元/平米，五月份之前，有40多戶鬧著要退房，人才新政出來後，大家都不退了；很多總價低的新樓盤存貨很快清盤，比如北城區的新城樾風華1.5萬元/平米，一百多套銷售一空，還有東麗渤龍湖板塊的盤也很受歡迎。

據他透露，房管局早就跟各個開發商口頭傳達，不允許在朋友圈發表人才新政後天津房價上漲的消息，省得招來非議。

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2

財政困難倒逼

回顧天津樓市調控後房價下跌，到『海河英才』計劃帶動的房價上漲，前後相隔不過一年多時間。

再往前追溯，天津房價從2015年底到2016年初，優質物業最先啟動，四五月初開始普漲，八九月份最瘋狂，跟二手房倒掛嚴重，金地一個新盤1.8萬/平米，新房加四十萬茶水費也買不到。

到2016年底，天津房價已翻倍，但開發商捂盤惜售嚴重，房子拿在手中捨不得賣，到2017年初又有起飛的勢頭，終於觸怒了政府。

最後政府出台限價限貸限購一系列調控政策，市場預期被扭轉，房子很快就賣不動了，結果開發商都傻眼了，新房穩住後，二手房在2017應聲回落。

天津某房企說，如果不出人才落戶，市場還得往下走。

而倒逼天津變相放鬆限購的，正是天津困難的財政和失速的經濟，以及常住人口的流出。

2016年，天津一般公共預算收入為2723億，2017年為2310億，同比下降413億，降幅15%，令人詫異的是，在經濟失速下，其中的稅收收入卻不降反增，達1611.71億元，佔比為69.5%，比上年提高9.9個百分點，其中增值稅649.05億元，增長42.4%！

濱海新區更是誇張至極，2016年區級一般公共預算收入1338.05 億元，2017年528.97億元，經濟擠水分後財政收入原形畢露。

「去年從市財政到區財政的收入都下降了百分之一二十，某區都想要跟銀行貸款給公務員借錢發工資了。」天津的一位公務員跟我講，他們部門2017年的績效工資到現在都沒有發。

而2017年天津一般公共預算支出3282.16億元。其中，社會保障和就業支出458.92億元，增長21.4%。

眾所周知，天津的補充住房公積金相當高，體制內一個30歲左右的科員，每個月到手工資6000元出頭，但公積金就有5000左右。

跟收入相比，每年一千億的差額支出，對天津來說壓力山大。

樂居數據顯示，2017年天津土地出讓金收入合計約1239億元，連續第二年突破千億，同比2016年（1389億元）跌幅約9%。

很顯然，土地收入對天津財政是個很重要的補充。

然而，隨著樓市調控的深入，新房銷售面積大幅下滑，2018年開始土地市場變得異常冷淡，流拍、底價成交成為常態。

4月8日-25日，不到20天，連續7宗地停牌，2016年11月底12月初也有過一次停牌潮，但那次是為了賣更高的價格而主動停牌，而今年4月是因為無人報名被迫停牌，4月19日，寧河橋北新區地塊流拍，5月2日，生態城南部轉讓地塊流拍，有拿地的也基本上是底價，溢價的屈指可數。

天津一家房企告訴我，土地都已經掛牌了，政府還在找開發商去拍地，而以前都是在掛牌之前就要勾兌好，但房子不好賣，開發商也不敢拿地。

這讓天津政府如坐針氈，因為背後還有一堆債務到期等著還。

截至2017年末，天津市政府債務餘額為3424億元，離限額僅有39億的空間，政府債務率（政府債務餘額/綜合財力）為83.4%，看起來天津地方政府負債可控。

但或有負債率高的嚇人。2016年8月，穆迪發布了一份統計報告，天津市地方國企總負債和當地財政收入之比已經超過600%，而凈資產回報率不足3%。

負債1920億的天津國企渤海鋼鐵已經在2016年發生債務危機，分崩離析。

今年4月27日，中電投先融發布公告稱，他們2017年向天津市市政建設開發有限責任公司發行的一個資管計劃，對方未能按時償付本息，總共5億元，共分4期，還有2期到期沒還。

天津市政開發公司是天津市政建設集團全資子公司，第一大股東是天津國資委，屬於天津市政府平台。

天津市政建設集團財務報表顯示，常年在虧損邊緣掙扎，近5年凈利潤只有兩三千萬，甚至一度還虧損四五千萬。

（圖片來自債市觀察V）

截止2017年中報，天津市政建設集團總負債641億元，近5年來，資產負債率均在90%左右浮動。

值得注意的是，房屋銷售占天津市政建設集團主營業務的57.2%，也是主要收入來源，因此房地產的景氣度，對於天津市政府來說，不言而喻。

緊接著今年5月，中信信託一紙公告，嚇壞了天津金融圈，天津又一大國企天房集團5.5億元信託計劃，5月份有一筆2億元到期資金存在兌付風險，而截止2017年中報，天房集團總負債1830.13億，負債率85.81%，涵蓋了各大金融機構。

天房集團是天津最大的國有房企，歸屬天津國資委，也是業內聞名的地王舉牌大王，手頭擁有很多黃金地，2015、2016年其應收分別是328億、237億，同期對應歸屬母公司凈利潤僅為2億元，2016年虧損4.5億元，2017又是預虧，這幾年量價齊飛，全民搶房，房企利潤暴增，堪稱房地產史無前例的鑽石時期，天房集團取得這樣的業績，簡直匪夷所思！

業內對此只有一個分析，天房只是披著房企的帽子，也許把它看做政府的城投平台更恰當，拿塊地蓋房子可以，但周邊十公里內的路也歸他修了，那哪還有什麼利潤呢。

令世人感到疑惑的是，今年6月份，天津農商行董事長突然割腕自殺，據媒體報道，該行輸血最多的就是天房集團和天津航空兩大國企，天津航空去年一季度末負債237億。

雖然政府不用對國企的負債兜底，但國企是政府的兒子，兒子們日子不好過，也會拖累爸爸，做爸爸的肯定會想辦法為兒子謀出路。

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3

失速的經濟

2017年天津市GDP為18595.38億元，比上年只增加709.99億元，增速更是降至3.6%，而2016年還有9%，可謂懸崖式下跌。今年一季度其GDP增速更是降到了1.9%，墜落到谷底。

而細看經濟下滑的原因，主要是三個方面，第一是工業，2016年，天津市第二產業增加值為8003.87億元，增長8%。2017年天津市該產值為7590.36億元，僅增長1%。

天津一位政府部門人員透露，為了藍天白雲，天津砍掉了太多小作坊工廠，郊區治理霧霾，很多廠子都關了，pm2.5下降了35%，所以導致經濟下滑厲害，很多企業遷到河南去了。

天津人感受最深刻的是人少了，統計數據上也體現出來，2017年末，天津常住人口總量1556.87萬人，較上年減少5.25萬人；其中，外來常住人口總量498.23萬人，減少9.31萬人。

人走了，相應的消費也會減少。第二個參數就是消費方面，2016年，天津市社會消費品零售總額為5635.81億元，增長7.2%。2017年為5729.67億元，增速降至1.7%。

我們在梅江韓國街吃飯時，一個朋友告訴我，以前這裡的日韓企業很多，現在日韓企業很多都撤到西安、武漢去了，所以烤雞店也即將倒閉，4月份已經倒閉了兩家足療店，因為天津成本高，收入低，開不下去了。

第三個參數，固定資產投資，2016年，天津市全社會固定資產投資為14629.22億元，增長12%。2017年為11274.69億元，增長0.5%。基建、房地產投資下滑都非常明顯。

過去這些年，天津經濟保持高速增長，與其高增速的固定資產投資密不可分，超前的投資，體現在城市基礎設施建設上，如果僅僅從城市風貌看，如機場，車站，道路，綠化等，天津在國內絕對是數一數二。

但投資需要的是錢，這也就是為什麼天津的或有負債能達到600%的其中一個原因。

（上圖是濱海新區的跨江大橋，已停工）

據天津的金融圈人士告訴我，現在天津很多金融機構已經不願意貸款給天津的國企和城投公司了，因為他們負債率過高，擔心還不起款，特別是渤鋼、物產和天房這三大國企。

去年濱海新區擠水分，被全國人民看笑話，濱海新區2016年GDP在經過調整統計口徑後，由此前的10002.31億元降為6654億，縮水約33.5%。

不過天津統計局表示，濱海新區擠水分，對天津GDP統計沒影響。

濱海新區于家堡和響螺灣是最具代表性的商務區，2006年響螺灣商務區開工建設，天津政府雄心勃勃，希望在這裡打造成東方曼哈頓，上馬39個項目、總計48座摩天大樓。

然而，僅僅熱鬧了幾年後，很多項目陸續出現停工或緩建，如今這裡被稱為鬼城，很多大樓已經爛尾，商務區人氣明顯不足，即使是上下班高峰期，馬路上行人也不多。

濱海新區人口只有300萬，不到天津的20%，但GDP佔到了天津的36%，很顯然人均GDP是遠遠高於全天津平均水平的。但濱海新區為什麼人氣那麼弱呢？

我認為有兩個因素，一是濱海新區從地理位置上與天津市區隔離的太遠，割裂了，類似兩個城市，不利於融合，在濱海新區上班，住在老城區，幾乎是不太可能的事。

第二，也是最重要的一點，天津市政府沒有把重要的資源分流過去，最好的教育、醫療等公共資源都保留在中心城區，大家都不願意挪窩，天津本地人甚至非常鄙視濱海新區，視之為鄉下，外地人如果走了，又怎麼能有人氣？

濱海新區2015年發生大爆炸後，搬走了很多工廠，讓濱海新區經濟遭受了一次重創。

天津政府部門的一位人士說，天津也想要騰籠換鳥，但產業轉型升級並沒有成功，江浙、廣東資本不來投資，因為過去十年是最好的投資時機，天津都沒有發展起來，濱海新區一堆爛尾樓，現在沒有政策優勢了，投資環境更差了，所以很多資本寧可跑到成都、西安，武漢去投資，也不來天津。

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4

未來的希望

正是因為天津面臨著當前的種種困局，很多人對天津的海河英才計劃，並不看好。

但我沒這麼悲觀，天津經濟應該在今年一季度已經見底了！因為工業污染已經治理完畢，工廠該倒的倒，外企該走的走，剩下的也就穩定了。

從天津統計局的數據來看，1-5月份的各項經濟指標，比如規模以上工業增加值，固定資產投資，社會消費品零售總額，已經比1-4月份好轉，比一季度當然就更好了。

天津降低落戶門檻後，預計將迎來新的曙光！

5月16日人才計劃公布，第一天就有30萬人申請擠爆了伺服器，這一數據，足以反映出背後的潛在落戶需求有多大，隨後幾天都有大批異地人群前往天津。據了解，人才落戶也是持續的，目前各個區落戶基本都排到了1-2個月之後的號了。

很多人都知道，天津的教育資源得天獨厚。

去年天津參加高考的人數僅僅5.7萬人，985工程高校的錄取率卻達到了5.81%，這一數據位居全國第一。

有人評論，很多人去搶天津戶口，並不是為了以後能夠定居天津，只是想享受戶口帶來的高等教育福利罷了。

一位來自河北滄州想落戶天津的朋友告訴我，他為了孩子落戶天津上學了解的很清楚，以前可以「空掛學籍」，但現在天津規定不行，必須要去天津上學。所謂空掛，就是把學籍放到天津的學校，名義上在那上學，實際上在老家，高考時才去天津。如果買到和平區的鐵片學區房，從小學開始念，最沾光。

中介告訴我，很多人買了房後，還是會來天津工作，自然就能帶動消費，拉動經濟。

不管怎麼樣，只要你想落戶在天津參考高考，就必須在天津買房，以前天津落戶很難，現在放開落戶後，買房需求無疑會增加。

未來的購房需求不會集中爆發，因為新落戶的天津人買房入市有個過程，所以5月份的成交量激增後，市場回歸常態了，但這個過程預計也不會太久。

二手房價格與新房價格持平後，購房需求將逐漸湧向新房市場，但天津中心城區學區房是最優質的稀缺資源。

來天津落戶的六七成是在北京上班但無法落戶的人，老公在北京上班，老婆孩子在天津，很常見，在北京賺錢來天津消費，對天津經濟肯定有拉動。

天津，在天津人眼裡是家鄉，在北京人眼裡是後院，在河北人眼裡是自己的省會 ，在山東、河南部分地區人眼裡是高考聖地。

天津憑藉著教育資源，未來的常住人口將持續流入，重回正增長，只要有人就有希望，就可以拉動經濟增長，所以千萬不要對天津過度悲觀，天津濱海新區擠水分，天津今年一季度GDP1.9%，可以說是利空出盡了很多。

正如我上文分析的那樣，天津政府負債纍纍，土地再流拍下去日子沒法過了，當前的調控狀態已是極限。

無論如何，天津再差也是一個老牌直轄市，而且處於津京冀經濟圈，北京再吸虹，天津還是能剩點湯喝，瘦死的駱駝比馬大，如下圖，2017年經濟總量排名全國第六。

阿牛說，他手中的房子會一直拿著，現在天津便宜的麵粉都快賣完了，剩下的都是貴的，至少拿到2020年再出，因為牛市沒有走完，周邊城市水漲船高，連西安都兩萬，相比之下天津並不貴了。

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櫻桃大房子， 專註研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌短周期，不唯空，不唯多，只唯實

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