2018年上海樓市年中「體檢」，房價「退燒」了但有些還「病著」

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樓市半年已過，按慣例要階段性總結一下。

怎麼總結？

這次我們希望自己像個專業醫生，設計了5大科目，10幾個指標，來判斷這半年上海樓市健康狀態；

首先我們通過05年至今10多年的地產數據的比對，提煉出了達標的正常指數。

然後用近半年的地產指數與歷年正常指數比較，通過這樣比較來判斷上海樓市半年狀態。

這種評價閱讀方式和健康報告如出一轍。

樓市健康檢查1：成交量——對應器官腎（功能：代謝）

* 選取上海每個月交易比較恆定的1026個小區，即「恆星小區」，

將他們的鏈家掛牌價及部分遠郊小區的評估價匯總後做成的價格監測，稱為「恆星指數」。

一手+二手成交套數合計9.9w套，比正常值略偏低，基本正常的成交量源自於一手限價帶來的市場活力。

2005-2018年每半年一二手合計成交總量表：

樓市健康檢查2：供應量——對應器官心（功能：推動血液循環）

上海上半年土地嚴重供應不足，只有兩塊商品住宅交易。

雖然一手房供應略有放量（2018年上半年共發了90張預證，共計86個項目，2.7W套房源 詳見文末列表），2.7w套在近三年屬於中等水平，但是土地供應嚴重低於預期，未來供應堪憂。

近3年拿預售證的項目個數情況：

樓市健康檢查3：價格——對應器官肝（功能：解毒）

1、上海上半年土地價格被合理控制

2、一手房價格漲幅控制在0.6%

3、二手恆星小區價格繼續下調（6月份恆星小區價格為49234元/㎡，為2017年至今的最低水平）

2017年至今恆星小區價格指數走勢：

* 選取上海每個月交易比較恆定的1026個小區，即「恆星小區」，

將他們的鏈家掛牌價及部分遠郊小區的評估價匯總後做成的價格監測，稱為「恆星指數」。

樓市健康檢查4：價格波動——對應器官脾（功能：造血和血液過濾）

降價房源明顯增多，為樓市提供更多的可成交房源本是好事，但持續處於「以價換量」狀態，也屬於市場病態。

樓市健康檢查5：房產政策——對應器官肺（功能：呼吸，增加機體活力）

海外融資受限評論：人民幣對美元急速貶值，外儲勢必下降，美元債潛藏的風險，不僅威脅外企，還影響到未來國家金融安全！控制外債規模，是打贏貨幣戰的關鍵！——楊紅旭

30城房產亂象整治評論：上海赫然屹立其中，可能會影響下半年拿證

公司購房政策評論：公司購房一波三折，撲簌迷離，但未來肯定是收緊的

從六月種種政策風向可以大概預判，下半年政策不會有所放鬆

病例總結

1、房價似肝，是樓市解毒的最佳器官，如今已回落降溫

2、成交量似腎，是樓市排解器官，9.9w套一二手成交，再加上未完成簽約的一手隱形成交，18年上半年已經達標

3、價格和成交的平穩，不能說明樓市肌體就完全健康

樓市供應的心臟，調節供應的脾臟，政策的肺都存在病態指標。

附件

2018年拿證項目概況：

*「得房率」指買的到這套房子的概率

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