年初我花了2000萬日元買房，年底是賺還是賠？

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在日本買房的優勢和理由已逐漸明顯。

正因如此，來日本買房的人也開始多了。

1. 這也是最大的優勢。目前可以在日本以現金購買房產，不需要提供資金來源證明。

2. 外國人在日本購買房產沒有門檻，新房及二手房都可以。各種購房稅費和政策與日本人一樣。

3. 日本房產價格是按實用面積計算，且日本房產是永久產權，高質量精裝修交房，耐震性能強。

4. 日本房產的出租率、保值率及升值潛力都很高。租金回報率通常在6-8%左右，未來也容易變現。

5. 在日本設立公司後，可以申請通過日本本土銀行貸款，貸款比例60-70%，貸款利率2.8-3%，貸款周期最長35年。

6. 未來房產出售時，可以變成海外合法流動資金，匯到世界各地個人銀行賬戶。

優勢是一方面，要讓我穩定的拿到收益，才更有說服力。

在日本買房到底是賺還是賠？

其實，這也不難算。

日本房產收益組成一般包括3部分：

1. 租金收入

在日本旅遊業發達和東京奧運利好的趨勢下，日本房價從2014年起處於上漲態勢，但是日本房產的投資價值是在於資產保值和略有盈餘。

不可否認，日本房產的租售比是很高的（租金/房價）。日本房產的租金回報率通常在6-8%，扣除房產維護成本後，真正到拿手裡的純回報在4-5%。也就是2000萬日元的房產，約合120萬人民幣，每年租金收益120-160萬日元，約合7.2-9.6萬人民幣。

2. 土地增值

很難得，日本房產價格是比較透明的，這樣的背景下，我才能真正得到實惠。

日本買房是永久產權，無論是公寓或一戶建都是附帶土地的產權。建築物的價值雖然會隨著時間的推移而逐漸減少，但是近些年日本土地卻在不斷升值。所以，日本房產主要是取決於土地的價值。

根據數據，日本房價近些年一直是上漲的，特別是在東京首都圈等人口最集中的地區。但是，房價上漲是比較合理的。東京都的地價2017年比2016年上漲8.95%。東京23區地價有全面上漲的趨勢，漲幅最大的地區比如中央區22.01%和澀谷區16.74%。看到這一數據，我是滿意的。

3. 匯率獲利

如果在匯率低點時買房，匯率上漲後，我的房子就已經賺到了。

比如2000萬日元的房產，我在購買時額匯是0.054，約合108萬人民幣，而現在匯率變成0.06，則要約合120萬人民幣。在這之間的匯率增值就有12萬人民幣。

事實上，我一直認為日本房產的投資價值主要在於資產保值及較高的租售比。短期買賣日本房產其實沒有太多收益。因此，如果是長期持有房產，到也不用太在意買房時的匯率。只是若遇到匯率低點，那我會更加毫不猶豫而已。

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